Alora Residence USJ, Subang Jaya
Alora Residence位於USJ / Subang Jaya，Selangor，永久地契服務式公寓。起價 RM 470,800。建築面積 568-1,457 平方尺。1-4 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Alora Residence 圖集
In the new heart of Subang Jaya, Alora Residences, the final tower of Avenue25's pioneer phase, organically fuses nature and urban conveniences in a forest-inspired lifestyle. These new residences are crafted to suit all needs, with options for multi-gen families or savvy investors. With three levels of facilities, doorstep retail, and direct access to highway networks and rail links via a 300m-covered walkway to the USJ 21 LRT Station, this modish abode offers unparalleled connectivity and pleasure.
Alora Residence 專案資料
| 發展商 | Avaland (USJ Citypoint Sdn Bhd) |
|---|---|
| 地址 | Avaland Show Village @ Avenue25, 1, Jalan USJ 25, Jalan Makmur, 47650 Subang Jaya, Selangor |
| 產業型別 | 服務式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 470,800 |
| 價格範圍 | RM 470,800 – RM 995,800 |
| 每平方尺 | From RM 683 每平方尺 (Gross) |
| 建築面積 | 568-1,457 平方尺 |
| 房間 | 1-4 房 |
| 總單位 | 770 |
| 棟數 / 樓層 | 2 棟, 大樓 A: 43F; 大樓 B: 38F floors |
| 車位 | 1-2 個車位 |
| 管理費 | RM0.35 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 建設中, 預計 Q3 2027 (SPA 後 48 個月) |
| 推介日期 | Jul 2023 |
| 地段面積 | 2.68 英畝 (Phase 1) |
| 每層單位 | 大樓 A: 15, 大樓 B: 10 |
| 電梯 | 大樓 A: 5, 大樓 B: 4 |
最後核對：。
Freehold; Tower A: Block A 5 lifts, 15 units/floor; Tower B: Block B 4 lifts, 10 units/floor; carparks L2-L9; Type A&B&F: 2 side-by-side; Type C&H: 2 tandem (lower)/side-by-side (L19+); Type D&E: 1CP; semi-furnished (lockset, hob/hood, kitchen cabinet, 2 water heaters, 2 airconds, smart switches, WiFi 12mo); Type A: kitchen island & French balcony from L33; Stage 2b(i); must use panel banker; lead lock-in 3 months
Alora Residence 一眼看懂
- 起價：RM 470,800，最高 RM 995,800
- 開價呎價：RM 683 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2027
- 單位：770，43 層，1–4 房
- 密度：每層約 18 戶（770 個單位 ÷ 43 層）
- 步行到站：6 分鐘到 KJ34 USJ 21 (OpenStreetMap 路線 451 米)
- 對比USJ已完工二手房: 中位數約 RM 469（173 宗成交）
Alora Residence 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：9.5 / 10 — 步行 6 分鐘到 KJ34 USJ 21，實測路線 451 米（OSM）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：4.6 / 10 — 770 個單位 ÷ 43 層 = 每層 17.9 戶；其他 144 個專案裡有 66 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加計劃 21,683 個單位，對比現有 187,586 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：9.0 / 10 — RM 470,800 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：約 3.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- 步行約 6 分鐘到 KJ34 USJ 21，OpenStreetMap 路線 451 米 (OpenStreetMap)
- USJ 21 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 187,586 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- 開價起點比USJ已完工二手房的中位數高 RM 214 每平方尺（約 46%；中位數約 RM 469，173 宗成交） (NAPIC 公開成交資料)
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 每層約 18 戶（770 個單位，43 層）
Alora Residence 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 1 | 1 | 568 平方尺 |
| 3 | 6 | 923 – 1,042 平方尺 |
| 4 | 2 | 1,042 平方尺 |
共 9 個戶型。每個單位按座向和樓層定價，沒有單一戶型價格。
Alora Residence 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 683，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 697（本站 60 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Alora Residence | RM 683 | RM 683 |
| Colonial Infinite @ edumetro | RM 800 | RM 904 |
USJ已完工二手房：NAPIC 中位數約每平方尺 RM 469，19 個專案 173 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盤和已完工二手房是不同的產品。
Alora Residence 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 79 分鐘：步行 6、等車 2、車程 67、步行 4；USJ 21 到 KLCC | 28 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 79 分鐘：步行 6、等車 2、車程 58、轉車 2 次、步行 3；USJ 21 到 Tun Razak Exchange | 31 分鐘 |
