Stellaris Riana Dutamas Kuala Lumpur
Stellaris Riana Dutamas位於Kuala Lumpur，Kuala Lumpur，永久地契公寓。起價 RM 519,000。建築面積 766-1,206 平方尺。2-4 房。附戶型、設施、周邊配套與完工年份。
Stellaris Riana Dutamas 圖集
Stellaris @ Riana Dutamas is a high-rise residential project by 368 Segambut Sdn Bhd (IJM Land & FCW Holdings Berhad), with 1,143 units, 37 storeys and a site of 5.78 acres. Units run from 766 to 1,206 sq ft (2 - 3+1 bedrooms), across 16 layout types listed below. The stated maintenance charge is RM0.35 per sq ft including sinking fund. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Stellaris Riana Dutamas 專案資料
| 發展商 | IJM |
|---|---|
| 地址 | Segambut, Kuala Lumpur, Malaysia |
| 產業型別 | 公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 519,000 |
| 價格範圍 | RM 519,000 – RM 1,270,800 |
| 每平方尺 | RM 700 |
| 建築面積 | 766-1,206 平方尺 |
| 房間 | 2-4 房 |
| 總單位 | 1143 |
| 棟數 / 樓層 | 37 層 |
| 管理費 | RM0.35psf （含維修基金） |
| 完工 | 新推出, Q3 2029 |
| 地段面積 | 5.78 英畝 |
| 每層單位 | 大樓 A: 15, 大樓 B: 22 |
| 電梯 | 大樓 A: 3+1 服務電梯, 大樓 B: 5+1 服務電梯 |
| 建築期 | SPA 後 52 個月 date, Q3 2029 |
最後核對：。
Stellaris Riana Dutamas 一眼看懂
- 起價：RM 519,000，最高 RM 1,270,800
- 開價呎價：RM 700 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：1,143，37 層，2–3+1 房
- 密度：每層約 31 戶（1,143 個單位 ÷ 37 層）
- 步行到站：27 分鐘到 PY15 Jalan Ipoh (直線 1.69 公里，估算)
Stellaris Riana Dutamas 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：0.0 / 10 — 步行 27 分鐘到 PY15 Jalan Ipoh，直線 1.69 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：1.3 / 10 — 1,143 個單位 ÷ 37 層 = 每層 30.9 戶；其他 144 個專案裡有 19 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：6.0 / 10 — Mukim Batu：在建加計劃 13,594 個單位，對比現有 68,132 個，約 20%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：8.2 / 10 — RM 519,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 4.2 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Jalan Ipoh 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Mukim Batu在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 68,132 個單位的 20% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 4.2 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- 步行到最近的車站 PY15 Jalan Ipoh 約 27 分鐘 (OpenStreetMap)
- Mukim Batu 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,547 個公寓單位，報告已售 21.4% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 每層約 31 戶（1,143 個單位，37 層）
Stellaris Riana Dutamas 按房數看面積
| 房 | 戶型數 | 建築面積 |
|---|---|---|
| 2 | 4 | 766 – 786 平方尺 |
| 2+1 | 1 | 1,001 平方尺 |
| 3 | 9 | 884 – 937 平方尺 |
| 3+1 | 2 | 1,173 – 1,206 平方尺 |
共 16 個戶型。每個單位按座向和樓層定價，沒有單一戶型價格。
Stellaris Riana Dutamas 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 700，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 978（本站 68 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Stellaris Riana Dutamas | RM 700 | RM 700 |
| Arunya Residences KL North | RM 717 | RM 743 |
Stellaris Riana Dutamas 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 51 分鐘：步行 27、等車 2、車程 13、轉車 1 次、步行 4；Jalan Ipoh 到 KLCC | 11 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 48 分鐘：步行 27、等車 2、車程 15、步行 3；Jalan Ipoh 到 Tun Razak Exchange | 18 分鐘 |
| 南孟沙 | 70 分鐘：步行 27、等車 2、車程 25、轉車 2 次、步行 6；Jalan Ipoh 到 Kerinchi | 16 分鐘 |
| 谷中城 | 71 分鐘：步行 27、等車 2、車程 23、轉車 2 次、步行 8；Jalan Ipoh 到 Abdullah Hukum | 14 分鐘 |
| 賽城 | — | 43 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 96 分鐘：步行 27、等車 2、車程 36、轉車 2 次、步行 21；Jalan Ipoh 到 Taman Paramount | 16 分鐘 |
最近的車站：PY15 Jalan Ipoh（布城線）；每日約 606 人次出發、0 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：KA05 Segambut (0.24 公里), PY15 Jalan Ipoh (1.69 公里), PY14 Kentonmen (1.82 公里)
- 學校：SMK Segambut (0.2 公里), SK Segambut (0.31 公里), SJK (C) Khai Chee (0.39 公里)
- 購物：AEON Mall KL Midtown (0.51 公里), 99 Speedmart (0.76 公里), Village Grocer (1.12 公里), MET Galleria Mall (1.19 公里), United Point Mall (1.49 公里)
