Celestz @ Kebun Teh Kebun Teh
Celestz @ Kebun Teh位於Kebun Teh，Johor，租賃地契High-Rise 住宅地。起價 RM 543,800。建築面積 581-915 平方尺。1-3 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Celestz @ Kebun Teh 專案資料
| 發展商 | EXSIM KEBUN TEH SDN BHD |
|---|---|
| 地址 | Jalan Kebun Teh, Johor Bahru, Johor |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 543,800 |
| 價格範圍 | RM 543,800 – RM 889,100 |
| 建築面積 | 581-915 平方尺 |
| 房間 | 1-3 房 |
| 總單位 | 735 |
| 棟數 / 樓層 | 44 Storeys (LG + G + 42 Storeys) floors |
| 管理費 | RM0.51 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 新推介, 2031 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Celestz @ Kebun Teh 一眼看懂
- 起價：RM 543,800，最高 RM 889,100 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 936 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2031
- 單位：735，44 層，1+1 - 3 房
- 密度：每層約 17 戶（735 個單位 ÷ 44 層）
Celestz @ Kebun Teh 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：5.0 / 10 — 735 個單位 ÷ 44 層 = 每層 16.7 戶；其他 141 個專案裡有 70 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
注意
- 每層約 17 戶（735 個單位，44 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Celestz @ Kebun Teh 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 936，低於柔佛新盤的中位數 RM 1,321（本站 15 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| The Asteriaz | RM 841 | RM 841 |
| Celestz @ Kebun Teh | RM 936 | RM 936 |
Celestz @ Kebun Teh 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Celestz @ Kebun Teh | The Asteriaz 0.1 公里外，同區 | Axis, Causewayz Square 3.1 公里外，價格相近 | GEN RISE 3.2 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 543,800 | RM 474,900 | RM 580,300 | RM 563,000 |
| 開價呎價 | RM 936 | RM 841 | RM 1,536 | RM 1,108–1,346 |
| 建築面積（平方尺） | 581–915 | 560–915 | 366–592 | 497–1,930 |
| 地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2031 | 新推介 2029 | 新推介 2030 | 新推介 2029 |
| 單位 · 樓層 | 735 · 44 Storeys (LG + G + 42 Storeys) | 848 · 42 | 908 · 62 | 732 · 47+1 Basement |
| 每層戶數 | 約 16.7 | 約 20.2 | 約 14.6 | 約 15.6 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | 2.8 | 9.0 |
| 軌道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 5.0 | 3.3 | 6.0 | 5.3 |
| 區域供應壓力 /10 | — | — | — | 7.7 |
| 收入可負擔度 /10 | — | — | — | 6.7 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | — | 入門價最低（RM 474,900）; 開價呎價最低（RM 841 起）; 最早完工（2029） | 每層戶數最少（14.6） | 最大戶型（1,930 平方尺）; 最早完工（2029） |
Celestz @ Kebun Teh 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 有 3 房戶型（1+1 - 3）; – 最大戶型 915 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 沒有縣內收入記錄; ✓ 最小戶型 581 平方尺，RM 543,800 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; ✓ 有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Celestz @ Kebun Teh：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Celestz @ Kebun Teh 嗎？
柔佛規定外國買家的最低購買價是 RM 1,000,000（另付州政府同意費：房價的 3% 或 RM30,000，取較高者）。 Celestz @ Kebun Teh 的價格是 RM 543,800 – RM 889,100，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Celestz @ Kebun Teh 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 543,800 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 10,314（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 43,504（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Celestz @ Kebun Teh 每月管理費
資料寫的收費是 RM0.51 psf (Including sinking fund)。581 平方尺的單位每月約 RM 296，915 平方尺的單位約 RM 467。這個數目已包括維修基金。
Celestz @ Kebun Teh 跟柔佛其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站柔佛起價最接近 Celestz @ Kebun Teh 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Celestz @ Kebun Teh 的起價每平方尺排第 2 低，是 RM 936。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Celestz @ Kebun Teh | RM 543,800 | RM 936 | 581–915 | 2031 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| M Grand Minori | RM 437,000 | RM 1,084 | 403–835 | 2030 |
| Princess Cove RNF Phase 2 | RM 690,000 | RM 1,465 | 471–1,471 | 已完工 2023 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Celestz @ Kebun Teh 的常見問題
Celestz @ Kebun Teh 起價多少？
Celestz @ Kebun Teh 的發展商開價由 RM 543,800 起，最高 RM 889,100。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Celestz @ Kebun Teh 是永久地契還是租賃地契？
Celestz @ Kebun Teh 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 EXSIM KEBUN TEH SDN BHD。
Celestz @ Kebun Teh 有哪些面積和戶型？
建築面積由 581 到 915 平方尺，1 到 3 房。
Celestz @ Kebun Teh 有多少個單位、多少層？
735 個單位，44 Storeys (LG + G + 42 Storeys) 層。
Celestz @ Kebun Teh 什麼時候完工？
新推介；預計完工：2031。
Celestz @ Kebun Teh 的管理費是多少？
RM0.51 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Celestz @ Kebun Teh 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.