| 南孟沙 | 60 分鐘：步行 6、等車 2、車程 46、步行 6；USJ 21 到 Kerinchi | 20 分鐘 |
| 谷中城 | 65 分鐘：步行 6、等車 2、車程 48、步行 8；USJ 21 到 Abdullah Hukum | 20 分鐘 |
| 賽城 | — | 21 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 60 分鐘：步行 6、等車 2、車程 33、步行 19；USJ 21 到 Taman Bahagia | 17 分鐘 |
最近的車站：KJ34 USJ 21（格拉那再也線）；每日約 1,495 人次出發、1,490 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：KJ34 USJ21 (0.42 公里), KJ35 Alam Megah (0.91 公里), KJ33 Wawasan (1.33 公里)
- 學校：SAM Singapore Maths Subang USJ (0.42 公里), Sekolah Rendah Agama USJ 17 (0.63 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Tun Tan Siew Sin (0.9 公里)
- 購物：Jaya Grocer (0.16 公里), Main Place Mall (0.19 公里), 99 Speedmart (0.31 公里), The Place (0.63 公里), The 19 USJ City Mall (1.21 公里)
- 醫療：Poliklinik Juara Medic (0.73 公里), Klinik Sri Manja (0.85 公里)
- 公園：Taman Rekreasi Putra Bistari 2 (0.83 公里), USJ17 Park (0.88 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Alora Residence 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Petaling district在建 16,625 + 計劃 5,058，對比現有 187,586 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1%（NAPIC）
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 470,800 約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.7 年（DOSM）
Alora Residence 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Alora Residence | Colonial Infinite @ edumetro 4.5 公里外，同區 | Trybe Residences 3.1 公里外，價格相近 | Residensi Danau 4.3 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 470,800 | RM 253,000 | RM 486,800 | RM 452,780 |
| 開價呎價 | RM 683 | RM 800–904 | RM 885 | ≈ RM 800 |
| 建築面積（平方尺） | 568–1,457 | 280–1,001 | 550–920 | 566–999 |
| 地契 | 永久地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 建設中 2027 | 新推介 2028 | 新推介 2031 | 新推介 2027 |
| 單位 · 樓層 | 770 · Tower A: 43, Tower B: 38 | 261 · 4 | 998 · 39-40 | 428 · 32 |
| 每層戶數 | 約 17.9 | 約 65.2 | 約 24.9 | 約 13.4 |
| 步行到站 | 6 分鐘, KJ34 USJ 21 | 14 分鐘（估算）, BRT5 SunU-Monash | 7 分鐘（估算）, KJ31 USJ 7 | 15 分鐘, SP25 Pusat Bandar Puchong |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 軌道交通 /10 | 9.5 | 5.5 | 9.0 | 5.0 |
| 密度 /10 | 4.6 | 0.5 | 2.2 | 6.8 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.7 | 7.7 | — | 7.7 |
| 收入可負擔度 /10 | 9.0 | 10.0 | — | 9.2 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 683 起）; 最大戶型（1,457 平方尺）; 步行到站最近（6 分鐘）; 最早完工（2027） | 入門價最低（RM 253,000） | — | 每層戶數最少（13.4）; 最早完工（2027） |
Alora Residence 適合誰
- 軌道通勤族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 步行 6 分鐘到 KJ34 USJ 21; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 79 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（1–4）; ✓ 最大戶型 1,457 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 3.7 年; ✓ 最小戶型 568 平方尺，RM 470,800 起; ✓ 步行 6 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 步行 6 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Alora Residence：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 1,042 平方尺 | 4 | 2 |
| A1(French Balcony) | 1,042 平方尺 | 4 | 2 |
| B | 1,028 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 923 平方尺 | 3 | 2 |
| GC(Private Garden) | 923 平方尺 | 3 | 2 |
| D | 568 平方尺 | 1 | 1 |
| F | 1,042 平方尺 | 3 | 2 |
| F(a)(Alternate Layout) | 1,042 平方尺 | 3 | 2 |
| H(Convertible to 雙鑰匙) | 923 平方尺 | 3 | 2 |
為什麼選 Alora Residence
- Freehold, forest-inspired serviced apartment in Subang Jaya. GOLD-certified GreenRE building with over 20 multi-generational facilities. Features a 300m covered walkway to USJ 21 LRT Station, doorstep retail, EV charging, and direct access to major highways. Units come partially furnished with multi-tier security
專案設施
