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馬來西亞房貸、印花稅與產業盈利稅計算器

計算月供、首付、進度付款利息、律師費、印花稅與產業盈利稅。 在馬來西亞買房要算的房貸、印花稅、律師費和產業盈利稅 RPGT，另加 OPR 利率壓力測試和出租現金流模擬。每個稅率都對照法令或稅務局官網核對過，並註明日期。

轉讓印花稅
1% 至 4%
貸款合約
0.5%
首購屋
RM 500,000 以內豁免
稅率核對日期
2026 年 10 月 19 日
印花稅

看房之前，先知道每月要供多少。

從房價算出每月供款，再算銀行想看到的收入。利率和 DSR 上限只是例子，各銀行不同。

每月供款與所需收入

估計每月供款RM 0貸款額 RM 0 · 只是估計，不是銀行報價
所需每月淨收入RM 0以 60% DSR 計，沒有其他貸款
首付RM 0房價減去貸款額

參考：國家銀行（Bank Negara Malaysia）的隔夜政策利率 OPR 為 2.75%，於 2026 年 9 月 3 日決定。房貸利率由各銀行自己定；上面的利率只是例子。

公式，用白話說

  • 每月供款 = 貸款額 × r ÷ (1 − (1 + r)−n)，r 是年利率 ÷ 12，n 是月數。
  • 所需收入 = 每月供款 ÷ DSR 上限。DSR（償債比率）是銀行允許你所有貸款佔淨收入的比例，各銀行自己定。
  • 這裡的利率和 DSR 只是讓你試算的例子，不是報價。以銀行的貸款批准信（offer letter）為準。

轉讓和貸款的印花稅。

兩筆分開算：一筆是轉讓書（MOT）印花稅，一筆是貸款合約印花稅。首購屋在豁免範圍內，兩筆都可以是零。

印花稅

轉讓印花稅按級距 1% 至 4%
RM 0
貸款合約印花稅貸款額的 0.5%（每 RM 1,000 收 RM 5）
RM 0
兩筆合計
RM 0

    轉讓：首 RM 100,000 每 RM 100 收 RM 1，RM 500,000 以內收 RM 2，RM 1,000,000 以內收 RM 3，以上收 RM 4。賣給非公民、非永久居民的住宅：2026 年 1 月 1 日起每 RM 100 收 RM 8。貸款合約：每 RM 1,000 收 RM 5。首購屋：市值 RM 500,000 以內，兩筆全免；服務式公寓、SOHO、SOFO 和 SOVO 單位不包括在內。

    稅率：Stamp Act 1949，First Schedule，據 Inland Revenue Board（LHDN）列明。2026 年 10 月 19 日核對。

    Budget 2027 建議（財政部 Budget 2027 稅務措施附錄 16，2026 年 10 月 9 日提呈）：RM 500,000 以下的首間住宅，轉名書和貸款合約 100% 豁免；RM 750,000 以下，房價首 RM 500,000 豁免 100%，超過的部分豁免 50%；適用於 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日籤的買賣合約。財政法案通過、豁免令憲報公佈之前仍是建議。附錄只按房價分段，這裡的貸款合約按房價同樣比例計算豁免。

    賣房賺了錢，要繳的稅。

    產業盈利稅看誰賣、買後第幾年賣。填入律師或稅務代理確認可扣除的費用；這裡不扣除任何豁免。

    產業盈利稅

    盈利賣出價減去買入價和可扣除費用
    RM 0
    稅率Part I，Schedule 5
    RM 0
    應繳稅額
    RM 0
    何時賣公民／永久居民公司外國

    稅率：Real Property Gains Tax Act 1976，Schedule 5，據 Inland Revenue Board（LHDN）公佈；個人稅率自 2022 年 1 月 1 日起，其他自 2019 年 1 月 1 日起。2026 年 10 月 20 日核對。

    利率變動，供款會怎樣？

    把你的貸款利率上調或下調最多一個百分點，看每月供款，以及它佔收入的比例。起始利率只是例子；以銀行的貸款批准信為準。

    壓力測試

    2.75%今日 OPR 隔夜政策利率Bank Negara Malaysia 於 2026 年 9 月 3 日決定（維持不變）。2026 年 10 月 21 日從國行開放 API 讀取。

