Residensi Danau Puchong

Residensi Danau 一眼看懂

• 起價：RM 452,780，最高 RM 817,750 (發展商價單)
• 開價呎價：≈ RM 800 每平方尺
• 地契：租賃地契
• 完工：預計 2027
• 單位：428，32 層，1 - 3 房
• 密度：每層約 13 戶（428 個單位 ÷ 32 層）
• 步行到站：15 分鐘到 SP25 Pusat Bandar Puchong (OpenStreetMap 路線 1,225 米)
• 對比Puchong其他新盤：+40% （3 個專案的中位數 RM 570）
• 對比Puchong已完工二手房: 中位數約 RM 406（597 宗成交）

Residensi Danau 評分

六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。

• 價格 vs 同區：0.0 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 800，對比Puchong其他 3 個新盤的中位數 RM 570：+40%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 軌道交通：5.0 / 10 — 步行 15 分鐘到 SP25 Pusat Bandar Puchong，實測路線 1225 米（OSM）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
• 密度：6.6 / 10 — 428 個單位 ÷ 32 層 = 每層 13.4 戶；其他 141 個專案裡有 93 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
• 區域供應壓力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加計劃 21,683 個單位，對比現有 187,586 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可負擔度：9.2 / 10 — RM 452,780 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：約 3.5 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
• 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。

優勢

• Pusat Bandar Puchong 站平日早高峰每 3 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
• Petaling district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 187,586 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
• 入門價約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.5 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)

注意

• 最低開價呎價比Puchong其他 3 個新盤的中位數高約 40% (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
• 開價起點比Puchong已完工二手房的中位數高 RM 394 每平方尺（約 97%；中位數約 RM 406，597 宗成交） (NAPIC 公開成交資料)
• Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
• 每層約 13 戶（428 個單位，32 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)

Residensi Danau 的開價落在哪裡

開價呎價中點約 RM 800，高於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。

Puchong已完工二手房：NAPIC 中位數約每平方尺 RM 406，63 個專案 597 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盤和已完工二手房是不同的產品。

Residensi Danau 的通勤

最近的車站：SP25 Pusat Bandar Puchong（大城堡線）；每日約 2,608 人次出發、2,942 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 3 分鐘一班.

• 軌道交通：SP25 Pusat Bandar Puchong (0.88 公里), SP24 IOI Puchong Jaya (0.98 公里), SP26 Taman Perindustrian Puchong (2.06 公里)
• 學校：Binary University (0.49 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Poi Min (0.69 公里), SMK Bandar Puchong Jaya (B) (1.17 公里)
• 購物：99 Speedmart (0.64 公里), Lotus's (0.7 公里), Setia Walk Mall (1.3 公里), HeroMall (1.68 公里), Syopz Mall @ Taylor's Lakeside Campus (2.53 公里)
• 醫療：Klinik Pakar Mata Ranu (0.33 公里), Poliklinik Star Puchong (0.45 公里)
• 公園：Grandville USJ1 Park (1.63 公里), Taman Wawasan 2 (1.66 公里)

軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。

Residensi Danau 周邊市場

• 供應管道：約 12%（Petaling district在建 16,625 + 計劃 5,058，對比現有 187,586 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
• 新盤銷售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1%（NAPIC）
• 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
• 房價收入比：入門價 RM 452,780 約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.5 年（DOSM）

Residensi Danau 與最接近的選擇正面對比

同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。

Residensi Danau 適合誰

• 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 15 分鐘到 SP25 Pusat Bandar Puchong; ✓ 早高峰每 3 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 71 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
• 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 有 3 房戶型（1 - 3）; – 最大戶型 999 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
• 首購族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 3.5 年; ✓ 最小戶型 566 平方尺，RM 452,780 起; – 步行 15 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
• 出租投資：部分符合 (3 項中符合 2 項) — – 步行 15 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。

符合只是數字上吻合，不是購買建議。

Residensi Danau：已核對的事實與我的看法

我對這個專案的看法撰寫中。

分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。