Bayu @ Mori Park Seksyen 13, Shah Alam
Bayu @ Mori Park位於Seksyen 13, Shah Alam，Selangor，租賃地契High-Rise 住宅地。起價 RM 349,000。建築面積 549-958 平方尺。1-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Bayu @ Mori Park 圖集
Nestled in the vibrant heart of Seksyen 13, Shah Alam, Bayu @ Mori Park is a Transit-Oriented Development that seamlessly blends convenience, nature, and community. It offers a rare investment opportunity with strong rental demand and long-term capital appreciation, surrounded by universities, businesses, and premium amenities. The development features Flexi Suites and Serviced Apartments with versatile layouts, designed for modern lifestyles, entrepreneurial ventures, or personal sanctuaries, providing a future-proof investment with lasting value.
Bayu @ Mori Park 專案資料
| 發展商 | Mori Park Sdn. Bhd. (OSK Property) |
|---|---|
| 地址 | Seksyen 13, 40150, Shah Alam, Selangor, Malaysia |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 349,000 |
| 價格範圍 | RM 349,000 – RM 672,500 |
| 建築面積 | 549-958 平方尺 |
| 房間 | 1-4 房 |
| 總單位 | 1028 (841 服務式公寓 + 187 Flexi Suites) |
| 棟數 / 樓層 | 36 層 |
| 管理費 | RM 0.385 每平方尺 另加 10% 維修基金 |
| 完工 | 建設中, 2029 |
| 地段面積 | 3.41 英畝 |
| 每層單位 | 29 |
| 電梯 | 5+1 |
| 建築期 | 預計 completion Q2 2029. Commission payout upon Stage 2A. |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Bayu @ Mori Park 一眼看懂
- 起價：RM 349,000，最高 RM 672,500 (發展商價單)
- 開價呎價：≈ RM 636–702 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2029
- 單位：1,028，36 層，1 - 4 房
- 密度：每層約 29 戶（1,028 個單位 ÷ 36 層）
- 步行到站：11 分鐘到 SA10 Stadium Shah Alam (直線 0.71 公里，估算)
Bayu @ Mori Park 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：7.0 / 10 — 步行 11 分鐘到 SA10 Stadium Shah Alam，直線 0.71 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：1.5 / 10 — 1,028 個單位 ÷ 36 層 = 每層 28.6 戶；其他 141 個專案裡有 21 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加計劃 21,683 個單位，對比現有 187,586 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：10.0 / 10 — RM 349,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：約 2.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Stadium Shah Alam 站平日早高峰每 8 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 187,586 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Petaling 家庭收入中位數 2.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 每層約 29 戶（1,028 個單位，36 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Bayu @ Mori Park 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 1 | 1 | 549 平方尺 |
| 1+1 | 1 | 550 平方尺 |
| 2 | 2 | 732 平方尺 |
| 3 | 2 | 829 – 958 平方尺 |
| 4 | 1 | 958 平方尺 |
7 個戶型，來自發展商售樓資料；發展商按單位排列和樓層定價，沒有單一戶型價格。
Bayu @ Mori Park 的開價落在哪裡
開價呎價中點約 RM 669，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 636 | RM 702 |
| Atwater Corporate Office Towers | RM 856 | RM 856 |
Bayu @ Mori Park 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 83 分鐘：步行 11、等車 4、車程 55、轉車 1 次、步行 8；Stadium Shah Alam 到 KLCC | 27 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 78 分鐘：步行 11、等車 4、車程 54、轉車 1 次、步行 3；Stadium Shah Alam 到 Tun Razak Exchange | 31 分鐘 |
| 南孟沙 | 64 分鐘：步行 11、等車 4、車程 34、轉車 1 次、步行 9；Stadium Shah Alam 到 Kerinchi | 19 分鐘 |
| 谷中城 | 69 分鐘：步行 11、等車 4、車程 36、轉車 1 次、步行 12；Stadium Shah Alam 到 Abdullah Hukum | 19 分鐘 |
| 賽城 | — | 28 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 64 分鐘：步行 11、等車 4、車程 20、轉車 1 次、步行 23；Stadium Shah Alam 到 Taman Bahagia | 16 分鐘 |
最近的車站：SA10 Stadium Shah Alam（莎阿南線）；每日約 1,888 人次出發、1,928 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 8 分鐘一班.
