Phoeniz Suites @ KL City Centre, Bukit Bintang
Phoeniz Suites @ KL City Centre位於KL City Centre / Bukit Bintang，Kuala Lumpur，永久地契服務式公寓。起價 RM 1,016,400。建築面積 484-678 平方尺。1 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 圖集
Phoeniz Suites @ KL City Centre is a high-rise residential project by Exsim YKS 54 Sdn Bhd in Kuala Lumpur, with 394 units, 53 storeys and a site of 0.56 acres. Units run from 484 to 678 sq ft (1 - 1+1 bedrooms), across 5 layout types listed below. The stated maintenance charge is RM1.21 per sq ft including sinking fund. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Phoeniz Suites @ KL City Centre 專案資料
| 發展商 | Exsim |
|---|---|
| 地址 | G-01, Menara Sutera Damai, No. 10, Lorong Yap Kwan Seng, Bukit Kewangan, 50450 Kuala Lumpur |
| 產業型別 | 服務式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 1,016,400 |
| 價格範圍 | RM 1,016,400 – RM 1,421,600 |
| 每平方尺 | From RM 2,100 |
| 建築面積 | 484-678 平方尺 |
| 房間 | 1 房 |
| 總單位 | 394 |
| 棟數 / 樓層 | 1 棟, 53 層 |
| 車位 | 1 個車位 |
| 管理費 | RM 1.21 每平方尺（含維修基金）. EXSIM will subsidize maintenance fees up to max RM0.33psf for 2 years. |
| 完工 | 新推出, APDL 後 60 個月 (~2031) |
| 地段面積 | 0.56 英畝 (24,394 平方尺) |
| 每層單位 | 第 6-18 層: 6 個單位; 第 19-50 層: 10 個單位; 第 23A-25 層: 8 個單位 (Break Tank floors) |
| 電梯 | 6 Passenger 電梯 + 1 服務電梯 |
| 建築期 | APDL 後 60 個月 |
最後核對：。
By Exsim; freehold luxury suites; 1BR dual-key; 6+1 lifts; 169+3 OKU carparks; GRR 6% p.a. (first 100 units) or MRR 4% option via Mana Mana Hospitality; no co-broking; booking fee RM100
Phoeniz Suites @ KL City Centre 一眼看懂
- 起價：RM 1,016,400，最高 RM 1,421,600
- 開價呎價：RM 2,100 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2031
- 單位：394，53 層，1–1+1 房
- 密度：每層約 7 戶（394 個單位 ÷ 53 層）
- 步行到站：6 分鐘到 KJ9 Ampang Park (OpenStreetMap 路線 487 米)
- 對比KL City Centre其他新盤：-7% （12 個專案的中位數 RM 2,270）
Phoeniz Suites @ KL City Centre 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：6.4 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 2,100，對比KL City Centre其他 12 個新盤的中位數 RM 2,270：-7%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：9.5 / 10 — 步行 6 分鐘到 KJ9 Ampang Park，實測路線 487 米（OSM）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：9.3 / 10 — 394 個單位 ÷ 53 層 = 每層 7.4 戶；其他 144 個專案裡有 134 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：6.6 / 10 — Kuala Lumpur Town Centre：在建加計劃 9,071 個單位，對比現有 53,343 個，約 17%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：2.1 / 10 — RM 1,016,400 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 8.3 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- 步行約 6 分鐘到 KJ9 Ampang Park，OpenStreetMap 路線 487 米 (OpenStreetMap)
- Ampang Park 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- 最低開價呎價比KL City Centre其他 12 個新盤的中位數低約 7%（RM 2,100 對 RM 2,270）
- Kuala Lumpur Town Centre在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 53,343 個單位的 17% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- Kuala Lumpur Town Centre 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 828 個公寓單位，報告已售 93.4% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
注意
- 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 8.3 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
Phoeniz Suites @ KL City Centre 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 1 | 3 | 657 – 678 平方尺 |
| 1+1 | 2 | 484 平方尺 |
共 5 個戶型。每個單位按座向和樓層定價，沒有單一戶型價格。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 2,100，高於吉隆坡新盤的中位數 RM 978（本站 68 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| CloutHaus | RM 2,900 | RM 2,900 |
| Phoeniz Suites @ KL City Centre | RM 2,100 | RM 2,100 |
| Pavilion Square Residences | RM 2,300 | RM 2,800 |
| Pavilion Square Office | RM 1,800 | RM 1,800 |
| Centrix | RM 1,600 | RM 1,850 |
| Ascott Star Residence | RM 2,246 | RM 2,246 |
| Eaton Residences | RM 2,125 | RM 2,125 |
| Conlay | RM 2,300 | RM 2,600 |
| DIVINE KL City Centre | RM 1,600 | RM 1,600 |
| Royal Lexis Kuala Lumpur | RM 2,950 | RM 2,950 |
| DAWN KL City Centre | RM 2,048 | RM 2,048 |
| Jewel by Oxley KL City Centre | RM 2,295 | RM 2,295 |
| SO Kuala Lumpur Residences | RM 2,295 | RM 2,295 |
