挑下一個買家會要的單位。

先從租客想起，不是從單位想起。DOSM（馬來西亞統計局）的 Household Income Survey 2024 顯示，家庭月收入中位數：吉隆坡 RM 10,802，雪蘭莪 RM 10,726，柔佛 RM 7,712，檳城 RM 7,386。吉隆坡中位數的三分之一約 RM 3,600：你需要的租金，必須落在可能的租客賺得到的範圍內。調查有提供的縣級資料如下：

DOSM Household Income Survey，經 data.gov.my 取得（hh_income_district.csv，CC BY 4.0），2026 年 10 月 20 日下載；家庭總收入。

各州中位數：DOSM，Household Income Survey 2024 report（storage.dosm.gov.my/hies/household_income_2024.pdf），2026 年 10 月 21 日閱讀。

同一棟樓裡，小單位的每平方尺價格比較高：在 NAPIC 的成交記錄中，550 平方尺以下的單位，每平方尺價格中位數比同樓 800–1,100 平方尺的單位高 +10%，1,100–1,500 平方尺的單位則是 -6%。小單位每平方尺要付得比較多；只有它也租得比較快，才值得。

我們根據 NAPIC 公開成交資料（Data Transaksi Terbuka）計算，範圍是吉隆坡和雪蘭莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高樓成交，2026 年 10 月 4 日下載。同樓比較：每組在該樓至少要有 3 筆成交。

沒有售樓處講的那麼多。同一棟樓裡，6 至 30 樓的每平方尺成交價和 1 至 5 樓差不多（中位數差距 +0% 至 +0%）。30 樓以上的中位數差距是 +7%，但只來自 13 棟樓。新盤的價格表通常按樓層逐級加價；二手成交價沒有保住全部加價。

我們根據 NAPIC 公開成交資料（Data Transaksi Terbuka）計算，範圍是吉隆坡和雪蘭莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高樓成交，2026 年 10 月 4 日下載。同樓比較：每組在該樓至少要有 3 筆成交。

朝向沒有官方資料；這是判斷。要檢查的：朝西的玻璃會曬到午後的太陽（冷氣用得多）；靠近電梯井或垃圾槽的單位會聽到聲音；角落單位有兩面開向外，戶型也常常比較好；會被已規劃大樓擋住的景觀，不算景觀。索取總平面圖，連同鄰近地段的分割槽規劃。

同樣沒有官方標準。自己從平面圖算：把能擺傢俱的房間（臥室、客廳、飯廳、廚房）加起來，再除以建築面積。長走廊、奇怪的角度、算進建築面積的陽臺，都會拉低實用率。兩個同樣大小的單位，用起來可以差一個房間。

本站有公佈費率的 108 個新盤中，中間一半每月收每平方尺 RM 0.35 至 0.50（中位數 RM 0.40；範圍 RM 0.22 至 1.32）。要查清楚有沒有包括維修基金（sinking fund）：有些價格表是分開列的。

根據 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，管理費按份額單位（share units）比例分攤。如果建築物專員（Commissioner of Buildings）已委任管理代理，維修基金定為管理費的 10%（第 45(1) 條）。逾期付款可被收取每年 10% 的利息，按日計算，從通知發出 14 天后起算，除非管理機構（MC）在全體大會上另定利率（附表三，附例 6(2)）。

本站費率：發展商價格表（MPD 匯出，2026 年 10 月 14 日）。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015（憲報日期 2015 年 6 月 1 日），副本見 dbkl.gov.my，2026 年 10 月 21 日閱讀。

第一次的管理費由發展商定；聯合管理機構（JMB）或管理機構（MC）成立後，由業主在全體大會上決定管理費和維修基金，按份額單位分攤。所以是的，管理費可以漲，由業主投票決定。欠費業主受到的限制也延伸到租客（附表三附例 6(1)(b)）。買現房之前，要求看過去兩年的賬目，以及最近一次全體大會的會議記錄。

Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，Form 5A 及 Third Schedule（附表三），2026 年 10 月 21 日閱讀。

地契在每個專案頁面都是一般資料；本站專案中 95 個是永久地契，64 個是租賃地契。在 NAPIC 的吉隆坡成交中，永久地契公寓的每平方尺中位數是 RM 564，租賃地契是 RM 413，但這個差距混入了地點和樓齡，所以不能單獨當作地契溢價。

租賃地契的年期固定，寫在地契上。租約怎樣延長、州政府收多少補價（premium），由各州自己規定；我們今天讀不到現行的官方規定，所以這裡不給數字。比較價格之前，先問清楚地契上的租約到期日。

