Luminar Residence (Federal Avenue), Subang Jaya
Luminar Residence (Federal Avenue)位於Federal Avenue, Subang Jaya，Selangor，永久地契服務式公寓。起價 RM 356,000。建築面積 549-1,389 平方尺。1-3 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Luminar Residence (Federal Avenue) 圖集
Luminar Residence, Federal Avenue is a high-rise residential project by Impiana Impresif Sdn Bhd (a subsidiary of BRDB Developments Sdn Bhd), with 751 units, 48 storeys and a site of 2.27 acres. Units run from 549 to 1,389 sq ft (1+1 - 3 bedrooms), across 5 layout types listed below. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Luminar Residence (Federal Avenue) 專案資料
| 發展商 | BRDB |
|---|---|
| 地址 | Jalan FA 1, Federal Avenue, 47500 Subang Jaya, Selangor |
| 產業型別 | 服務式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 356,000 |
| 價格範圍 | RM 356,000 – RM 1,027,000 |
| 建築面積 | 549-1,389 平方尺 |
| 房間 | 1-3 房 |
| 總單位 | 751 |
| 棟數 / 樓層 | 2 棟, 48 層 |
| 車位 | 1-4 個車位 |
| 管理費 | Type A: RM206, Type B: RM286, Type C: RM335, Type D: RM405, Type E: RM530. Accessory parcels include car parks and aircon ledges. An additional car park costs RM23 per month. |
| 完工 | 新推出, 預計 Q4 2029 |
| 推介日期 | 預計 Q2 2025 |
| 地段面積 | 2.27 英畝 (Phase 1C) |
| 每層單位 | 10-11 |
| 電梯 | 4+1 |
| 建築期 | 預計 completion is Q4 2029. Vacant Possession estimated in September 2029. |
最後核對：。
No co-broking; additional carpark RM23/mo; 4+1 lifts
Luminar Residence (Federal Avenue) 一眼看懂
- 起價：RM 356,000，最高 RM 1,027,000
- 開價呎價：RM 700 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：751，48 層，1+1–3 房
- 密度：每層約 16 戶（751 個單位 ÷ 48 層）
- 步行到站：14 分鐘到 SA9 Kerjaya (直線 0.84 公里，估算)
Luminar Residence (Federal Avenue) 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：5.5 / 10 — 步行 14 分鐘到 SA9 Kerjaya，直線 0.84 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：5.4 / 10 — 751 個單位 ÷ 48 層 = 每層 15.6 戶；其他 144 個專案裡有 78 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Kerjaya 站平日早高峰每 8 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
注意
- 每層約 16 戶（751 個單位，48 層）
Luminar Residence (Federal Avenue) 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 1+1 | 2 | 549 – 721 平方尺 |
| 2 | 1 | 872 平方尺 |
| 2+1 | 1 | 1,076 平方尺 |
| 3 | 1 | 1,389 平方尺 |
共 5 個戶型。每個單位按座向和樓層定價，沒有單一戶型價格。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 700，高於雪蘭莪新盤的中位數 RM 697（本站 60 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 700 | RM 700 |
| Trybe Residences | RM 885 | RM 885 |
Luminar Residence (Federal Avenue) 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 82 分鐘：步行 14、等車 4、車程 52、轉車 1 次、步行 8；Kerjaya 到 KLCC | 27 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 77 分鐘：步行 14、等車 4、車程 51、轉車 1 次、步行 3；Kerjaya 到 Tun Razak Exchange | 32 分鐘 |
| 南孟沙 | 63 分鐘：步行 14、等車 4、車程 31、轉車 1 次、步行 9；Kerjaya 到 Kerinchi | 19 分鐘 |
| 谷中城 | 68 分鐘：步行 14、等車 4、車程 33、轉車 1 次、步行 12；Kerjaya 到 Abdullah Hukum | 20 分鐘 |
| 賽城 | — | 27 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 63 分鐘：步行 14、等車 4、車程 17、轉車 1 次、步行 23；Kerjaya 到 Taman Bahagia | 16 分鐘 |
最近的車站：SA9 Kerjaya（莎阿南線）；每日約 1,065 人次出發、970 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 8 分鐘一班.