| MABA Suitez @ KL City Centre | RM 2,164 | RM 2,164 |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 步行 13 分鐘（0.81 公里） | 2 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 16 分鐘：步行 6、等車 2、車程 5、步行 3；Ampang Park 到 Tun Razak Exchange | 11 分鐘 |
| 南孟沙 | 37 分鐘：步行 6、等車 2、車程 23、步行 6；Ampang Park 到 Kerinchi | 14 分鐘 |
| 谷中城 | 37 分鐘：步行 6、等車 2、車程 21、步行 8；Ampang Park 到 Abdullah Hukum | 12 分鐘 |
| 賽城 | — | 36 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 63 分鐘：步行 6、等車 2、車程 34、步行 21；Ampang Park 到 Taman Paramount | 20 分鐘 |
最近的車站：KJ9 / PY20 Ampang Park（格拉那再也線、布城線）；每日約 18,284 人次出發、13,169 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：PY20 Ampang Park (0.35 公里), KJ10 KLCC (0.56 公里), KJ9 Ampang Park (0.56 公里)
- 學校：Erican College (0.4 公里), UniRazak (0.47 公里), Advance Tertiary College (0.48 公里)
- 購物：Village Grocer (0.51 公里), Lucky Star Market (0.53 公里), Intermark Mall (0.57 公里), Shoppes at Four Seasons Place (0.64 公里), Suria KLCC (0.8 公里)
- 醫療：Health Hub Clinic (0.27 公里), Premier Clinic (0.28 公里)
- 公園：KLCC Park (0.91 公里), Laman Standard Chartered Kuala Lumpur (0.99 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 周邊市場
- 供應管道：約 17%（Kuala Lumpur Town Centre在建 2,696 + 計劃 6,375，對比現有 53,343 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Kuala Lumpur Town Centre 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 828 個公寓單位，報告已售 93.4%（NAPIC）
- 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 1,016,400 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 8.3 年（DOSM）
Phoeniz Suites @ KL City Centre 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Phoeniz Suites @ KL City Centre | Ascott Star Residence 0.5 公里外，同區 | Jewel by Oxley KL City Centre 0.6 公里外，同區 | SO Kuala Lumpur Residences 0.6 公里外，同區 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 1,016,400 | RM 1,655,704 | RM 1,784,000 | RM 1,449,000 |
| 開價呎價 | RM 2,100 | RM 2,246 | RM 2,295 | RM 2,295 |
| 建築面積（平方尺） | 484–678 | 679–2,972 | 678–2,185 | 566–995 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2031 | 已完工 2021 | 已完工 2025 | 已完工 2025 |
| 單位 · 樓層 | 394 · 53 | 471 · 58 | 267 · 49 | 590 · 78 |
| 每層戶數 | 約 7.4 | 約 8.1 | 約 5.4 | 約 7.6 |
| 步行到站 | 6 分鐘, KJ9 Ampang Park | 4 分鐘, KJ10 KLCC | 6 分鐘, KJ10 KLCC | 6 分鐘, KJ10 KLCC |
| 價格 vs 同區 /10 | 6.4 | 4.8 | 4.2 | 4.2 |
| 軌道交通 /10 | 9.5 | 10.0 | 9.5 | 9.5 |
| 密度 /10 | 9.3 | 8.9 | 9.6 | 9.2 |
| 區域供應壓力 /10 | 6.6 | 6.6 | 6.6 | 6.6 |
| 收入可負擔度 /10 | 2.1 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 入門價最低（RM 1,016,400）; 開價呎價最低（RM 2,100 起） | 最大戶型（2,972 平方尺）; 步行到站最近（4 分鐘）; 最早完工（2021） | 每層戶數最少（5.4） | — |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 適合誰
- 軌道通勤族：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 步行 6 分鐘到 KJ9 Ampang Park; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; ✓ 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 13 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 記錄中沒有 3 房戶型; – 最大戶型 678 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 3 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 8.3 年; ✓ 最小戶型 484 平方尺，RM 1,016,400 起; ✓ 步行 6 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 步行 6 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 17%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 可能不適合誰
- 需要三房的家庭：最大的戶型是 1+1 房。
- 想壓低每月開銷的人：管理費每平方尺 RM 1.21，含償債基金；最小的 484 平方尺單位，每月大約 RM 586。
Phoeniz Suites @ KL City Centre：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 484 平方尺 | 1+1 | 1 |
| A(M)(Modified) | 484 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B1(雙鑰匙) | 657 平方尺 | 1 | 2 |
| B1(M)(雙鑰匙, Modified) | 657 平方尺 | 1 | 2 |
| B2(雙鑰匙) | 678 平方尺 | 1 | 2 |
為什麼選 Phoeniz Suites @ KL City Centre
- Excellent choice for investment in KL downtown
- Within CBD and Golden Triangle Area
- KLCC, Pavilion shopping mall within 5 min driving distance
- Walking distance to bus stop and MRT station
- Top-notch facilities for lifestyle & business
- Free upgrade to premier fully furnished by MMH
- Up to 90% loan margin for HDA units
- Proven developer track record
- GreenRE Bronze certified Green Building
專案設施
