The Atas Residences Taman Desa, Old Klang Road
The Atas Residences位於Taman Desa / Old Klang Road，Kuala Lumpur，租賃地契公寓。起價 RM 825,000。建築面積 1,156-1,518 平方尺。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
The Atas Residences 圖集
THE ATAS is a low-density, pet-friendly condominium in the prime location of Taman Desa, Kuala Lumpur. Featuring family-sized 'Sky Semi-D' layouts from 3+1 to 4+1 rooms across 3 towers, it offers a comprehensive range of over 50 lifestyle facilities and boasts excellent connectivity to major highways and public transport. The development is designed with multigenerational living in mind, providing spacious and adaptable layouts within a green building framework.
The Atas Residences 專案資料
| 發展商 | Kaisar Maxim Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Jalan Desa Utama, Taman Desa, 58100 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur |
| 產業型別 | 公寓 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 住宅地 |
| 起價 | RM 825,000 |
| 價格範圍 | RM 825,000 – RM 1,157,000 |
| 每平方尺 | RM 710 |
| 建築面積 | 1,156-1,518 平方尺 |
| 總單位 | 624 |
| 棟數 / 樓層 | 30 層 |
| 管理費 | Estimate RM0.40psf（含維修基金） |
| 完工 | 新推出, Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
| 地段面積 | 3.7 英畝 |
| 每層單位 | 8 |
| 電梯 | 2 + 1 |
| 建築期 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
最後核對：。
The Atas Residences 一眼看懂
- 起價：RM 825,000，最高 RM 1,157,000
- 開價呎價：RM 710 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2028
- 單位：624，30 層，3+1–4+1 房
- 密度：每層約 21 戶（624 個單位 ÷ 30 層）
- 步行到站：27 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum (直線 1.64 公里，估算)
- 對比Taman Desa已完工二手房: 中位數約 RM 327（23 宗成交）
The Atas Residences 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：0.0 / 10 — 步行 27 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum，直線 1.64 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：3.3 / 10 — 624 個單位 ÷ 30 層 = 每層 20.8 戶；其他 144 個專案裡有 48 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.2 / 10 — Mukim Petaling：在建加計劃 11,145 個單位，對比現有 80,955 個，約 14%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：4.4 / 10 — RM 825,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 6.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Abdullah Hukum 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Mukim Petaling在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 80,955 個單位的 14% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
注意
- 步行到最近的車站 KJ17 Abdullah Hukum 約 27 分鐘 (OpenStreetMap)
- 開價起點比Taman Desa已完工二手房的中位數高 RM 383 每平方尺（約 117%；中位數約 RM 327，23 宗成交） (NAPIC 公開成交資料)
- 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 6.7 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
- 每層約 21 戶（624 個單位，30 層）
The Atas Residences 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 3+1 | 2 | 1,156 平方尺 |
| 4 | 1 | 1,321 平方尺 |
| 4+1 | 1 | 1,518 平方尺 |
共 4 個戶型。每個單位按座向和樓層定價，沒有單一戶型價格。
The Atas Residences 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 710，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 978（本站 68 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| M Aspira | RM 762 | RM 802 |
| The Atas Residences | RM 710 | RM 710 |
Taman Desa已完工二手房：NAPIC 中位數約每平方尺 RM 327，4 個專案 23 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盤和已完工二手房是不同的產品。
The Atas Residences 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 51 分鐘：步行 27、等車 2、車程 19、步行 4；Abdullah Hukum 到 KLCC | 13 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 55 分鐘：步行 27、等車 2、車程 18、轉車 1 次、步行 3；Abdullah Hukum 到 Tun Razak Exchange | 17 分鐘 |
| 南孟沙 | 步行 32 分鐘（1.99 公里） | 6 分鐘 |
| 谷中城 | 步行 20 分鐘（1.2 公里） | 6 分鐘 |
| 賽城 | — | 31 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 63 分鐘：步行 27、等車 2、車程 13、步行 21；Abdullah Hukum 到 Taman Paramount | 13 分鐘 |
最近的車站：KJ17 Abdullah Hukum（格拉那再也線）；每日約 13,495 人次出發、13,935 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：KB02 Seputeh (0.58 公里), KB01 Mid Valley (1.2 公里), KD02 Angkasapuri (1.26 公里)