Signature Retail Shops · Grill & Feast · Dewdrop Pavilion · Horizon Pool · Fun Outdoor Zone · Treetop Adventure · Splash Pool · Playtopia · Callisthenics Lawn · Herb Garden · Crescent Bay · Green Tier · Rainwater Cascade · Sun Lounge · Changing Room · Rooftop (第 38 層 & 43) · Multipurpose Hall · Bonding Pods · Sky Gym · Serene Garden · Aromatic Garden · Book Nook · Co-working Space · Sauna · Sky Lounge · Dawnlight Terrace · Twilight Terrace
最近的車站（直線距離）
- USJ21 — 420 米
- Alam Megah — 910 米
- Wawasan — 1.3 公里
距離按 OpenStreetMap 直線計算，實際路程更長。
位置與周邊
- 公共交通：USJ 21 LRT Station（0.3 公里）
- 公共交通：Sultan Abdul Aziz Shah Airport
- 公共交通：KLIA（38 公里）
- 大道：LDP, ELITE, KESAS, NPE, Federal Highway
- Shopping：Main Place Mall（2 公里）
- Shopping：Taipan Business Centre（4 公里）
- Shopping：Bandar Sunway (Sunway Pyramid)（7.3 公里）
- Shopping：Bandar Puteri Puchong（7.5 公里）
- 學校：SEGI College, Taylor's College, Monash University, Sunway University, INTI College
- Healthcare：Sunway Medical Centre, Subang Jaya Medical Centre
- 休閒：Pet-Friendly Neighbourhood Park
地區與車站指南
- USJ新樓盤一覽
- Subang Jaya新樓盤一覽
- USJ21站附近的新樓盤 — 420 米（直線）
- Alam Megah站附近的新樓盤 — 910 米（直線）
- Wawasan站附近的新樓盤 — 1.33 公里（直線）
外國人可以買 Alora Residence 嗎？
在雪蘭莪，外國買家要買 RM 3,000,000 或以上的單位（這是商業地產業的規定，本專案屬於這一類；第 1、2 區住宅分層地契的單位是 RM2,000,000）。 Alora Residence 的價格是 RM 470,800 – RM 995,800，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要州政府批准。
Alora Residence 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 470,800 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 8,416（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | 統一 8%；沒有一個單位達到外國買家最低價 RM 3,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 70%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Alora Residence 起價低於 RM500,000。首購屋印花稅豁免（市值 RM500,000 以內，買賣合約在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署）：LHDN 的申報表格不包括服務式公寓和 SOHO，但財政法令把它們算作住宅；馬來西亞律師公會已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Alora Residence 每月管理費
管理費為 RM0.35 每平方尺 （含維修基金）。568 平方尺的單位每月約 RM 199，1,457 平方尺的單位約 RM 510。
Alora Residence 跟附近樓盤比較
這 3 個樓盤裡，Alora Residence 的起價每平方尺排第 2 低，是 RM 829。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 預計 Q3 2027 (SPA 後 48 個月) |
| Amika Residence | RM 697,800 | RM 790 | 883–1,227 | Q3 2027 |
| Mosaic | RM 577,000 | RM 1,036 | 557–1,509 | Q2 2029 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Alora Residence 的常見問題
Alora Residence 起價多少？
Alora Residence 的發展商開價由 RM 470,800 起，最高 RM 995,800（約每平方尺 RM From RM 683 psf (Gross)）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Alora Residence 是永久地契還是租賃地契？
Alora Residence 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Avaland (USJ Citypoint Sdn Bhd)。
Alora Residence 有哪些面積和戶型？
建築面積由 568 到 1,457 平方尺，1 到 4 房。戶型：A 型 1,042 平方尺（4 房）、A1(French Balcony) 型 1,042 平方尺（4 房）、B 型 1,028 平方尺（3 房）、C 型 923 平方尺（3 房）、GC(Private Garden) 型 923 平方尺（3 房）、D 型 568 平方尺（1 房）、F 型 1,042 平方尺（3 房）、F(a)(Alternate Layout) 型 1,042 平方尺（3 房）。
Alora Residence 有多少個單位、多少層？
770 個單位，Tower A: 43F; Tower B: 38F 層，每層 Tower A: 15, Tower B: 10 個單位，電梯 Tower A: 5, Tower B: 4。
Alora Residence 什麼時候完工？
建設中；預計完工：預計 Q3 2027 (SPA 後 48 個月)。
Alora Residence 的管理費是多少？
RM0.35 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
Alora Residence 靠近公共交通嗎？
附近有：USJ 21 LRT Station（0.3 公里）、Sultan Abdul Aziz Shah Airport、KLIA（38 公里）。
怎樣預約看 Alora Residence 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Alora Residence 的經紀頁面
Alora Residence 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
USJ 的其他樓盤
- Amika Residence — 雪蘭莪USJ / Subang Jaya · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 697,800 起
- Mosaic — 雪蘭莪USJ / Subang Jaya · 永久地契 · 公寓 · RM 577,000 起