你的第一間房子，所有問題一次答完。

大約包括：房價中貸款不涵蓋的部分（貸款 90% 就是 10%，簽約時付）、轉名和貸款合約的印花稅（符合資格的首間房子，RM 500,000 以內為零），以及兩份合約的律師費，再加 SST 和雜費。上面那一節用三個真實專案算給你看。

我們查閱的條例裡沒有百分比上限。2015 年修訂（第 11(2) 條）明確規定：任何人，包括保管人（stakeholder），都不得收取買賣合約沒有列明的款項；而 Schedule H 的第一筆付款是簽約時付 10%。訂金怎樣處理、怎樣退還，要對方書面說明，並拿一張寫明單位的收據。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修訂版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下載頁 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查閱。

國家銀行（Bank Negara）對你的第一和第二筆房貸沒有設上限，由各銀行決定。個人的第三筆及以後房貸，上限是房產價值的 70%（BNM，2010 年 11 月 3 日；未見撤銷）。自 2013 年 7 月起，最長貸款期限是 35 年。

BNM 新聞稿，2010 年 11 月 3 日；BNM Financial Stability and Payment Systems Report 2013。2026 年 10 月 21 日查閱。

BNM 沒有規定固定的償債比率（DSR）。銀行必須以扣除所得稅和公積金後的收入，用審慎的 DSR 評估你的負擔能力；上限由各銀行自定。BNM 的 2025 年下半年 Financial Stability Review 顯示，未償家庭貸款的 DSR 中位數是 33%。可以在房貸計算器試算你自己的數字。

BNM Responsible Lending 政策；Financial Stability Review 2H 2025。2026 年 10 月 21 日查閱。

新的浮動利率房貸，定價方式是標準基準利率（Standardised Base Rate，SBR）加上銀行的加碼，而 SBR 跟隨國家銀行的隔夜政策利率（OPR）變動。OPR 現為 2.75%，2026 年 9 月 3 日維持不變；上一次調整是 2025 年 7 月 9 日從 3.00% 下調。2022 年 8 月 1 日之前批出的貸款，除非重新融資（refinance），否則繼續沿用舊的基準利率。

BNM Reference Rate Framework，2026 年 3 月 27 日；Monetary Policy Statement，2026 年 9 月 3 日。2026 年 10 月 21 日查閱。

按售價或市值，以較高者計算：首 RM 100,000 收 1%，RM 500,000 以內的部分收 2%，RM 1,000,000 以內的部分收 3%，超過的部分收 4%。賣給非公民、非永久居民（以及外國公司）的住宅，2026 年 1 月 1 日起籤立的轉名檔案，一律收 8%。

Stamp Act 1949（印花稅法令），First Schedule 第 32(a) 項（LHDN 截至 2024 年 1 月 1 日的文本）；第 32(ab) 項由 Finance Act 2025（Act 874）加入，2025 年 12 月 31 日刊憲。2026 年 10 月 21 日查閱。

現行規定：馬來西亞公民購買一間市值不超過 RM 500,000 的住宅，且從未擁有任何住宅產業（包括繼承、受贈或聯名），買賣合約在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署，轉名和貸款合約印花稅都可獲 100% 豁免。

建議中，尚未成為法律：2027 年財政預算案（2026 年 10 月 9 日提呈）建議，2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日簽署的買賣合約，RM 500,000 以內全額豁免；RM 750,000 以內的，首 RM 500,000 豁免，超出部分豁免 50%。服務式公寓買家注意：LHDN 的申報表格把 SOHO、SOFO、SOVO 和服務式公寓排除在外，馬來西亞律師公會（Malaysian Bar）認為這與法律有衝突；請向你的律師確認。

P.U.(A) 53/2021 和 448/2025（轉名）、54/2021 和 449/2025（貸款），據 Malaysian Bar Circular 128/2026（2026 年 4 月 16 日）的摘要；MOF Budget 2027 Tax Measures，Appendix 16，以及預算案演詞第 56 段。2026 年 10 月 21 日查閱。