- 醫療：MRC Clinic Malaysia (0.56 公里), RJ Clinic Segambut (1.04 公里)
- 公園：KL Metropolis Park (0.74 公里), The ERA - Wetland Sanctuary (1.13 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Stellaris Riana Dutamas 周邊市場
- 供應管道：約 20%（Mukim Batu在建 5,272 + 計劃 8,322，對比現有 68,132 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Mukim Batu 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,547 個公寓單位，報告已售 21.4%（NAPIC）
- 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 519,000 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 4.2 年（DOSM）
Stellaris Riana Dutamas 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Stellaris Riana Dutamas | Arunya Residences KL North 2.0 公里外，同區 | Arte Solaris 1.5 公里外，價格相近 | BambooHill 1.6 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 519,000 | RM 602,800 | RM 580,000 | RM 486,000 |
| 開價呎價 | RM 700 | RM 717–743 | RM 1,150 | RM 972 |
| 建築面積（平方尺） | 766–1,206 | 743–1,399 | 477–2,051 | 603–904 |
| 地契 | 永久地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 已完工 2025 | 建設中 2026 | 建設中 2029 |
| 單位 · 樓層 | 1,143 · 37 | 631 · Block A - 36 floors, Block B - 35 floors | 603 · 52 | — |
| 每層戶數 | 約 30.9 | 約 17.5 | 約 11.6 | — |
| 步行到站 | 27 分鐘（估算）, PY15 Jalan Ipoh | 14 分鐘, PY11 Jinjang | 44 分鐘（估算）, KG14 Semantan | 5 分鐘（估算）, PY14 Kentomen |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | — |
| 軌道交通 /10 | 0.0 | 5.5 | 0.0 | 10.0 |
| 密度 /10 | 1.3 | 4.7 | 7.7 | — |
| 區域供應壓力 /10 | 6.0 | 6.0 | — | — |
| 收入可負擔度 /10 | 8.2 | 7.1 | — | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — | 8.0 | — |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 700 起） | 最早完工（2025） | 最大戶型（2,051 平方尺）; 每層戶數最少（11.6） | 入門價最低（RM 486,000）; 步行到站最近（5 分鐘） |
Stellaris Riana Dutamas 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 27 分鐘到 PY15 Jalan Ipoh; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 51 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 有 3 房戶型（2–3+1）; ✓ 最大戶型 1,206 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 2 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 4.2 年; – 最小戶型 766 平方尺，RM 519,000 起; – 步行 27 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 27 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 20%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Stellaris Riana Dutamas 可能不適合誰
- 2029 年前就要入住的人：預計 2029 年完工，現在簽約要等大約 3 年，這段時間得繼續租房或住原來的地方。
Stellaris Riana Dutamas：已核對的事實
分析於 2026-10-30 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
戶型與平面圖
| 戶型 | 建築面積 | 房間 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A1 | 766 平方尺 | 2 | 2 |
| A1a(High Floor) | 786 平方尺 | 2 | 2 |
| A2-c | 776 平方尺 | 2 | 2 |
| A2a-c(High Floor) | 786 平方尺 | 2 | 2 |
| B1 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B1a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| B2-c | 894 平方尺 | 3 | 2 |
| B2a-c(High Floor) | 914 平方尺 | 3 | 2 |
| B3 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B3a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| B4 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B4a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 937 平方尺 | 3 | 2 |
| D(雙鑰匙) | 1,001 平方尺 | 2+1 | 3 |
| E1(雙鑰匙) | 1,173 平方尺 | 3+1 | 3 |
| E2-c(雙鑰匙) | 1,206 平方尺 | 3+1 | 3 |
為什麼選 Stellaris Riana Dutamas
- Freehold serviced residence in the North Kiara golden triangle. Direct link to DUKE & DUKE 2 highways. Covered walkway to Segambut KTM station. Features 31 resort-style lifestyle facilities, multi-generational suites including dual-key options, partial furnishing, and a minimum of 2 carpark bays per unit with an express speed ramp
專案設施