Mechanical Car Park · OKU Car Park · 1: Parcel Room, Mailroom, Motorcycle Parking · Concierge Lobby · Reception Lobby · Meeting Room · Taska / Nursing Room · 5: Management Office, Surau (Male & Female), Laundry, Ruang Penjaja Madani · Sky Gym · Sky Music Lounge · Water Tank & Pump Room · Sky Pool · Sky Pool Deck · Garden Lounge · 24-hour Security with Access Card System · CCTV · Landscaping
最近的車站（直線距離）
- Ampang Park — 350 米
- KLCC — 560 米
- Raja Uda — 670 米
距離按 OpenStreetMap 直線計算，實際路程更長。
位置與周邊
- Transportation：AKLEH Highway
- Transportation：Walking distance to bus stop and MRT station
- Shopping：Suria KLCC
- Shopping：Pavilion Kuala Lumpur
- 商業區：Kuala Lumpur CBD & Golden Triangle Area
- Landmarks：TRX
- Landmarks：Merdeka 118
- Healthcare：Nearby Hospitals
- 學校：Nearby Schools & Colleges
地區與車站指南
- KL City Centre新樓盤一覽
- Bukit Bintang新樓盤一覽
- Ampang Park站附近的新樓盤 — 350 米（直線）
- KLCC站附近的新樓盤 — 560 米（直線）
- Raja Uda站附近的新樓盤 — 670 米（直線）
- Persiaran KLCC站附近的新樓盤 — 810 米（直線）
- Damai站附近的新樓盤 — 980 米（直線）
- Bukit Nanas站附近的新樓盤 — 1.46 公里（直線）
- Conlay站附近的新樓盤 — 1.46 公里（直線）
外國人可以買 Phoeniz Suites @ KL City Centre 嗎？
吉隆坡的外國買家適用聯邦底線：每個單位 RM 1,000,000。 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的價格是 RM 1,016,400 – RM 1,421,600，單看價格，全部單位都過門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局同意。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 1,016,400 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 24,656（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 81,312（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 50%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 跟附近樓盤比較
這 6 個樓盤裡，Phoeniz Suites @ KL City Centre 的起價每平方尺排第 2 低，是 RM 2,100。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Phoeniz Suites @ KL City Centre | RM 1,016,400 | RM 2,100 | 484–678 | APDL 後 60 個月 (~2031) |
| CloutHaus | RM 1,548,800 | RM 2,821 | 549–1,216 | Q1 2029 |
| Orion Residence | RM 1,450,000 | RM 2,953 | 491–1,329 | 預計 Q2 2025 |
| Branniganz | RM 803,500 | RM 2,336 | 344–678 | Q4 2028 |
| Pavilion Square Residences | RM 1,319,000 | RM 2,617 | 504–1,272 | PM for more |
| Pavilion Square Office | RM 1,967,400 | RM 1,800 | 1,093–9,770 | 2027 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的常見問題
Phoeniz Suites @ KL City Centre 起價多少？
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的發展商開價由 RM 1,016,400 起，最高 RM 1,421,600（約每平方尺 RM From RM 2,100）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 是永久地契還是租賃地契？
Phoeniz Suites @ KL City Centre 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Exsim。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 有哪些面積和戶型？
建築面積由 484 到 678 平方尺，1 房。戶型：A 型 484 平方尺（1+1 房）、A(M)(Modified) 型 484 平方尺（1+1 房）、B1(雙鑰匙) 型 657 平方尺（1 房）、B1(M)(雙鑰匙, Modified) 型 657 平方尺（1 房）、B2(雙鑰匙) 型 678 平方尺（1 房）。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 有多少個單位、多少層？
394 個單位，53 層，每層 Level 6-18: 6 units; Level 19-50: 10 units; Level 23A-25: 8 units (Break Tank floors) 個單位，電梯 6 Passenger Lifts + 1 Service Lift。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 什麼時候完工？
新推出；預計完工：APDL 後 60 個月 (~2031)。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的管理費是多少？
RM 1.21 每平方尺（含維修基金）. EXSIM will subsidize maintenance fees up to max RM0.33psf for 2 years.，按發展商的報價。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 靠近公共交通嗎？
附近有：AKLEH Highway、Walking distance to bus stop and MRT station。
怎樣預約看 Phoeniz Suites @ KL City Centre 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 評測
在 shyanyee.com 閱讀 Phoeniz Suites @ KL City Centre 中文評測：優點、缺點與推薦戶型。英文版
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
KL City Centre 的其他樓盤
CloutHaus — 吉隆坡KL City Centre · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 1,548,800 起
Orion Residence — 吉隆坡Bukit Bintang / KL City Centre · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 1,450,000 起
- Branniganz — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租賃地契 · 服務式公寓 · RM 803,500 起
Pavilion Square Residences — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租賃地契 · 公寓 · RM 1,319,000 起
Golden Crown — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租賃地契 · 公寓 · RM 1,280,000 起
Centrix — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租賃地契 · 公寓 · RM 907,800 起
- Times Square 2 — 吉隆坡Bukit Bintang / KL City Centre · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 688,000 起