Aethera Residences Johor Bahru
Aethera Residences位於Johor Bahru，Johor，永久地契High-Rise 住宅地。起價 RM 996,200。建築面積 650-2,547 平方尺。1-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Aethera Residences 專案資料
| 發展商 | UOA Group |
|---|---|
| 地址 | Lot PTB 24456, Jalan Tun Abdul Razak 1/1, Mukim Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor Darul Takzim |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 996,200 |
| 價格範圍 | RM 996,200 – RM 4,288,000 |
| 建築面積 | 650-2,547 平方尺 |
| 房間 | 1-4 房 |
| 總單位 | 786 |
| 棟數 / 樓層 | 52 層 |
| 管理費 | RM0.45 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 建設中, 2029 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Aethera Residences 一眼看懂
- 起價：RM 996,200，最高 RM 4,288,000 (發展商價單)
- 開價呎價：≈ RM 1,533 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：786，52 層，1+1 - 4 房
- 密度：每層約 15 戶（786 個單位 ÷ 52 層）
- 對比Johor Bahru其他新盤：+30% （2 個專案的中位數 RM 1,179）
Aethera Residences 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：0.0 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 1,533，對比Johor Bahru其他 2 個新盤的中位數 RM 1,179：+30%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：5.7 / 10 — 786 個單位 ÷ 52 層 = 每層 15.1 戶；其他 141 個專案裡有 80 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Johor Bahru district：在建加計劃 7,926 個單位，對比現有 67,912 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：0.6 / 10 — RM 996,200 ÷（RM 8,977 × 12），Johor Bahru 2024 年：約 9.2 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Johor Bahru district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 67,912 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- 最低開價呎價比Johor Bahru其他 2 個新盤的中位數高約 30% (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
- Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 個公寓單位，報告已售 13.8% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Johor Bahru 家庭收入中位數 9.2 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
- 每層約 15 戶（786 個單位，52 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Aethera Residences 的開價落在哪裡
開價呎價中點約 RM 1,533，高於柔佛新盤的中位數 RM 1,321（本站 15 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 1,250 | RM 1,392 |
| Princess Cove RNF Phase 2 | RM 1,400 | RM 2,300 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 1,600 | RM 1,600 |
| GEN RISE | RM 1,108 | RM 1,346 |
| Aethera Residences | RM 1,533 | RM 1,533 |
Aethera Residences 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Johor Bahru district在建 1,519 + 計劃 6,407，對比現有 67,912 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 個公寓單位，報告已售 13.8%（NAPIC）
- 房價收入比：入門價 RM 996,200 約等於 Johor Bahru 家庭收入中位數 9.2 年（DOSM）
Aethera Residences 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Aethera Residences | Gen Sphere 1.2 公里外，同區 | GEN RISE 1.3 公里外，同區 | Arden Serviced Residence 0.8 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 996,200 | RM 609,000 | RM 563,000 | RM 1,078,000 |
| 開價呎價 | ≈ RM 1,533 | RM 1,250–1,392 | RM 1,108–1,346 | RM 1,312–1,619 |
| 建築面積（平方尺） | 650–2,547 | 459–755 | 497–1,930 | 797–1,700 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 建設中 2029 | 新推介 2029 | 新推介 2029 | 新推介 2029 |
| 單位 · 樓層 | 786 · 52 | 996 · 50 | 732 · 47+1 Basement | 618 · 68 |
| 每層戶數 | 約 15.1 | 約 19.9 | 約 15.6 | 約 9.1 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | 0.0 | 6.0 | 9.0 | — |
| 軌道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 5.7 | 3.5 | 5.3 | 8.5 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.7 | 7.7 | 7.7 | 7.7 |
| 收入可負擔度 /10 | 0.6 | 6.0 | 6.7 | 0.0 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 最大戶型（2,547 平方尺） | — | 入門價最低（RM 563,000）; 開價呎價最低（RM 1,108 起） | 每層戶數最少（9.1） |
Aethera Residences 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 有 3 房戶型（1+1 - 4）; ✓ 最大戶型 2,547 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 2 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 9.2 年; ✓ 最小戶型 650 平方尺，RM 996,200 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：部分符合 (3 項中符合 2 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; ✓ 有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Aethera Residences：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
外國人可以買 Aethera Residences 嗎？
柔佛規定外國買家的最低購買價是 RM 1,000,000（另付州政府同意費：房價的 3% 或 RM30,000，取較高者）。 Aethera Residences 的價格是 RM 996,200 – RM 4,288,000，單看價格，只有 RM 1,000,000 或以上的單位過門檻，通常是較大的戶型。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Aethera Residences 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 996,200 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 23,886（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 79,696（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Aethera Residences 每月管理費
資料寫的收費是 RM0.45 per sqft (including sinking fund)。650 平方尺的單位每月約 RM 293，2,547 平方尺的單位約 RM 1,146。這個數目已包括維修基金。
Aethera Residences 跟附近樓盤比較
這 6 個樓盤裡，Aethera Residences 的起價每平方尺排第 4 低，是 RM 1,533。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Aethera Residences | RM 996,200 | RM 1,533 | 650–2,547 | 2029 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Aethera Residences 的常見問題
Aethera Residences 起價多少？
Aethera Residences 的發展商開價由 RM 996,200 起，最高 RM 4,288,000。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Aethera Residences 是永久地契還是租賃地契？
Aethera Residences 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 UOA Group。
Aethera Residences 有哪些面積和戶型？
建築面積由 650 到 2,547 平方尺，1 到 4 房。
Aethera Residences 有多少個單位、多少層？
786 個單位，52 層。
Aethera Residences 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2029。
Aethera Residences 的管理費是多少？
RM0.45 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Aethera Residences 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Johor Bahru 的其他樓盤
- Axis, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 580,300 起
- Brixton, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 691,000 起
- Dover, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 727,500 起
- The Asteriaz — 柔佛Johor Bahru · 租賃地契 · 公寓 · RM 474,900 起
- Gen Sphere — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 609,000 起
- M Grand Minori — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 437,000 起
- Princess Cove RNF Phase 2 — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 690,000 起
- Princess Cove RNF Phase 3 — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 720,000 起