Est8 @ Seputeh Seputeh
Est8 @ Seputeh位於Seputeh，Kuala Lumpur，租賃地契High-Rise 住宅地。起價 RM 529,000。建築面積 543-1,947 平方尺。1-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Est8 @ Seputeh 專案資料
| 發展商 | Titian Sama Sdn. Bhd. (Subsidiary of Eupe Corporation Berhad) |
|---|---|
| 地址 | Jalan Syed Putra, Seputeh, 58000 Kuala Lumpur |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 529,000 |
| 價格範圍 | RM 529,000 – RM 1,946,400 |
| 每平方尺 | 822 |
| 建築面積 | 543-1,947 平方尺 |
| 房間 | 1-4 房 |
| 總單位 | 821 |
| 棟數 / 樓層 | Block A: 42 Floors, Block B: 41 Floors, Block C: 2 Floors floors |
| 管理費 | RM 0.44 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 已完工, 2026 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Est8 @ Seputeh 一眼看懂
- 起價：RM 529,000，最高 RM 1,946,400 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 822 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：已完工 2026
- 單位：821，42 層，1 - 4 房
- 密度：每層約 20 戶（821 個單位 ÷ 42 層）
- 步行到站：14 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum (直線 0.89 公里，估算)
- 對比Seputeh其他新盤：-4% （3 個專案的中位數 RM 860）
Est8 @ Seputeh 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：5.8 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 822，對比Seputeh其他 3 個新盤的中位數 RM 860：-4%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：5.5 / 10 — 步行 14 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum，直線 0.89 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：3.7 / 10 — 821 個單位 ÷ 42 層 = 每層 19.5 戶；其他 141 個專案裡有 52 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：3.7 / 10 — Mukim Kuala Lumpur：在建加計劃 19,282 個單位，對比現有 60,757 個，約 32%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：8.0 / 10 — RM 529,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 4.3 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Abdullah Hukum 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- 最低開價呎價比Seputeh其他 3 個新盤的中位數低約 4%（RM 822 對 RM 860） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
- Mukim Kuala Lumpur 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 1,095 個公寓單位，報告已售 62.3% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 4.3 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- Mukim Kuala Lumpur在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 60,757 個單位的 32% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 每層約 20 戶（821 個單位，42 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Est8 @ Seputeh 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 822，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 967（本站 70 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| One Seputeh | RM 1,100 | RM 1,100 |
| Tria Seputeh | RM 820 | RM 820 |
| Lunar Seputeh | RM 860 | RM 900 |
| Est8 @ Seputeh | RM 822 | RM 822 |
Est8 @ Seputeh 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 39 分鐘：步行 14、等車 2、車程 19、步行 4；Abdullah Hukum 到 KLCC | 14 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 42 分鐘：步行 14、等車 2、車程 18、轉車 1 次、步行 3；Abdullah Hukum 到 Tun Razak Exchange | 15 分鐘 |
| 南孟沙 | 24 分鐘：步行 14、等車 2、車程 2、步行 6；Abdullah Hukum 到 Kerinchi | 11 分鐘 |
| 谷中城 | 步行 6 分鐘（0.39 公里） | 9 分鐘 |
| 賽城 | — | 31 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 50 分鐘：步行 14、等車 2、車程 13、步行 21；Abdullah Hukum 到 Taman Paramount | 16 分鐘 |
最近的車站：KJ17 Abdullah Hukum（格拉那再也線）；每日約 13,495 人次出發、13,935 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：KB02 Seputeh (0.26 公里), KB01 Mid Valley (0.36 公里), KD02 Angkasapuri (0.83 公里)
- 學校：Sekolah Kebangsaan Bangsar (1.11 公里), Campus Rangers International School (1.14 公里), Sekolah Antarabangsa Vikas (1.22 公里)
- 購物：Bilabila Mart (0.26 公里), AEON (0.38 公里), Mid Valley Megamall (0.39 公里), The Gardens Mall (0.57 公里), KL Eco City Mall (0.78 公里)
- 醫療：Poliklinik & Surgeri Seputeh (0.29 公里), Belle Sense Clinic (0.5 公里)
- 公園：Jalan Desa Bakti Public Playground (1.36 公里), The Central Park (1.45 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Est8 @ Seputeh 周邊市場
- 供應管道：約 32%（Mukim Kuala Lumpur在建 10,792 + 計劃 8,490，對比現有 60,757 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Mukim Kuala Lumpur 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 1,095 個公寓單位，報告已售 62.3%（NAPIC）
- 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 529,000 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 4.3 年（DOSM）