- 學校：Sekolah Kebangsaan Taman Desa (0.71 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Desa Perdana (0.79 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Taman Desa (0.8 公里)
- 購物：Bilabila Mart (0.61 公里), 99 Speedmart (0.74 公里), Faber Towers (0.8 公里), Mid Valley Megamall (1.21 公里), The Gardens Mall (1.37 公里)
- 醫療：Poliklinik & Surgeri Seputeh (0.59 公里), Mediclinic Wong Zul & Rakan-rakan (0.67 公里)
- 公園：Jalan Desa Bakti Public Playground (0.62 公里), Taman Desa Recreational Ground (0.91 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
The Atas Residences 周邊市場
- 供應管道：約 14%（Mukim Petaling在建 3,045 + 計劃 8,100，對比現有 80,955 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100%（NAPIC）
- 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 825,000 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 6.7 年（DOSM）
The Atas Residences 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | The Atas Residences | M Aspira 1.5 公里外，同區 | Tria Seputeh 0.8 公里外，價格相近 | Khaya Residence 1.6 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 825,000 | RM 538,800 | RM 736,800 | RM 785,000 |
| 開價呎價 | RM 710 | RM 762–802 | RM 820 | RM 1,157–1,434 |
| 建築面積（平方尺） | 1,156–1,518 | 706–1,006 | 764–4,575 | 630–1,321 |
| 地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 新推介 2028 | 新推介 2029 | 已完工 2023 | 新推介 2029 |
| 單位 · 樓層 | 624 · 30 | 1,618 · Tower A: 66, Tower B: 69 | 734 · Pelto: 38 storeys, Ebon: 33 storeys, Cavi: 33 storeys, Riverfront Villas: 7 storeys | 795 · 61 |
| 每層戶數 | 約 20.8 | 約 23.4 | 約 19.3 | 約 13 |
| 步行到站 | 27 分鐘（估算）, KJ17 Abdullah Hukum | 20 分鐘（估算）, PY27 Kuchai | 20 分鐘（估算）, KJ18 Kerinchi | 7 分鐘, KJ18 Kerinchi |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | 6.0 | 0.0 |
| 軌道交通 /10 | 0.0 | 2.5 | 2.5 | 9.0 |
| 密度 /10 | 3.3 | 2.6 | 4.1 | 7.1 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.2 | 7.2 | 3.7 | 3.7 |
| 收入可負擔度 /10 | 4.4 | 7.9 | 5.5 | 4.9 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | 8.0 |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 710 起） | 入門價最低（RM 538,800） | 最大戶型（4,575 平方尺）; 最早完工（2023） | 步行到站最近（7 分鐘）; 每層戶數最少（13.0） |
完整對比：The Atas Residences vs M Aspira · The Atas Residences vs Tria Seputeh
The Atas Residences 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 27 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 51 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（3+1–4+1）; ✓ 最大戶型 1,518 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 6.7 年; – 最小戶型 1,156 平方尺，RM 825,000 起; – 步行 27 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 27 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 14%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
The Atas Residences 可能不適合誰
- 2028 年前就要入住的人：預計 2028 年完工，現在簽約要等大約 2 年，這段時間得繼續租房或住原來的地方。
- 想買小單位當第一間房的人：最小的戶型有 1,156 平方尺。
The Atas Residences：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A / A1 | 1,156 平方尺 | 3+1 | 3 |
| B / B1 | 1,156 平方尺 | 3+1 | 3 |
| C / C1 | 1,321 平方尺 | 4 | 3 |
| D / D1 | 1,518 平方尺 | 4+1 | 4 |
為什麼選 The Atas Residences
- Low Density (624 units)
- Conveniently connected to 8 major highways
- Designated EV charging bay
- 53 assorted facilities
- Spacious layouts from 3+1 to 4+1 rooms
- Pet-friendly development
- Green Building development
- Sky Semi-D living concept
專案設施
LG5 · Car Wash Area · Tennis Court · Half Basketball Court · Children's Playground · Pavilion · Foot Reflexology Path · Outdoor Fitness · Jogging Path · Pet Friendly Corner · Management Office · Guard House · Nursery · Kindergarten · Letter Box · Guest Lounge · Disable Washroom · EV Charging Bay · Cafeteria · Outdoor Lounge · Gymnasium · Male/Female Changing Room · Male/Female Sauna · Multi-Purpose Hall · Laundrette · Yoga/Exercise Room · Badminton Court · Squash Court · Table Tennis · Male & Female Solat Room · Putting Green · Swimming Pool · Children Pool · Alfresco Area · Spa Pool · Poolside Pavilion · Wet Deck · BBQ Area · Shop · Garden Lounge · Playground · Poolside Rain Shower · Sky Pavillion
最近的車站（直線距離）