租約續期規定：2026 年 10 月 21 日未能核實（不列出）。吉隆坡中位數：我們根據 NAPIC 公開成交資料（Data Transaksi Terbuka）計算，只限吉隆坡。

服務式公寓通常建在商業地段上，NAPIC 把它歸入商業產業。在同樣的 NAPIC 區域，服務式公寓的每平方尺成交中位數比公寓高，部分原因是樓比較新、位置比較中心。對投資者來說的分別：首購屋印花稅豁免不包括服務式公寓、SOHO、SOFO 或 SOVO；水電費和門牌稅也可能按不同費率收，視地方政府和地契而定。

我們根據 NAPIC 公開成交資料（Data Transaksi Terbuka）計算，範圍是吉隆坡和雪蘭莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高樓成交，2026 年 10 月 4 日下載。同樓比較：每組在該樓至少要有 3 筆成交。首購屋豁免範圍：LHDN，與我們的計算器一致。

本站 140 個專案中，一半離軌道交通站 0.86 公里以內（直線）；47 個在 500 米以內，76 個在 1 公里以內。直線不等於步行距離：要看實際路線、過馬路的地方和有沒有遮蔭。人多的車站帶來租客，也帶來噪音。

• KLCC KJ10 · 1 公里內有 5 個本站專案41,751
• Tun Razak Exchange KG20 · 1 公里內有 2 個本站專案39,974
• Abdullah Hukum KJ17 · 1 公里內有 1 個本站專案27,430
• Bank Rakyat Bangsar KJ16 · 1 公里內有 3 個本站專案15,916
• Universiti KJ19 · 1 公里內有 2 個本站專案14,334
• Kerinchi KJ18 · 1 公里內有 3 個本站專案13,503
• Pusat Bandar Damansara KG13 · 1 公里內有 5 個本站專案10,581
• Asia Jaya KJ21 · 1 公里內有 2 個本站專案10,253
• Ara Damansara KJ26 · 1 公里內有 2 個本站專案9,399
• Dang Wangi KJ12 · 1 公里內有 1 個本站專案8,369

每個車站的進站加出站人次，2026-09-20 至 2026-10-19 的每日平均：data.gov.my（Prasarana / Rapid KL）Rapid Rail daily origin-destination 2026，CC BY 4.0，2026 年 10 月 20 日下載。距離：從發展商提供的座標算的直線距離。

NAPIC 統計在建（“incoming”）以及已批准但還沒開工（“planned”，已規劃）的公寓。和現有存量相比，以下地區的待建量最大：

• Mukim Kuala Lumpur吉隆坡 · 已建 60,757 · 在建 10,792 · 已規劃 8,49032%
• Klang雪蘭莪 · 已建 31,367 · 在建 2,226 · 已規劃 7,68132%
• Sepang雪蘭莪 · 已建 28,152 · 在建 5,230 · 已規劃 3,12730%
• Hulu Langat雪蘭莪 · 已建 98,299 · 在建 12,449 · 已規劃 10,97024%
• Mukim Batu吉隆坡 · 已建 68,132 · 在建 5,272 · 已規劃 8,32220%
• Bandar Kuala Lumpur吉隆坡 · 已建 53,343 · 在建 2,696 · 已規劃 6,37517%
• Mukim Setapak吉隆坡 · 已建 65,001 · 在建 5,630 · 已規劃 4,89916%
• Mukim Petaling吉隆坡 · 已建 80,955 · 在建 3,045 · 已規劃 8,10014%
• Johor Bahru柔佛 · 已建 67,912 · 在建 1,519 · 已規劃 6,40712%
• Petaling雪蘭莪 · 已建 187,586 · 在建 16,625 · 已規劃 5,05812%
• Gombak雪蘭莪 · 已建 61,312 · 在建 3,461 · 已規劃 1,9189%

NAPIC，Jadual Stok Harta Kediaman Q2 2026（住宅存量表，condominium/apartment；服務式公寓算在商業存量裡，不包括在內），2026 年 10 月 20 日下載。條形 =（在建 + 已規劃）÷ 現有存量。

NAPIC 把符合以下條件的房屋算作已完工滯銷：已拿到完工及合格證書（CCC）、已推出，而且在該專案或該期首份買賣合約簽署超過 9 個月後仍未售出。服務式公寓和 SOHO 算在商業產業。2026 年上半年，全國有 33,094 個已完工住宅未售出（比一年前 +23.0%），服務式公寓則有 23,375 個（+30.7%），其中 71.1% 已滯銷 6 至 10 年。單是 Johor Bahru（新山）就有 9,778 個已完工未售的服務式公寓。