- 軌道交通：Stadium Shah Alam (0.67 公里), Kerjaya (0.91 公里), KD10 Batu Tiga (1.08 公里)
- 學校：Politeknik Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah (0.46 公里), Sekolah Integrasi As-Syakirin (0.46 公里), Management and Science University (0.63 公里)
- 購物：Giant Hypermarket (0.52 公里), 99 Speedmart (0.69 公里), Plaza Tol Shah Alam (1.84 公里), Space U8 (3.15 公里), NU Empire Shopping Gallery (3.2 公里)
- 醫療：MSU Medical Centre (0.77 公里), Klinik Qualitas Health (0.78 公里)
- 公園：Reflexology Zone at The Central Park (1.67 公里), Small Park (2.67 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Bayu @ Mori Park 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Petaling district在建 16,625 + 計劃 5,058，對比現有 187,586 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1%（NAPIC）
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 349,000 約等於 Petaling 家庭收入中位數 2.7 年（DOSM）
Bayu @ Mori Park 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Bayu @ Mori Park | Atwater Corporate Office Towers 9.5 公里外，同區 | Luminar Residence (Federal Avenue) 1.7 公里外，價格相近 | Helix 2 PJ South 7.9 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 349,000 | RM 1,236,100 | RM 356,000 | RM 385,000 |
| 開價呎價 | ≈ RM 636–702 | RM 856 | RM 700 | RM 560 |
| 建築面積（平方尺） | 549–958 | 1,384–30,077 | 549–1,389 | 572–1,065 |
| 地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 建設中 2029 | 已完工 2024 | 新推介 2029 | 已完工 2025 |
| 單位 · 樓層 | 1,028 · 36 | 59 · Tower A: 7-storey (Level 2-8), Tower B: 15-storey (Level 2-16) | 751 · 48 | 500 · 33 |
| 每層戶數 | 約 28.6 | 約 3.9 | 約 15.6 | 約 15.2 |
| 步行到站 | 11 分鐘（估算）, SA10 Stadium Shah Alam | 26 分鐘（估算）, KJ21 Asia Jaya | 14 分鐘（估算）, SA9 Kerjaya | 23 分鐘（估算）, BRT1 Sunway-Setia Jaya |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | — |
| 軌道交通 /10 | 7.0 | 0.0 | 5.5 | 1.0 |
| 密度 /10 | 1.5 | 9.7 | 5.2 | 5.6 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.7 | — | — | — |
| 收入可負擔度 /10 | 10.0 | — | — | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 入門價最低（RM 349,000）; 步行到站最近（11 分鐘） | 最大戶型（30,077 平方尺）; 每層戶數最少（3.9）; 最早完工（2024） | — | 開價呎價最低（RM 560 起） |
Bayu @ Mori Park 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 步行 11 分鐘到 SA10 Stadium Shah Alam; – 早高峰每 8 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 83 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（1 - 4）; – 最大戶型 958 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 2 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 2.7 年; ✓ 最小戶型 549 平方尺，RM 349,000 起; – 步行 11 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：部分符合 (3 項中符合 2 項) — – 步行 11 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Bayu @ Mori Park：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| S1 (Flexi Suite) | 549 平方尺 | 1 | 1 |
| S2 (Flexi Suite) | 732 平方尺 | 2 | 2 |
| S3 (Flexi Suite) | 732 平方尺 | 2 | 2 |
| A | 550 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B | 829 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 958 平方尺 | 3 | 2 |
| D | 958 平方尺 | 4 | 2 |
為什麼選 Bayu @ Mori Park
- Transit-Oriented Development with covered walkway to LRT3 Station
- Located in the high-growth corridor of Seksyen 13, Shah Alam
- Versatile layouts including Flexi Suites for home offices and dual-key options
- Comprehensive wellness-focused facilities across two levels
- Retail conveniences at the doorstep
專案設施
8: Parcourse Station, Jogging Path, Pocket Garden, Games Room, Changing Room, Private Dining, Reading Room, Sunken Lawn, Covered Walkway, Sunlounger Deck, 50m Lap Infinity Pool, Jacuzzi, Dip Pool, Urban Farming · 9: Sensory Playground, BBQ Pavilion, Kids Pool, Gymnasium, Multipurpose Hall, Jenazah Room, Musolla, Pocket Garden, Yoga Zone, Open Lawn, Pickleball Court