- 軌道交通：Kerjaya (0.84 公里), KD10 Batu Tiga (0.95 公里), KJ29 SS15 (2.04 公里)
- 學校：Sri KDU International School (0.3 公里), SK Perdana Jaya SS19 (0.65 公里), SAR Nurul Hidayah (0.8 公里)
- 購物：99 Speedmart (0.93 公里), Muji (1.64 公里), NU Empire Shopping Gallery (1.71 公里), Subang Parade (2.04 公里), SS15 Courtyard (2.07 公里)
- 醫療：Poliklinik Seri Permai (0.76 公里), Klinik Qualitas Health (0.93 公里)
- 公園：Reflexology Zone at The Central Park (0.5 公里), Kayangan Puteri Park (2.09 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Luminar Residence (Federal Avenue) 周邊市場
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
Luminar Residence (Federal Avenue) 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Luminar Residence (Federal Avenue) | Trybe Residences 4.0 公里外，同區 | Bayu @ Mori Park 1.7 公里外，價格相近 | Helix 2 PJ South 6.3 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 356,000 | RM 486,800 | RM 349,000 | RM 385,000 |
| 開價呎價 | RM 700 | RM 885 | ≈ RM 636–702 | RM 560 |
| 建築面積（平方尺） | 549–1,389 | 550–920 | 549–958 | 572–1,065 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租賃地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 新推介 2031 | 建設中 2029 | 已完工 2025 |
| 單位 · 樓層 | 751 · 48 | 998 · 39-40 | 1,028 · 36 | 500 · 33 |
| 每層戶數 | 約 15.6 | 約 24.9 | 約 28.6 | 約 15.2 |
| 步行到站 | 14 分鐘（估算）, SA9 Kerjaya | 7 分鐘（估算）, KJ31 USJ 7 | 11 分鐘（估算）, SA10 Stadium Shah Alam | 23 分鐘（估算）, BRT1 Sunway-Setia Jaya |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | — |
| 軌道交通 /10 | 5.5 | 9.0 | 7.0 | 1.0 |
| 密度 /10 | 5.4 | 2.2 | 1.7 | 5.8 |
| 區域供應壓力 /10 | — | — | 7.7 | — |
| 收入可負擔度 /10 | — | — | 10.0 | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 最大戶型（1,389 平方尺） | 步行到站最近（7 分鐘） | 入門價最低（RM 349,000） | 開價呎價最低（RM 560 起）; 每層戶數最少（15.2）; 最早完工（2025） |
Luminar Residence (Federal Avenue) 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 步行 14 分鐘到 SA9 Kerjaya; – 早高峰每 8 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 82 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（1+1–3）; ✓ 最大戶型 1,389 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 沒有縣內收入記錄; ✓ 最小戶型 549 平方尺，RM 356,000 起; – 步行 14 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 14 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Luminar Residence (Federal Avenue) 可能不適合誰
- 2029 年前就要入住的人：預計 2029 年完工，現在簽約要等大約 3 年，這段時間得繼續租房或住原來的地方。
Luminar Residence (Federal Avenue)：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 549 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B | 721 平方尺 | 1+1 | 1 |
| C | 872 平方尺 | 2 | 2 |
| D | 1,076 平方尺 | 2+1 | 2 |
| E | 1,389 平方尺 | 3 | 2 |
為什麼選 Luminar Residence (Federal Avenue)
- Freehold ownership in Subang Jaya. Developed by reputable developer BRDB. Direct connectivity to Federal Highway, linking to KL, Shah Alam & Klang. Mixed-use development consists of serviced apartments, retails & parks. Wide range of unit sizes from 549 to 1,389 sq.ft. Features a 1.9-acre facilities podium and 3 pet-friendly parks. Surrounded by matured amenities and low-rise developments for uninterrupted panoramic views
專案設施
Kindergarten · Management Office · Parcel Room · Surau · Jacuzzi · Shallow Pool · Swimming Pool · Sunken Seating · Kids Pool · Shower Area · Pool Deck · Basketball Half-Court · BBQ Area · Pavilion · Reflexology Path · Herb Garden · Social Corner / Seating · Hammock Garden · Lawn · Chillax Garden · Games Room · Reading Room · Washroom/Changing Room · Multipurpose Hall · Outdoor Multipurpose Hall · Gymnasium · Children Playground · Outdoor Fitness Station · Open Terrace · Utility · Pantry · Landscape Deck
最近的車站（直線距離）
- Kerjaya — 840 米
- Batu Tiga — 950 米
- SS15 — 2.0 公里
距離按 OpenStreetMap 直線計算，實際路程更長。
位置與周邊
