Riverville Residences 2 Old Klang Road
Riverville Residences 2位於Old Klang Road，Kuala Lumpur，永久地契服務式公寓。起價 RM 430,000。建築面積 803-915 平方尺。3 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Riverville Residences 2 專案資料
| 發展商 | Alzac Development Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Old Klang Road (OKR), Kuala Lumpur |
| 產業型別 | 服務式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 430,000 |
| 價格範圍 | RM 430,000 – RM 625,000 |
| 每平方尺 | RM 540 – RM 690 |
| 建築面積 | 803-915 平方尺 |
| 房間 | 3 房 |
| 總單位 | 660 (Block A: 330; Block B: 330) |
| 棟數 / 樓層 | 2 棟, 36 層 |
| 車位 | 1-3 個車位 |
| 管理費 | 預計 RM 0.33 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 建設中, 預計 Q3 2027 |
最後核對：。
Japanese Wabi-Sabi design; 10ft ceiling; no booking fee; loan approval required first
Riverville Residences 2 一眼看懂
- 起價：RM 430,000，最高 RM 625,000
- 開價呎價：RM 540–690 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2027
- 單位：660，36 層，3 房
- 密度：每層約 18 戶（660 個單位 ÷ 36 層）
- 對比Old Klang Road其他新盤：-29% （2 個專案的中位數 RM 761）
Riverville Residences 2 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：10.0 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 540，對比Old Klang Road其他 2 個新盤的中位數 RM 761：-29%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：4.4 / 10 — 660 個單位 ÷ 36 層 = 每層 18.3 戶；其他 144 個專案裡有 63 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- 最低開價呎價比Old Klang Road其他 2 個新盤的中位數低約 29%（RM 540 對 RM 761）
注意
- 每層約 18 戶（660 個單位，36 層）
Riverville Residences 2 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 615，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 978（本站 68 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| GenStarz | RM 912 | RM 912 |
| Riverville Residences 2 | RM 540 | RM 690 |
| M Aurora | RM 610 | RM 610 |
Riverville Residences 2 周邊市場
- 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
Riverville Residences 2 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 沒有位置記錄; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 有 3 房戶型（3）; – 最大戶型 915 平方尺; – 沒有周邊學校記錄. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 沒有縣內收入記錄; – 最小戶型 803 平方尺，RM 430,000 起; – 沒有位置記錄. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 沒有位置記錄; – 記錄中沒有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Riverville Residences 2：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
外國人可以買 Riverville Residences 2 嗎？
吉隆坡的外國買家適用聯邦底線：每個單位 RM 1,000,000。 Riverville Residences 2 的價格是 RM 430,000 – RM 625,000，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局同意。
Riverville Residences 2 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 430,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 7,600（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | 統一 8%；沒有一個單位達到外國買家最低價 RM 1,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 70%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Riverville Residences 2 起價低於 RM500,000。首購屋印花稅豁免（市值 RM500,000 以內，買賣合約在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署）：LHDN 的申報表格不包括服務式公寓和 SOHO，但財政法令把它們算作住宅；馬來西亞律師公會已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Riverville Residences 2 每月管理費
管理費為 預計 RM 0.33 每平方尺 （含維修基金）。803 平方尺的單位每月約 RM 265，915 平方尺的單位約 RM 302。
Riverville Residences 2 跟附近樓盤比較
這 6 個樓盤裡，Riverville Residences 2 的起價每平方尺最低，是 RM 535。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Riverville Residences 2 | RM 430,000 | RM 535 | 803–915 | 預計 Q3 2027 |
| GenStarz | RM 593,000 | RM 912 | 650–874 | SPA 後 48 個月 (~2028) |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 預計 2029 |
| Tria Seputeh | RM 736,800 | RM 964 | 764–4,575 | Q2 2023 |
| The Vividz | RM 446,400 | RM 922 | 484–915 | APDL 後 52 個月 (~2030) |
| The Atas Residences | RM 825,000 | RM 714 | 1,156–1,518 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Riverville Residences 2 的常見問題
Riverville Residences 2 起價多少？
Riverville Residences 2 的發展商開價由 RM 430,000 起，最高 RM 625,000（約每平方尺 RM RM 540 – RM 690）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Riverville Residences 2 是永久地契還是租賃地契？
Riverville Residences 2 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Alzac Development Sdn Bhd。
Riverville Residences 2 有哪些面積和戶型？
建築面積由 803 到 915 平方尺，3 房。
Riverville Residences 2 有多少個單位、多少層？
660 (Block A: 330; Block B: 330) 個單位，36 層。
Riverville Residences 2 什麼時候完工？
建設中；預計完工：預計 Q3 2027。
Riverville Residences 2 的管理費是多少？
預計 RM 0.33 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Riverville Residences 2 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Riverville Residences 2 的經紀頁面
Riverville Residences 2 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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