D'Tessera Petaling Jaya

D'Tessera 一眼看懂

• 起價：RM 793,200，最高 RM 1,098,600
• 開價呎價：RM 713 每平方尺
• 地契：租賃地契
• 完工：預計 2027
• 單位：671，49 層，3+1–4+1 房
• 密度：每層約 14 戶（671 個單位 ÷ 49 層）
• 步行到站：34 分鐘到 KG08 Mutiara Damansara (直線 2.07 公里，估算)
• 對比Damansara Perdana其他新盤：-3% （2 個專案的中位數 RM 738）

D'Tessera 評分

六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。

• 價格 vs 同區：5.6 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 713，對比Damansara Perdana其他 2 個新盤的中位數 RM 738：-3%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 軌道交通：0.0 / 10 — 步行 34 分鐘到 KG08 Mutiara Damansara，直線 2.07 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
• 密度：6.6 / 10 — 671 個單位 ÷ 49 層 = 每層 13.7 戶；其他 144 個專案裡有 95 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
• 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
• 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。

優勢

• Mutiara Damansara 站平日早高峰每 6 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
• 最低開價呎價比Damansara Perdana其他 2 個新盤的中位數低約 3%（RM 713 對 RM 738）

注意

• 步行到最近的車站 KG08 Mutiara Damansara 約 34 分鐘 (OpenStreetMap)
• 每層約 14 戶（671 個單位，49 層）

D'Tessera 的開價落在哪裡

開價呎價中點 RM 713，高於雪蘭莪新盤的中位數 RM 697（本站 60 個有開價呎價的專案）。

D'Tessera 的通勤

最近的車站：KG08 Mutiara Damansara（加影線）；每日約 5,954 人次出發、6,703 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 6 分鐘一班.

• 軌道交通：KG08 Mutiara Damansara (2.09 公里), PY06 Sri Damansara Barat (2.85 公里), PY07 Sri Damansara Sentral (2.92 公里)
• 學校：Kuala Lumpur Steiner School (Valley Campus) (0.71 公里), Sekolah Kebangsaan Bukit Lanjan (Asli) (1.22 公里), Sekolah Rendah Agama IBNU (1.32 公里)
• 購物：Hextar World at Empire City (0.6 公里), Village Grocer (0.61 公里), 99 Speedmart (0.62 公里), IPC Shopping Centre (1.93 公里), Al Azhar Sunnah Mart (2.72 公里)
• 醫療：Hospital Pakar KPJ Damansara 2 (0.53 公里), Perdana Care (1.12 公里)
• 公園：Damansara Foresta Condominium Open Park (0.93 公里), Taman SD9/9 (1.39 公里)

軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。

D'Tessera 周邊市場

• 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）

D'Tessera 與最接近的選擇正面對比

同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。

完整對比：D'Tessera vs The Aldenz · D'Tessera vs Forest Hill

D'Tessera 適合誰

• 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 步行 34 分鐘到 KG08 Mutiara Damansara; – 早高峰每 6 分鐘一班; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
• 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（3+1–4+1）; ✓ 最大戶型 1,331 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
• 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 沒有縣內收入記錄; – 最小戶型 1,100 平方尺，RM 793,200 起; – 步行 34 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
• 出租投資：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 步行 34 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。

符合只是數字上吻合，不是購買建議。

D'Tessera 可能不適合誰

• 想買小單位當第一間房的人：最小的戶型有 1,100 平方尺。

D'Tessera：已核對的事實

分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。