The Asteriaz Johor Bahru
The Asteriaz位於Johor Bahru，Johor，租賃地契公寓。起價 RM 474,900。建築面積 560-915 平方尺。11 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
The Asteriaz 專案資料
| 發展商 | Exsim |
|---|---|
| 地址 | Kebun Teh, JB, Johor Bahru, Malaysia |
| 產業型別 | 公寓 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 474,900 |
| 價格範圍 | RM 474,900 – RM 769,900 |
| 建築面積 | 560-915 平方尺 |
| 房間 | 11 房 |
| 總單位 | 848 |
| 管理費 | RM0.51 每平方尺（含維修基金） |
| 完工 | 新推出, 待定 |
最後核對：。
The Asteriaz 一眼看懂
- 起價：RM 474,900，最高 RM 769,900
- 開價呎價：RM 841 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2029
- 單位：848，42 層，1+1–3 房
- 密度：每層約 20 戶（848 個單位 ÷ 42 層）
The Asteriaz 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 這一帶不評（軌道資料只涵蓋巴生谷）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：3.5 / 10 — 848 個單位 ÷ 42 層 = 每層 20.2 戶；其他 144 個專案裡有 51 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
注意
- 每層約 20 戶（848 個單位，42 層）
The Asteriaz 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 841，低於柔佛新盤的中位數 RM 1,360（本站 16 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| The Asteriaz | RM 841 | RM 841 |
| Celestz @ Kebun Teh | RM 936 | RM 936 |
The Asteriaz 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | The Asteriaz | Celestz @ Kebun Teh 0.1 公里外，同區 | M Grand Minori 2.1 公里外，價格相近 | Coronade Twins 2.7 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 474,900 | RM 543,800 | RM 437,000 | RM 450,000 |
| 開價呎價 | RM 841 | RM 936 | RM 750–870 | RM 1,607 |
| 建築面積（平方尺） | 560–915 | 581–915 | 403–835 | 280–1,230 |
| 地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 新推介 2031 | 新推介 2030 | 建設中 2030 |
| 單位 · 樓層 | 848 · 42 | 735 · 44 Storeys (LG + G + 42 Storeys) | 1,733 · 59 | 539 · 41 |
| 每層戶數 | 約 20.2 | 約 16.7 | 約 29.4 | 約 13.1 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 軌道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 3.5 | 5.1 | 1.5 | 7.0 |
| 區域供應壓力 /10 | — | — | — | 7.7 |
| 收入可負擔度 /10 | — | — | — | 8.2 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 最早完工（2029） | — | 入門價最低（RM 437,000）; 開價呎價最低（RM 750 起） | 最大戶型（1,230 平方尺）; 每層戶數最少（13.1） |
完整對比：The Asteriaz vs M Grand Minori
The Asteriaz 適合誰
- 軌道通勤族：這一帶不評 (軌道資料只涵蓋巴生谷)
- 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 有 3 房戶型（1+1–3）; – 最大戶型 915 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：部分符合 (2 項中符合 1 項) — – 沒有縣內收入記錄; ✓ 最小戶型 560 平方尺，RM 474,900 起; 這一帶不評（軌道檢查只涵蓋巴生谷）. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：部分符合 (2 項中符合 1 項) — 這一帶不評（軌道檢查只涵蓋巴生谷）; ✓ 有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
The Asteriaz 可能不適合誰
- 2029 年前就要入住的人：預計 2029 年完工，現在簽約要等大約 3 年，這段時間得繼續租房或住原來的地方。
The Asteriaz：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
外國人可以買 The Asteriaz 嗎？
在柔佛，外國買家要買 RM 1,000,000 或以上的單位（另付州政府同意費：房價的 3% 或 RM30,000，取較高者；每個地契申請費 RM2,000）。 The Asteriaz 的價格是 RM 474,900 – RM 769,900，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 The Asteriaz 是商業地契，所以 RM1,000,000 以下的單位，向發展商買、並經柔佛州政府逐宗批准，仍可賣給外國買家，這時州政府同意費最少 RM50,000。RM1,000,000 以下的二手單位沒有這條路。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要州政府批准；土著配額單位不賣給外國人；公寓專案外國人最多隻能買一半單位。
The Asteriaz 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 474,900 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 8,498（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 37,992（只限上面說的向發展商買、經州政府批准的途徑）（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 70%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
The Asteriaz 起價低於 RM500,000。首購屋印花稅豁免（市值 RM500,000 以內，買賣合約在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署）：LHDN 的申報表格不包括服務式公寓和 SOHO，但財政法令把它們算作住宅；馬來西亞律師公會已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
The Asteriaz 每月管理費
管理費為 RM0.51 每平方尺（含維修基金）。560 平方尺的單位每月約 RM 286，915 平方尺的單位約 RM 467。
The Asteriaz 跟附近樓盤比較
這 6 個樓盤裡，The Asteriaz 的起價每平方尺最低，是 RM 848。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
| M Grand Minori | RM 437,000 | RM 1,084 | 403–835 | 2030 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 The Asteriaz 的常見問題
The Asteriaz 起價多少？
The Asteriaz 的發展商開價由 RM 474,900 起，最高 RM 769,900。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
The Asteriaz 是永久地契還是租賃地契？
The Asteriaz 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Exsim。
The Asteriaz 有哪些面積和戶型？
建築面積由 560 到 915 平方尺，11 房。
The Asteriaz 有多少個單位、多少層？
848 個單位。
The Asteriaz 什麼時候完工？
新推出；預計完工：待定。
The Asteriaz 的管理費是多少？
RM0.51 每平方尺（含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 The Asteriaz 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
The Asteriaz 的經紀頁面
The Asteriaz 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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