滯銷存量是對某個型別和某個價格段的警訊，不是對每一棟樓。滯銷多的地方，二手轉售和出租都要和發展商打折出清的單位競爭。

NAPIC，Laporan Status Pasaran Harta Tanah H1 2026 及 Jadual Status Pasaran Harta Tanah Q2 2026（表 3 和表 9；技術說明 6），napic.jpph.gov.my/archives/laporan-status-harta-tanah，2026 年 10 月 21 日閱讀。

本站的新盤定價高過附近的二手現房：在 25 個有 NAPIC 二手基準的專案中，起價每平方尺和該區已完工公寓二手中位數之間的差距，中位數是 36%。一部分來自樓比較新、設施比較好；一部分是二手買家不肯付的。買現房，你可以在買之前看到實際的景觀、噪音和租客需求。

價值地圖（value.json，2026 年 10 月 20 日生成）：發展商起價每平方尺，對比同一地區 NAPIC 已完工公寓二手中位數，2024 年 1 月至 2026 年 6 月。見價值地圖。

馬來西亞住宅沒有官方的逐棟租金資料。房產網站顯示的是開價租金，是屋主希望拿到的價錢，不是已籤的租約。向經紀要最近的租約（已蓋印花的租約上有寫租金），而且要同類比較：同樣面積、裝修程度和樓層段。

一般出租按所得稅法（Income Tax Act）第 4(d) 條當作租金收入課稅；附帶全面、主動服務的出租，可以算作第 4(a) 條的業務收入。可以扣除的（LHDN 裁定裡的例子）：門牌稅和地稅、出租單位貸款的利息、火險、收租費用、續租費用、一般維修。不可扣除的：第一次出租的“初始開支”——廣告、首份租約的律師費和印花稅、經紀佣金。4(d) 的虧損不能抵銷其他收入。非居民個人的租金收入按固定 30% 課稅（從 2020 課稅年起）；居民按一般稅率（2023–2025 課稅年為 0% 至 30%）。

LHDN Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018 年 12 月 19 日（第 8.2–8.5 段；仍是 hasil.gov.my 上現行的出租裁定）；LHDN 非居民稅率頁面（2026 年 5 月 26 日更新）；居民稅率頁面（2026 年 6 月 26 日更新）。2026 年 10 月 21 日閱讀。裁定沒有說明管理費能不能扣除，所以這裡不作此說。

國家銀行把個人第三筆及之後房貸的貸款對價值比率（LTV）上限定為 70%（2010 年 11 月 3 日的措施；找不到更新的官方重申）。前兩筆由銀行按自己的政策決定。BNM 的隔夜政策利率（OPR）是 2.75%，2026 年截至 9 月 3 日的每次會議都維持不變。在 2025 年下半年的 Financial Stability Review 中，BNM 報告未償房貸的 LTV 中位數是 70.3%（2025 年 12 月），投資者的減值貸款比率是 0.8%。

BNM 新聞稿，2010 年 11 月 3 日（bnm.gov.my）；BNM Open API OPR（2026 年 9 月 3 日決定）；BNM Financial Stability Review 2H 2025，第 1b 章。2026 年 10 月 21 日閱讀。

分期付款、管理費和維修基金、地稅和門牌稅、保險，加上空置的月份。用下面檢查表工具裡的持有成本欄，拿一個真實專案來算；分期付款用的公式和我們的貸款計算器一樣。

馬來西亞公民或永久居民以個人身份出售，產業盈利稅（RPGT）在 3 年內是 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 0%（適用於 2022 年 1 月 1 日起的出售）。公司和外國人從第 6 年起繳 10%。

內陸稅收局（LHDN），RPGT 稅率，Schedule 5；與我們的計算器一致，2026 年 10 月 20 日核對。

KPKT（房屋及地方政府部）的 TEDUH 網站列出每個持牌專案的執照和廣告準證、建築進度、買賣合約格式（有地房產用 G，分層產業用 H），以及發展商的病態或廢棄專案記錄。我們的專案頁面在查過的情況下會顯示這些資料，例如 Khaya Residences。

KPKT（Jabatan Perumahan Negara），teduh.kpkt.gov.my，2026 年 10 月 20 日查詢。

要看地方政府和該樓的規定。見我們按地方政府整理的短租指南。