貸款額的 0.5%（每 RM 1,000 收 RM 5），First Schedule 第 27(a)(iii) 項；符合資格的話，可享有上述首購屋豁免。

Stamp Act 1949，First Schedule（LHDN 截至 2024 年 1 月 1 日的文本）。2026 年 10 月 21 日查閱。

收費標準由 Solicitors’ Remuneration Order 2023 規定：首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），接下來的 RM 700 萬收 1%。向發展商購買，按該標準的一定比例收費，不準打折：RM 250,000 以內 75%，RM 500,000 以內 70%，RM 1,000,000 以內 65%，以上 50%。貸款檔案也用同一個收費標準。SST 和雜費另計。

Solicitors’ Remuneration Order 2023，P.U.(A) 207/2023，2023 年 7 月 15 日生效；Malaysian Bar Circular 258/2023。2026 年 10 月 21 日查閱。

可以，從 Akaun Sejahtera 提取（2024 年 5 月 11 日起，繳款分配為 Persaraan 75%、Sejahtera 15%、Fleksibel 10%）。買房提款須未滿 55 歲，Akaun Sejahtera 至少有 RM 500。有貸款的話，可提取房價與貸款的差額再加房價的 10%，或 Akaun Sejahtera 全部餘額，以較低者為準；最多兩間房子（第一間須在第二間之前賣掉）。須在買賣合約簽署後 3 年內申請。你也可以每年提款一次來減少貸款，或每月提款付供期（戶口至少有 RM 600）。

KWSP 購屋提款頁面（kwsp.gov.my），2026 年 10 月 21 日通過 2026 年 2 月的網頁存檔副本查閱；Flexible Housing 頁面，2025 年 10 月。

房屋信貸擔保計劃（Housing Credit Guarantee Scheme，SJKP）為沒有固定收入的買家擔保房貸：標準計劃最高 RM 500,000，包括 MRTA、律師費和估價費；SJKP-MADANI 最高 RM 360,000。2027 年財政預算案建議提供最高 RM 200 億擔保，惠及約 80,000 名首購族（建議）。收入上限由 SJKP 規定；請向銀行查詢。

SJKP（sjkp.com.my），2026 年 10 月 21 日查閱；2027 年財政預算案演詞第 55 段（建議）。

Housing Development Act 1966（房屋發展法令）及其 1989 年條例：買賣合約必須採用法定格式（有地房產用 Schedule G，分層產業用 Schedule H），付款按工程進度，發展商必須持有執照和廣告準證。遲交屋和瑕疵都有固定的補救辦法（見下文）。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修訂版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下載頁 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查閱。

簽約時付 10%，之後按工程進度付款，每期在發展商發出通知後 30 天內付清。你自己付的 10% 之後，下一期開始由貸款支付，所以樓越蓋越高，利息也越來越多。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修訂版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下載頁 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查閱。

分層單位必須在買賣合約簽署後 36 個月內交屋（有地房產：24 個月）。遲交的話，發展商須按購買價每年 10% 支付違約賠償（liquidated damages），按日計算。公共設施也須在 36 個月內交付，遲交的話按房價最後 20% 的部分每年 10% 賠償。必須有 CCC 才能交屋。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修訂版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下載頁 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查閱。Schedule H 第 25–27 條。

瑕疵保修期是交屋後 24 個月；發展商須在收到你書面通知後 30 天內修好。瑕疵要用書面報告，附上照片，並保留副本。

KPKT／Jabatan Perumahan Negara FAQ，2025 年 9 月 5 日更新；Schedule H。2026 年 10 月 21 日查閱。

購屋者索償仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）受理最高 RM 50,000 的索償，申請費 RM 10，不需要律師。一般須在 CCC 日期或瑕疵保修期結束後 12 個月內提出（寫明這一點的官方頁面較舊；提出時請再確認）。

