短租規定，逐個市政局看。

沒有一部全國統一的法律。適用的是市政局的執照和規劃規定、州政府的指南（如果有），以及大樓本身的分層附例。2026 年，答案從“有執照、允許”到“住宅分層完全不允許”都有，要看單位在哪裡。

還沒有生效。雪蘭莪州議會在 2026 年 4–5 月的會議上獲告知，房屋及地方政府部（KPKT）正通過 PLANMalaysia 敲定全國指南；在那之前，適用的是規劃許可、市政局附例和 Strata Management Act 2013。內閣批准、全國天數上限或業主同意門檻，都還沒有公佈。

雪蘭莪州議會書面答覆“Isu Airbnb”（Q341），2026 年 4 月 20 日至 5 月 4 日的會議：dewan.selangor.gov.my。2026 年 10 月 21 日查閱。

MOTAC（旅遊藝術文化部）的旅客住宿場所登記（2025 年 8 月 1 日生效）要求先有 SSM 註冊和市政局發出的場所營業執照；費用是處理費 RM 20 加登記費 RM 50。MOTAC 的民宿（homestay）計劃不接受住宅區裡的單位或 Airbnb 場所。

MOTAC，Garis Panduan Pendaftaran Premis Penginapan Pelancong 2025，2025 年 8 月 1 日生效；Garis Panduan Program Pengalaman Homestay Malaysia，2021 年 11 月（經網頁存檔查閱，2026 年 10 月 21 日）。

每房每晚 RM 10，只向外國住客收（持 MyKad 和 MyPR 者豁免）。4 間房或以下的經營者不用登記和代收，但已註冊的訂房平臺會對通過平臺的每一筆訂房代收。整間公寓作為一個單位上架，算一間房。平臺從 2023 年 1 月 1 日起代收；Public Ruling 01/2025 從 2025 年 12 月 1 日起適用。

Royal Malaysian Customs（皇家馬來西亞關稅局）：Tourism Tax guide for operators（2024 年 12 月 6 日）、Guide on Tourism Tax for digital platform service providers（2025 年 3 月 11 日）、Public Ruling No. 01/2025（經網頁存檔查閱，2026 年 10 月 21 日）。

住宿，包括服務式公寓和民宿，從 2024 年 3 月 1 日起是 8% 的應稅服務，但只有在你的住宿服務應稅價值12 個月內超過 RM 500,000 時才需要收，不論房間數目。

Royal Malaysian Customs，Panduan Industri Penginapan V4，2024 年 2 月 26 日（mysst.customs.gov.my）。

LHDN 的 Public Ruling 12/2018 以服務來劃線：如果你主動、全面地提供維修或支援服務（清潔、修理、管理大樓），租金屬於第 4(a) 條下的業務收入；否則就是第 4(d) 條下的租金收入。LHDN 沒有針對 Airbnb 的單獨指引，所以房東怎樣被徵稅，要看實際情況。

LHDN Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018 年 12 月 19 日：hasil.gov.my。

我們沒有找到 DBKL（吉隆坡市政局）的短租執照附例。它的建築物專員有一套標準程式：JMB 或 MC 以特別決議（至少 3/4 有效票）制定附例，向專員備案（JMB 在 14 天內，MC 在 30 天內），設立短租登記冊並在每月 7 日前提交，之後業主再向 DBKL 執照部門登記。2015 年的一份通令建議分層管理機構，沒有管理層的許可，就禁止住宅單位做民宿用途。

DBKL Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta：SOP Aktiviti Penginapan Jangkamasa Pendek（檔案日期 2018 年 6 月 26 日，2020 年 6 月 18 日釋出）；Pekeliling Pesuruhjaya Bangunan 2015/06，2015 年 11 月 18 日。2026 年 10 月 21 日查閱。

沒有全州性的法律。州政府 2025 年 7 月在州議會表示：目前不需要執照，分層建築通過 JMB 或 MC 自己決定，州指南正與 KPKT、MOTAC、MBPJ 和 MBSJ 一起草擬；2026 年它表示仍然沒有全州性的法律。媒體提過每年 180 晚的上限，但並未生效。MBPJ 有自己的執照指南（見表格）。