    OPR 是中央銀行的利率，不是你的房貸利率。OPR 變動，房貸利率不一定變動同樣幅度；你房貸的參考利率和加碼寫在貸款批准信裡。

    各利率下的每月供款

    每月供款，RM。橫行：你的利率變動 −1.00 至 +1.00 個百分點（每級 25 bps）。直欄：貸款年限。
    利率25 年30 年35 年DSR （所選年限）
    目前，利率 4.00%35 年
    RM 0
    利率 +1.00 個百分點每月多付
    RM 0
    利率 −1.00 個百分點每月少付
    RM 0
    DSR：目前 → +1.00 個百分點填入收入才看得到
    —

    供款 = L × r ÷ (1 − (1 + r)−n)，r = 年利率 ÷ 12，n = 年數 × 12。
    DSR = (供款 + 其他還款) ÷ 淨收入。25 bps = 0.25 個百分點。

    OPR：Bank Negara Malaysia，隔夜政策利率 2.75%，2026 年 9 月 3 日決定；2026 年 10 月 21 日從 api.bnm.gov.my 讀取。這裡的房貸利率和 DSR 上限只是例子，不是銀行報價。

    租金進、開銷出：三種可能。

    用你自己的數字模擬。基本情境用你填的數字；悲觀和樂觀情境按你設定的幅度調整利率、租金和空置月數。本站不建議租金：預期的叫價租金由你自己填。

    你的數字

    情境幅度

    去哪裡查地稅和門牌稅

    地稅由州土地局徵收，門牌稅由地方政府徵收。買賣合約、發展商或屋主最近的賬單上有金額；下面的官方網站有繳費和查詢頁面。

    以上網站於 2026 年 10 月 21 日開啟核對。

    五年累計現金流

    用表格顯示數字
    累計現金流，按年
    年數悲觀基本樂觀
    扣除空置後的租金基本情境，每月
    RM 0
    房貸供款基本利率
    RM 0
    管理費面積 × 費率
    RM 0
    地稅、門牌稅、保險你的全年數字 ÷ 12
    RM 0
    每月淨額，基本情境
    —

    每月淨額 = 租金 × (12 − 空置月數) ÷ 12 − 供款 − 面積 × 費率 − (地稅 + 門牌稅 + 保險) ÷ 12。五年 = 每月淨額 × 60。悲觀：利率 + 衝擊幅度，租金 − 波動幅度，空置月數 + 波動幅度。樂觀：反過來。

    這是模擬，不是回酬承諾。它只是重算你填的數字；三種情境都不是預測，本站也不建議租金。未計入：首付、印花稅和律師費、租金所得稅、中介費、維修和裝修，以及租金或費用的任何上漲。利率、租金和空置月數的變動可能超出這裡設定的範圍。

    規則，簡單說。

    轉讓印花稅怎麼算？

    按房價或市值，取較高者：首 RM 100,000 每 RM 100 收 RM 1，RM 500,000 以內每 RM 100 收 RM 2，RM 1,000,000 以內每 RM 100 收 RM 3，以上每 RM 100 收 RM 4。賣給非公民、非永久居民的住宅，2026 年 1 月 1 日起每 RM 100 收 RM 8。

    誰能享有首購屋印花稅豁免？

    馬來西亞公民購買第一間住宅，市值不超過 RM 500,000，買賣合約在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間籤。轉讓和貸款合約兩筆都豁免。服務式公寓、SOHO、SOFO 和 SOVO 單位在這項豁免下不算住宅。

    貸款合約印花稅多少？

    貸款額每 RM 1,000 收 RM 5，即 0.5%。貸款 RM 706,500 的話，就是 RM 3,535。

    向發展商買房，律師費比較低嗎？

    是。根據 Solicitors’ Remuneration Order 2023，受 Housing Development Act 管轄的購買，只按全額收費表的一定比例收：RM 250,000 以內 75%，RM 500,000 以內 70%，RM 1,000,000 以內 65%，以上 50%，最低 RM 500。

    滿五年後賣，要繳產業盈利稅嗎？

    馬來西亞公民或永久居民以個人身份賣，不用：2022 年 1 月 1 日起的脫售，第 6 年起稅率為 0%。公司和外國賣家第 6 年起繳 10%。

    稅率核對日期 2026 年 10 月 19 日

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