Panoramic Terrace · Multi-Purpose Hall · Co-Working Space · Games Room · Convenience Shop (provision) · Kiddy Playland · Indoor Lounge · Sun Deck · Spa Pool · Zen Pavillion · Wading Pool · Elevated Infinity Pool · Floating Deck · Changing Room · Sauna · Children Playground · Function Room · Herb Garden · Barbecue Terrace · Mini Golf · Stroll and Jog Trail · Outdoor Fitness Station · Outdoor Lounge · Yoga Deck · Reflexology Path · Gym · Dance 單間
最近的車站（直線距離）
距離按 OpenStreetMap 直線計算，實際路程更長。
位置與周邊
- 交通：Segambut KTM Station
- 交通：DUKE Highway
- 交通：DUKE 2 Highway
- 交通：NKVE Highway
- 交通：SPRINT Highway
- 交通：PLUS Highway
- Shopping：Publika Shopping Gallery
- Shopping：United Point Mall
- Shopping：Solaris Mont Kiara
- Shopping：World Trade Centre Kuala Lumpur (PWTC)
- Shopping：Suria KLCC
- Shopping：Pavilion Kuala Lumpur
- 學校：SMK Segambut
- 學校：SRJK (C) Khai Chee
- 學校：Garden International School
- 學校：Mont'Kiara International School
- 學校：HELP University
- Healthcare：A Plus Medical Clinic
- Healthcare：Klinik Kiara Segambut
- Healthcare：ParkCity Medical Centre
- Healthcare：KPJ Tawakkal Hospital
- Healthcare：Hospital Kuala Lumpur
- Healthcare：Institut Jantung Negara (IJN)
地區與車站指南
- Segambut站附近的新樓盤 — 240 米（直線）
外國人可以買 Stellaris Riana Dutamas 嗎？
在吉隆坡，外國買家要買 RM 1,000,000 或以上的單位。 Stellaris Riana Dutamas 的價格是 RM 519,000 – RM 1,270,800，單看價格，只有 RM 1,000,000 或以上的單位過門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局同意。
Stellaris Riana Dutamas 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 519,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 9,570（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 轉讓印花稅（外國買家） | 以外國買家最低可買的 RM 1,000,000 單位計：RM 80,000（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 向持牌發展商買：這個價位按標準收費的 65%（標準：首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律師酬金令 Table B 定死；另加 8% 服務稅 |
Stellaris Riana Dutamas 每月管理費
管理費為 RM0.35psf （含維修基金）。766 平方尺的單位每月約 RM 268，1,206 平方尺的單位約 RM 422。
Stellaris Riana Dutamas 跟吉隆坡其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站吉隆坡起價最接近 Stellaris Riana Dutamas 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Stellaris Riana Dutamas 的起價每平方尺排第 2 低，是 RM 678。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Stellaris Riana Dutamas | RM 519,000 | RM 678 | 766–1,206 | Q3 2029 |
| Vox | RM 523,200 | RM 784 | 667–947 | 預計 Q3 2027 (比進度提前 1 年) |
| Est8 @ Seputeh | RM 529,000 | RM 974 | 543–1,947 | 2026 |
| Ren Residence | RM 537,000 | RM 584 | 920–1,680 | 預計 Q4 2027 |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 預計 2029 |
| BambooHill | RM 486,000 | RM 806 | 603–904 | 2029.0 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Stellaris Riana Dutamas 的常見問題
Stellaris Riana Dutamas 起價多少？
Stellaris Riana Dutamas 的發展商開價由 RM 519,000 起，最高 RM 1,270,800（約每平方尺 RM RM 700）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Stellaris Riana Dutamas 是永久地契還是租賃地契？
Stellaris Riana Dutamas 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 IJM。
Stellaris Riana Dutamas 有哪些面積和戶型？
建築面積由 766 到 1,206 平方尺，2 到 4 房。戶型：A1 型 766 平方尺（2 房）、A1a(High Floor) 型 786 平方尺（2 房）、A2-c 型 776 平方尺（2 房）、A2a-c(High Floor) 型 786 平方尺（2 房）、B1 型 884 平方尺（3 房）、B1a(High Floor) 型 904 平方尺（3 房）、B2-c 型 894 平方尺（3 房）、B2a-c(High Floor) 型 914 平方尺（3 房）。
Stellaris Riana Dutamas 有多少個單位、多少層？
1143 個單位，37 層，每層 Tower A: 15, Tower B: 22 個單位，電梯 Tower A: 3+1 Service Lifts, Tower B: 5+1 Service Lifts。
Stellaris Riana Dutamas 什麼時候完工？
新推出；預計完工：Q3 2029。
Stellaris Riana Dutamas 的管理費是多少？
RM0.35psf （含維修基金），按發展商的報價。
Stellaris Riana Dutamas 靠近公共交通嗎？
附近有：Segambut KTM Station、DUKE Highway、DUKE 2 Highway。
怎樣預約看 Stellaris Riana Dutamas 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
Stellaris Riana Dutamas 的經紀頁面
Stellaris Riana Dutamas 在 shyanyee.com 的頁面 — 經紀對這個專案的介紹，以及和同區樓盤的比較。
諮詢與展銷廳預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.