最近的車站（量出來的）
- Stadium Shah Alam — 670 米
- Kerjaya — 910 米
- Batu Tiga — 1.1 公里
以上為 OpenStreetMap 直線距離，實際步行或車程會更遠。
位置與周邊
- 公共交通：LRT3 Stadium Shah Alam（0.7 公里）
- 公共交通：KTM Batu Tiga Station
- 公共交通：KTM Subang Jaya Station
- Highway Access：Federal Highway
- Highway Access：Guthrie Highway
- Highway Access：NKVE Highway
- Highway Access：Elite Highway
- Shopping & Retail：Giant Hypermarket（0.75 公里）
- Shopping & Retail：AEON Mall Shah Alam（2 公里）
- Shopping & Retail：Lotus's Shah Alam（3.5 公里）
- 學校：Management and Science University (MSU)（1.7 公里）
- 學校：MSU College（2 公里）
- 學校：UOW (KDU College, Glenmarie Campus)（3.5 公里）
- 學校：Sri KDU International School（5.5 公里）
- Healthcare：MSU Medical Centre（1.9 公里）
- Healthcare：Avisena Specialist Hospital（5.8 公里）
- Healthcare：Sime Darby Medical Centre（7.1 公里）
- Recreation & Sports：Shah Alam Extreme Park（1.3 公里）
- Recreation & Sports：Stadium Shah Alam（2.2 公里）
- Golf & Country Club：Sultan Abdul Aziz Shah Golf & Country Club（3.1 公里）
- Golf & Country Club：Glenmarie Golf & Country Club（5.3 公里）
地區與車站指南
- Shah Alam新樓盤一覽
- Batu Tiga站附近的新樓盤 — 1.08 公里（直線）
外國人可以買 Bayu @ Mori Park 嗎？
雪蘭莪規定外國買家的最低購買價是 RM 2,000,000（只限分層住宅和有地分層住宅）。 Bayu @ Mori Park 的價格是 RM 349,000 – RM 672,500，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Bayu @ Mori Park 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 349,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 5,980（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 27,920（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Bayu @ Mori Park 的起價在首購優惠範圍內：馬來西亞公民買第一間房子、價格在 RM500,000 以內，買賣合約在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署，轉讓和貸款合約的印花稅都全免。
Bayu @ Mori Park 每月管理費
資料寫的收費是 RM 0.385 psf + 10% sinking fund。549 平方尺的單位每月約 RM 211，958 平方尺的單位約 RM 369。維修基金另外收。
Bayu @ Mori Park 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站雪蘭莪起價最接近 Bayu @ Mori Park 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Bayu @ Mori Park 的起價每平方尺最低，是 RM 636。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 349,000 | RM 636 | 549–958 | 2029 |
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 356,000 | RM 648 | 549–1,389 | 預計 Q4 2029 |
| Loop City @ Puchong | RM 365,610 | RM 812 | 450–750 | 1 May 2028 (SPA 後 54 個月) |
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 預計 Q3 2027 (SPA 後 48 個月) |
| D'Evia | RM 498,100 | RM 758 | 657–1,109 | Q4 2029 |
| Tujuh Residences | RM 501,000 | RM 911 | 550–909 | 預計 Q4 2026 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Bayu @ Mori Park 的常見問題
Bayu @ Mori Park 起價多少？
Bayu @ Mori Park 的發展商開價由 RM 349,000 起，最高 RM 672,500。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Bayu @ Mori Park 是永久地契還是租賃地契？
Bayu @ Mori Park 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Mori Park Sdn. Bhd. (OSK Property)。
Bayu @ Mori Park 有哪些面積和戶型？
建築面積由 549 到 958 平方尺，1 到 4 房。戶型：S1 (Flexi Suite) 型 549 平方尺（1 房）、S2 (Flexi Suite) 型 732 平方尺（2 房）、S3 (Flexi Suite) 型 732 平方尺（2 房）、A 型 550 平方尺（1+1 房）、B 型 829 平方尺（3 房）、C 型 958 平方尺（3 房）、D 型 958 平方尺（4 房）。
Bayu @ Mori Park 有多少個單位、多少層？
1028 (841 服務式公寓 + 187 Flexi Suites) 個單位，36 層，每層 29 個單位，電梯 5+1。
Bayu @ Mori Park 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2029。
Bayu @ Mori Park 的管理費是多少？
RM 0.385 每平方尺 另加 10% 維修基金，按發展商的報價。
Bayu @ Mori Park 靠近公共交通嗎？
附近有：LRT3 Stadium Shah Alam（0.7 公里）、KTM Batu Tiga Station、KTM Subang Jaya Station。
怎樣預約看 Bayu @ Mori Park 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.