雪蘭莪州議會書面答覆，2025 年 7 月（Q245、Q267、Q325）及 2026 年 4–5 月（Q341）；MBPJ 指南，2019 年 11 月 27 日通過。

一份針對“私人住宿”（少於 5 間房，每次入住少於 6 個月）的執照附例，從 2026 年 8 月 1 日起在 MBPP 和 MBSP 生效。在檳島，MBPP 2026 年 8 月 3 日的規劃指南完全不允許住宅分層做短租；服務式公寓、SOHO 和店鋪單位可以申請。執照費每年 RM 1,000（最多 3 間房），另加每單位每年 RM 1,800 的費用。經營者必須是馬來西亞公民，或馬來西亞人擁有的 SSM 公司。申請有寬限期，到 2026 年 11 月 1 日。

Undang-Undang Kecil Tempat Inap Persendirian (PBT Negeri Pulau Pinang) 2026，2026 年 8 月 6 日憲報，Pg. P.U. 37（mbsp.gov.my）；MBPP Garis Panduan Perancangan TIP，2026 年 8 月 3 日（mbpp.gov.my）；Buletin Mutiara，2026 年 8 月 21 日。

我們沒有找到 MBJB 或 MBIP 的短租執照或指南。州政府宣佈了 2025 年酒店法令，每名住客收 RM 3 的“Caj Kembara”，但沒有說明短租住宅是否包括在內，也沒說從什麼時候開始，所以這裡不把它當作短租規定。

Media Digital Johor（州政府），2025 年 11 月 21 日。

可以，前提是禁令正式寫進附例。在 Innab Salil v Verve Suites Mont’ Kiara MC（聯邦法院，2020 年 10 月 5 日）一案中，禁止短租的附例獲得維持，那是一棟商業地契的大樓。在 Wawasan Raya v MARC Service Residence MC（上訴庭，2025 年 4 月 9 日）一案中，法庭裁定 Strata Management Act 及其 2015 年條例本身並不禁止短租，第 59 條也沒有賦予 MC 阻止短租的權力，而該大樓的附例並沒有這樣的禁令。合起來看：以特別決議通過的附例可以限制短租；沒有這樣的附例，管理層不能直接拒絕。

MARC 判詞，上訴庭 W-02(NCVC)(W)-719-04-2023，2025 年 4 月 9 日（全文來自法律報告；司法機構網站無法連上）；Verve 一案依據該判詞的引用及 2020 年 10 月 5 日的報道。沒有找到 2024–2026 年針對短租修訂該法令的記錄。

根據 Strata Management Act 2013 第 32(3) 條（JMB）和第 70(2) 條（MC），以特別決議（在提前 21 天通知的大會上獲至少 3/4 有效票）通過的附加附例，可以規管大樓和公共產業的使用與享用，並對違規者處以最高 RM 200 的罰款。在吉隆坡，SOP 還加上登記表格、押金和每月登記冊。

Strata Management Act 2013 第 32(3)、70(2) 條，見 DBKL SOP 和檳城分層指南（2023 年 4 月 1 日）所列。

對市政局來說，往往有分別：MBPP 2026 和 MBPJ 都允許服務式公寓和 SOHO 申請，同時限制住宅單位。對大樓來說，沒有分別：Verve Suites 是商業地契，法庭仍然維持它的附例。

在檳城，沒有執照經營，可被罰款最高 RM 2,000 或監禁最長一年，或兩者兼施。違反分層附例，JMB 或 MC 可罰款最高 RM 200。受滋擾影響的鄰居可以提出滋擾訴訟或報警（如 MARC 判詞所述）。

付訂金之前查四份檔案：該地址的市政局規定；大樓的附加附例（向 JMB、MC 或發展商要最新備案的版本）；買賣合約上的地契（住宅或商業分層）；在檳城，還要查分割槽是否允許申請執照。發展商宣傳冊說專案“適合 Airbnb”，不算其中一份。

平臺大部分專案在 DBKL 的範圍內，由大樓的附例決定。平臺上的 7 個檳城專案都在檳島，受 MBPP 2026 年的規定管轄。見下一節的表格。