Princess Cove RNF Phase 3 Johor Bahru
Princess Cove RNF Phase 3位於Johor Bahru，Johor，永久地契服務式公寓。起價 RM 720,000。建築面積 314-1,556 平方尺。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Princess Cove RNF Phase 3 專案資料
| 發展商 | R&F Development Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Jalan Tanjung Puteri 1, R&F Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru, Johor |
| 產業型別 | 服務式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 720,000 |
| 價格範圍 | RM 720,000 – RM 3,100,000 |
| 每平方尺 | RM 1,600 |
| 建築面積 | 314-1,556 平方尺 |
| 總單位 | 4,385 |
| 棟數 / 樓層 | 56 層 |
| 車位 | 1 個車位 |
| 管理費 | RM 0.42 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 建設中, 2027 |
最後核對：。
Studio to 5 bedrooms
Princess Cove RNF Phase 3 一眼看懂
- 起價：RM 720,000，最高 RM 3,100,000
- 開價呎價：RM 1,600 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2027
- 單位：4,385，56 層
- 密度：每層約 78 戶（4,385 個單位 ÷ 56 層）
Princess Cove RNF Phase 3 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 這一帶不評（軌道資料只涵蓋巴生谷）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：0.3 / 10 — 4,385 個單位 ÷ 56 層 = 每層 78.3 戶；其他 144 個專案裡有 4 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Johor Bahru district：在建加計劃 7,926 個單位，對比現有 67,912 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：4.5 / 10 — RM 720,000 ÷（RM 8,977 × 12），Johor Bahru 2024 年：約 6.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Johor Bahru district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 67,912 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 個公寓單位，報告已售 13.8% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Johor Bahru 家庭收入中位數 6.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
- 每層約 78 戶（4,385 個單位，56 層）
Princess Cove RNF Phase 3 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 1,600，高於柔佛新盤的中位數 RM 1,360（本站 16 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 1,250 | RM 1,392 |
| Princess Cove RNF Phase 2 | RM 1,400 | RM 2,300 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 1,600 | RM 1,600 |
| GEN RISE | RM 1,108 | RM 1,346 |
| Aethera Residences | RM 1,533 | RM 1,533 |
| Coronade Twins | RM 1,607 | RM 1,607 |
Princess Cove RNF Phase 3 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Johor Bahru district在建 1,519 + 計劃 6,407，對比現有 67,912 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 個公寓單位，報告已售 13.8%（NAPIC）
- 房價收入比：入門價 RM 720,000 約等於 Johor Bahru 家庭收入中位數 6.7 年（DOSM）
Princess Cove RNF Phase 3 適合誰
- 軌道通勤族：這一帶不評 (軌道資料只涵蓋巴生谷)
- 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 記錄中沒有 3 房戶型; ✓ 最大戶型 1,556 平方尺; – 沒有周邊學校記錄. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：部分符合 (2 項中符合 1 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 6.7 年; ✓ 最小戶型 314 平方尺，RM 720,000 起; 這一帶不評（軌道檢查只涵蓋巴生谷）. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：部分符合 (2 項中符合 1 項) — 這一帶不評（軌道檢查只涵蓋巴生谷）; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Princess Cove RNF Phase 3：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
外國人可以買 Princess Cove RNF Phase 3 嗎？
在柔佛，外國買家要買 RM 1,000,000 或以上的單位（另付州政府同意費：房價的 3% 或 RM30,000，取較高者；每個地契申請費 RM2,000）。 Princess Cove RNF Phase 3 的價格是 RM 720,000 – RM 3,100,000，單看價格，只有 RM 1,000,000 或以上的單位過門檻。 Princess Cove RNF Phase 3 是商業地契，所以 RM1,000,000 以下的單位，向發展商買、並經柔佛州政府逐宗批准，仍可賣給外國買家，這時州政府同意費最少 RM50,000。RM1,000,000 以下的二手單位沒有這條路。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要州政府批准；土著配額單位不賣給外國人；公寓專案外國人最多隻能買一半單位。
Princess Cove RNF Phase 3 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 720,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 15,600（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 57,600（只限上面說的向發展商買、經州政府批准的途徑）（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 65%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Princess Cove RNF Phase 3 每月管理費
管理費為 RM 0.42 每平方尺 （含維修基金）。314 平方尺的單位每月約 RM 132，1,556 平方尺的單位約 RM 654。
Princess Cove RNF Phase 3 跟附近樓盤比較
這 6 個樓盤裡，Princess Cove RNF Phase 3 的起價每平方尺最高，是 RM 2,293。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 720,000 | RM 2,293 | 314–1,556 | 2027 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Princess Cove RNF Phase 3 的常見問題
Princess Cove RNF Phase 3 起價多少？
Princess Cove RNF Phase 3 的發展商開價由 RM 720,000 起，最高 RM 3,100,000（約每平方尺 RM RM 1,600）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Princess Cove RNF Phase 3 是永久地契還是租賃地契？
Princess Cove RNF Phase 3 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 R&F Development Sdn Bhd。
Princess Cove RNF Phase 3 有哪些面積和戶型？
建築面積由 314 到 1,556 平方尺。
Princess Cove RNF Phase 3 有多少個單位、多少層？
4,385 個單位，56 層。
Princess Cove RNF Phase 3 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2027。
Princess Cove RNF Phase 3 的管理費是多少？
RM 0.42 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Princess Cove RNF Phase 3 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Princess Cove RNF Phase 3 的經紀頁面
Princess Cove RNF Phase 3 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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