Est8 @ Seputeh 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Est8 @ Seputeh | Lunar Seputeh 0.8 公里外，同區 | Tria Seputeh 0.9 公里外，同區 | River Park 0.8 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 529,000 | RM 607,800 | RM 736,800 | RM 604,000 |
| 開價呎價 | RM 822 | RM 860–900 | RM 820 | RM 799 |
| 建築面積（平方尺） | 543–1,947 | 683–1,646 | 764–4,575 | 812–1,180 |
| 地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 租賃地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 已完工 2026 | 新推介 2030 | 已完工 2023 | 建設中 2026 |
| 單位 · 樓層 | 821 · Block A: 42 Floors, Block B: 41 Floors, Block C: 2 Floors | 483 · 50 | 734 · Pelto: 38 storeys, Ebon: 33 storeys, Cavi: 33 storeys, Riverfront Villas: 7 storeys | 1,332 · Tower A: 46-storey, Tower B: 47-storey, Tower C: 46-storey |
| 每層戶數 | 約 19.5 | 約 9.7 | 約 19.3 | 約 28.3 |
| 步行到站 | 14 分鐘（估算）, KJ17 Abdullah Hukum | 19 分鐘（估算）, KJ17 Abdullah Hukum | 20 分鐘（估算）, KJ18 Kerinchi | 15 分鐘（估算）, KJ18 Kerinchi |
| 價格 vs 同區 /10 | 5.8 | 4.0 | 6.0 | 7.6 |
| 軌道交通 /10 | 5.5 | 3.0 | 2.5 | 5.0 |
| 密度 /10 | 3.7 | 8.1 | 3.9 | 1.6 |
| 區域供應壓力 /10 | 3.7 | 3.7 | 3.7 | 3.7 |
| 收入可負擔度 /10 | 8.0 | 7.1 | 5.5 | 7.1 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 入門價最低（RM 529,000）; 步行到站最近（14 分鐘） | 每層戶數最少（9.7） | 最大戶型（4,575 平方尺）; 最早完工（2023） | 開價呎價最低（RM 799 起） |
Est8 @ Seputeh 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 14 分鐘到 KJ17 Abdullah Hukum; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 39 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（1 - 4）; ✓ 最大戶型 1,947 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 4.3 年; ✓ 最小戶型 543 平方尺，RM 529,000 起; – 步行 14 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 14 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; – 區內在建加計劃供應是現有存量的 32%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Est8 @ Seputeh：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
- Seputeh新樓盤一覽
- Seputeh站附近的新樓盤 — 260 米（直線）
- Mid Valley站附近的新樓盤 — 360 米（直線）
- Angkasapuri站附近的新樓盤 — 830 米（直線）
- Abdullah Hukum站附近的新樓盤 — 880 米（直線）
- Kerinchi站附近的新樓盤 — 1.31 公里（直線）
- Bangsar站附近的新樓盤 — 1.31 公里（直線）
外國人可以買 Est8 @ Seputeh 嗎？
在吉隆坡，外國買家要買 RM 1,000,000 或以上的單位。 Est8 @ Seputeh 的價格是 RM 529,000 – RM 1,946,400，單看價格，只有 RM 1,000,000 或以上的單位過門檻，通常是較大的戶型。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Est8 @ Seputeh 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 529,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 9,870（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 42,320（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Est8 @ Seputeh 每月管理費
資料寫的收費是 RM 0.44 psf (Including sinking fund)。543 平方尺的單位每月約 RM 239，1,947 平方尺的單位約 RM 857。這個數目已包括維修基金。
Est8 @ Seputeh 跟吉隆坡其他樓盤比較
本站在同一區只有 1 個其他有價格的樓盤，所以下表再加上本站吉隆坡起價最接近 Est8 @ Seputeh 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Est8 @ Seputeh 的起價每平方尺最高，是 RM 974。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Est8 @ Seputeh | RM 529,000 | RM 974 | 543–1,947 | 2026 |
| Tria Seputeh | RM 736,800 | RM 964 | 764–4,575 | Q2 2023 |
| Vox | RM 523,200 | RM 784 | 667–947 | 預計 Q3 2027 (比進度提前 1 年) |
| Ren Residence | RM 537,000 | RM 584 | 920–1,680 | 預計 Q4 2027 |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 預計 2029 |
| Stellaris Riana Dutamas | RM 519,000 | RM 678 | 766–1,206 | Q3 2029 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Est8 @ Seputeh 的常見問題
Est8 @ Seputeh 起價多少？
Est8 @ Seputeh 的發展商開價由 RM 529,000 起，最高 RM 1,946,400（約每平方尺 RM 822）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Est8 @ Seputeh 是永久地契還是租賃地契？
Est8 @ Seputeh 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Titian Sama Sdn. Bhd. (Subsidiary of Eupe Corporation Berhad)。
Est8 @ Seputeh 有哪些面積和戶型？
建築面積由 543 到 1,947 平方尺，1 到 4 房。
Est8 @ Seputeh 有多少個單位、多少層？
821 個單位，Block A: 42 Floors, Block B: 41 Floors, Block C: 2 Floors 層。
Est8 @ Seputeh 什麼時候完工？
已完工；預計完工：2026。
Est8 @ Seputeh 的管理費是多少？
RM 0.44 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Est8 @ Seputeh 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Seputeh 的其他樓盤
- One Seputeh — 吉隆坡Seputeh / Old Klang Road · 永久地契 · 服務式公寓 · RM 1,100 起
Tria Seputeh — 吉隆坡Seputeh / Old Klang Road · 租賃地契 · 公寓 · RM 736,800 起