- Shopping Malls：Subang Parade Shopping Centre（4 公里）
- Shopping Malls：Empire Shopping Gallery（4 公里）
- Shopping Malls：AEON Mall Shah Alam（5 公里）
- Shopping Malls：Paradigm Mall（6 公里）
- Shopping Malls：Sunway Pyramid（7 公里）
- Shopping Malls：Mid Valley Megamall（15 公里）
- 學校：Sri KDU International School（2 公里）
- 學校：SJK (C) Lick Hung（5 公里）
- 學校：INTI International University & Colleges（6 公里）
- 學校：Sunway University（7 公里）
- 學校：Taylor's University Lakeside Campus（10 公里）
- Healthcare：Subang Jaya Medical Centre（5 公里）
- Healthcare：KPJ Selangor Specialist Hospital（6 公里）
- Healthcare：Sunway Medical Centre（8 公里）
- Transportation：Batu Tiga KTM Station（2 公里）
- Transportation：Subang Jaya LRT Station（5 公里）
- Transportation：Subang Skypark Terminal（12 公里）
- Transportation：Kuala Lumpur International Airport (KLIA)（43 公里）
- Connectivity：Federal Highway（0 公里）
地區與車站指南
外國人可以買 Luminar Residence (Federal Avenue) 嗎？
在雪蘭莪，外國買家要買 RM 3,000,000 或以上的單位（這是商業地產業的規定，本專案屬於這一類；第 1、2 區住宅分層地契的單位是 RM2,000,000）。 Luminar Residence (Federal Avenue) 的價格是 RM 356,000 – RM 1,027,000，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要州政府批准。
Luminar Residence (Federal Avenue) 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 356,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 6,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | 統一 8%；沒有一個單位達到外國買家最低價 RM 3,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 70%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Luminar Residence (Federal Avenue) 起價低於 RM500,000。首購屋印花稅豁免（市值 RM500,000 以內，買賣合約在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署）：LHDN 的申報表格不包括服務式公寓和 SOHO，但財政法令把它們算作住宅；馬來西亞律師公會已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Luminar Residence (Federal Avenue) 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站雪蘭莪起價最接近 Luminar Residence (Federal Avenue) 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Luminar Residence (Federal Avenue) 的起價每平方尺排第 3 低，是 RM 648。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 356,000 | RM 648 | 549–1,389 | 預計 Q4 2029 |
| Bayu @ Mori Park | RM 349,000 | RM 636 | 549–958 | 2029 |
| Loop City @ Puchong | RM 365,610 | RM 812 | 450–750 | 1 May 2028 (SPA 後 54 個月) |
| Helix 2 PJ South | RM 385,000 | RM 673 | 572–1,065 | 2025 |
| D'Nuri Residences @ Kwasa Damansara | RM 270,000 | RM 491 | 550 | 2030 |
| Residensi Danau | RM 452,780 | RM 800 | 566–999 | 2027 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Luminar Residence (Federal Avenue) 的常見問題
Luminar Residence (Federal Avenue) 起價多少？
Luminar Residence (Federal Avenue) 的發展商開價由 RM 356,000 起，最高 RM 1,027,000。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Luminar Residence (Federal Avenue) 是永久地契還是租賃地契？
Luminar Residence (Federal Avenue) 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 BRDB。
Luminar Residence (Federal Avenue) 有哪些面積和戶型？
建築面積由 549 到 1,389 平方尺，1 到 3 房。戶型：A 型 549 平方尺（1+1 房）、B 型 721 平方尺（1+1 房）、C 型 872 平方尺（2 房）、D 型 1,076 平方尺（2+1 房）、E 型 1,389 平方尺（3 房）。
Luminar Residence (Federal Avenue) 有多少個單位、多少層？
751 個單位，48 層，每層 10-11 個單位，電梯 4+1。
Luminar Residence (Federal Avenue) 什麼時候完工？
新推出；預計完工：預計 Q4 2029。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的管理費是多少？
Type A: RM206, Type B: RM286, Type C: RM335, Type D: RM405, Type E: RM530. Accessory parcels include car parks and aircon ledges. An additional car park costs RM23 per month.（每平方尺），按發展商的報價。
Luminar Residence (Federal Avenue) 靠近公共交通嗎？
附近有：Batu Tiga KTM Station（2 公里）、Subang Jaya LRT Station（5 公里）、Subang Skypark Terminal（12 公里）。
怎樣預約看 Luminar Residence (Federal Avenue) 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的經紀頁面
Luminar Residence (Federal Avenue) 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.