- Seputeh — 580 米
- Mid Valley — 1.2 公里
- Angkasapuri — 1.3 公里
距離按 OpenStreetMap 直線計算，實際路程更長。
位置與周邊
- 大道：Salak Highway
- 大道：Sungai Besi Expressway
- 大道：SMART Tunnel
- 大道：NPE Expressway
- 大道：Federal Highway
- 大道：KL-Seremban Highway
- 大道：MEX Highway
- 大道：SPRINT Expressway
- 大道：SPE Expressway
- 公共交通：Bus Stop（Taman Bukit Desa）
- 公共交通：KTM Seputeh Station（1.7 公里）
- 公共交通：LRT Kerinchi Station（4.8 公里）
- 公共交通：MRT Kuchai Station（5.5 公里）
- 公共交通：KLIA Express KL Sentral（7.6 公里）
- 公共交通：Terminal Bersepadu Selatan (TBS)（9.4 公里）
- Shopping & Leisure：De Market（1 公里）
- Shopping & Leisure：Pearl Suria（3.4 公里）
- Shopping & Leisure：Nexus Bangsar South（4 公里）
- Shopping & Leisure：Mid Valley Megamall（4.1 公里）
- Shopping & Leisure：KL Sentral（6.4 公里）
- Shopping & Leisure：Bangsar Village（6.7 公里）
- Shopping & Leisure：Bangsar Shopping Centre（8.1 公里）
- Shopping & Leisure：The Exchange TRX（8.4 公里）
- Shopping & Leisure：Pavilion KL（9.4 公里）
- Shopping & Leisure：Suria KLCC（10.1 公里）
- 學校：Desa Perdana Secondary School（900 米）
- 學校：SMK Taman Desa（1.1 公里）
- 學校：Vikas International School（2 公里）
- 學校：SJK(C) Choong Wen（2.5 公里）
- 學校：Alice Smith International School（5.9 公里）
- 學校：University Malaya（7 公里）
- 學校：SJK(C) Kuen Cheng 2（7.7 公里）
- 醫療中心：Taman Desa Medical Centre（1.7 公里）
- 醫療中心：Pantai Medical Centre（5.6 公里）
- 醫療中心：Prince Court Medical Centre（8.5 公里）
- 醫療中心：Gleneagles Hospital（11.9 公里）
地區與車站指南
- Taman Desa新樓盤一覽
- Old Klang Road新樓盤一覽
- Seputeh站附近的新樓盤 — 580 米（直線）
- Mid Valley站附近的新樓盤 — 1.20 公里（直線）
- Angkasapuri站附近的新樓盤 — 1.26 公里（直線）
外國人可以買 The Atas Residences 嗎？
吉隆坡的外國買家最低價是每個單位 RM 1,000,000。 The Atas Residences 的價格是 RM 825,000 – RM 1,157,000，單看價格，只有 RM 1,000,000 或以上的單位過門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局同意。
The Atas Residences 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 825,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 18,750（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | 以外國買家最低可買的 RM 1,000,000 單位計：RM 80,000（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 65%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
The Atas Residences 每月管理費
管理費為 Estimate RM0.40psf（含維修基金）。1,156 平方尺的單位每月約 RM 462，1,518 平方尺的單位約 RM 607。
The Atas Residences 跟吉隆坡其他樓盤比較
本站在同一區只有 1 個其他有價格的樓盤，所以下表再加上本站吉隆坡起價最接近 The Atas Residences 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，The Atas Residences 的起價每平方尺最低，是 RM 714。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| The Atas Residences | RM 825,000 | RM 714 | 1,156–1,518 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 預計 2029 |
| Bangsar Hill Park – Verdura (Tower D and E) | RM 835,000 | RM 911 | 917–1,478 | 2025 |
| OAKA Residences | RM 836,000 | RM 948 | 882–1,509 | 預計 Q1 2028 |
| Branniganz | RM 803,500 | RM 2,336 | 344–678 | Q4 2028 |
| Khaya Residence | RM 785,000 | RM 1,246 | 630–1,321 | Q2 2029 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 The Atas Residences 的常見問題
The Atas Residences 起價多少？
The Atas Residences 的發展商開價由 RM 825,000 起，最高 RM 1,157,000（約每平方尺 RM RM 710）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
The Atas Residences 是永久地契還是租賃地契？
The Atas Residences 是租賃地契，土地用途為住宅地，發展商是 Kaisar Maxim Sdn Bhd。
The Atas Residences 有哪些面積和戶型？
建築面積由 1,156 到 1,518 平方尺。戶型：A / A1 型 1,156 平方尺（3+1 房）、B / B1 型 1,156 平方尺（3+1 房）、C / C1 型 1,321 平方尺（4 房）、D / D1 型 1,518 平方尺（4+1 房）。
The Atas Residences 有多少個單位、多少層？
624 個單位，30 層，每層 8 個單位，電梯 2 + 1。
The Atas Residences 什麼時候完工？
新推出；預計完工：Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028。
The Atas Residences 的管理費是多少？
Estimate RM0.40psf（含維修基金），按發展商的報價。
The Atas Residences 靠近公共交通嗎？
附近有：Bus Stop（Taman Bukit Desa）、KTM Seputeh Station（1.7 公里）、LRT Kerinchi Station（4.8 公里）。
怎樣預約看 The Atas Residences 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
The Atas Residences 的經紀頁面
The Atas Residences 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Taman Desa 的其他樓盤
M Aspira — 吉隆坡Taman Desa / Old Klang Road · 租賃地契 · 服務式公寓 · RM 538,800 起
- AETAS Taman Desa — 吉隆坡Taman Desa · 永久地契 · 公寓