KPKT 第 438 頁（2026 年 6 月 8 日更新）和第 682 頁（2026 年 6 月 16 日更新）；時限依據 2019 年存檔的 JPN 頁面。2026 年 10 月 21 日查閱。

KPKT 的 TEDUH 網站（teduh.kpkt.gov.my）可按地點、型別和價格搜尋房屋專案，並顯示工程狀況。我們的專案頁面會列出在 TEDUH 查到的執照、準證、時間表、進度和發展商記錄，例如 Khaya Residences。

MyGOV 關於 TEDUH 的頁面，2026 年 3 月 13 日；TEDUH 查詢，2026 年 10 月 20 日。

完工及合規證書（Certificate of Completion and Compliance，Form F）證明建築已完工、可以安全入住。它由主要提交人（建築師、專業工程師或建築繪圖員）發出，不是由地方政府發出，而且要在 21 份配套的 Form G 證書齊全後才發出。交屋必須有 Form F；它在 2007 年取代了舊的 CFO（入夥準證）。

KPKT Local Government Department 關於 CCC 的 FAQ（jkt.kpkt.gov.my）；Street, Drainage and Building Act 1974 第 70(20) 條。2026 年 10 月 21 日查閱。

Schedule H 規定，發展商須提出申請，讓分層地契在交屋前發出；只有獲得 Controller 書面批准，才可以較遲發出，而且地契須在註冊後 30 天內交給買家。業主在交屋後 12 個月內召開的首次常年大會（AGM）上成立聯合管理機構（JMB）；之後由管理機構（MC）接手。維修基金（sinking fund）是管理費的 10%，兩者都按份額單位（share units）分攤。

Schedule H 第 12 和 28 條；Strata Management Act 2013 第 12(4)、17、18、57 條。2026 年 10 月 21 日查閱。

租賃地契有固定年限；根據 National Land Code（國家土地法典），州屬地的租約最長 99 年。永久地契（“in perpetuity”）只在有限情況下批出。本站每個專案頁面都列出地契型別，作為一般資料。

National Land Code (Revised 2020)，Act 828，第 76 條。2026 年 10 月 21 日查閱。

地稅（cukai tanah，或分層地稅）繳給州土地局，1 月 1 日到期，6 月 1 日起算拖欠；門牌稅（cukai taksiran）繳給地方政府。在 MBPJ，門牌稅分兩期繳付，分別在 2 月 28 日和 8 月 31 日之前；新業主須在轉名後 3 個月內通知市政廳。

National Land Code 第 94 條；Local Government Act 1976 第 127 和 160 條；MBPJ 門牌稅指南，2025 年 7 月。2026 年 10 月 21 日查閱。

公民或永久居民的產業盈利稅（RPGT）：3 年內脫售，收盈利的 30%；第 4 年 20%；第 5 年 15%；第 6 年起 0%。首 RM 10,000 或盈利的 10%（以較高者為準）可獲豁免，公民和永久居民一生可享有一次自住屋豁免。買家須扣留房價的 3% 繳給 LHDN；買賣雙方須在 60 天內申報。

LHDN RPGT 稅率（2026 年 6 月 23 日更新）、豁免（2026 年 6 月 22 日）、扣留款（2026 年 5 月 25 日）。2026 年 10 月 21 日查閱。

須獲州政府批准，而且價格要高於最低門檻。聯邦指南（2022 年 7 月 13 日）禁止外國人購買 RM 1,000,000 以下的住宅、低價和中低價住宅、馬來保留地及土著單位；各州可以另加規定。2026 年起，外國人買住宅須繳 8% 轉名印花稅。

Ministry of Economy，Garis Panduan Perolehan Hartanah，2022 年 7 月 13 日；Pekeliling PTG Selangor 1/2014（2014 年 9 月 1 日生效）；PTG Penang 指南，2024 年 8 月 1 日更新；PTG Johor 頁面。2026 年 10 月 21 日查閱。另見 MM2H 指南。