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  3. 估價參考

附近同類單位，成交價多少。

選一個專案，或選地區、型別和麵積。區間來自 NAPIC 公開資料中的成交記錄，並列出樣本數和月份。這是已完工樓盤的二手成交價；新盤開價通常更高。

採用的成交記錄
35,554
地區
吉隆坡和雪蘭莪
期間
2023 年 1 月 – 2026 年 6 月
性質
參考，不是正式估價

來自成交記錄的區間。

在上方選專案，或在這裡選地區。面積和型別會改變區間；樣本數告訴你這個區間有多可信。

估價參考

參考區間：中間一半的成交–選擇地區

這個區間是什麼：已完工樓盤有記錄的二手成交價，不是新盤價。新盤開價通常更高。僅供參考，不是正式估價。

每平方尺價格中位數樣本中居中的那宗成交
–
第 25 – 75 百分位每平方尺 RM
–
樣本成交宗數和樓棟數
–
你的開價輸入價格，看它落在區間的哪裡
–

上方樣本中的成交，按每平方尺 RM 分佈。陰影：中間一半（第 25 至 75 百分位）；直線：中位數。

統計項每平方尺 RM按你的面積

成交記錄：NAPIC（JPPH, Ministry of Finance），Data Transaksi Terbuka，吉隆坡和雪蘭莪的住宅及商業檔案，2026 年 10 月 4 日下載；日期在 2024 年 1 月 – 2026 年 6 月的 condominium/apartment、服務式公寓和 SOHO/SOFO/SOVO 成交。每平方尺 RM = 價格 ÷ 單位（parcel）面積。百分位由我們計算。這是已完工樓盤的二手成交價；僅供參考，不是正式估價。

另外兩個角度。

同一地區的 NAPIC 官方季度表，以及價格地圖上已完工公寓的中位數。

NAPIC 季度表

選一個地區，看 NAPIC 官方的 2026 年第二季資料。

地區第 25 百分位中位數第 75 百分位成交宗數

NAPIC，Jadual Harga Kediaman Sukuan Tahunan Q2 2026，Condominium/Apartment，每單位 RM，所有建築階段，一手和二手；2026 年 10 月 20 日下載。吉隆坡聯邦直轄區按 mukim 分列；雪蘭莪、檳城和柔佛按縣分列。ND = 無資料。

附近已完工公寓

價格地圖上離你所選專案最近的二手成交中位數。

    價格地圖基準：NAPIC 公開資料，專案名稱含該地名的已完工 condominium/apartment 二手成交，2024 年 1 月 – 2026 年 6 月，每個地名至少 10 宗成交、3 棟樓。距離為與專案的直線距離。

    區間是怎麼算出來的。

    五個步驟，每個地區都一樣。沒有做平滑處理，也沒有人手調整。

    1. 同地區、同類型你所選地區（按專案名稱匹配的地名，或 NAPIC 的 mukim 或市鎮）裡、你所選型別的成交；除非你選定型別，公寓和服務式公寓一起算。選專案時，先用它自己所在的地區，沒有就用 3 公里內最近的價格地圖地區，再沒有就用它的 mukim；型別按地契（商業地契算服務式公寓）。
    2. 每平方尺價格每宗成交價除以單位面積（平方米 × 10.7639）。明顯的輸入錯誤（每平方尺低於 RM 80 或高於 RM 6,000，或面積小於 150 平方尺）會剔除。
    3. 面積相近（夠數的話）勾選後，只算與你的面積相差 25% 以內的單位；不到 10 宗就放寬到 40%，再到 60%。放寬到 60% 仍不到 10 宗，工具只給所有面積的每平方尺價格，不換算成你這個面積的總價區間。
    4. 取中間一半，不看極端值每平方尺 RM 的第 25、50 和 75 百分位，乘以你的面積。樣本中一半的成交落在這個區間內。
    5. 一定列出樣本成交宗數、樓棟數，以及最早和最近的月份。少於 10 宗，工具不顯示區間；10 至 29 宗標為樣本偏少；第 75 百分位超過第 25 百分位 1.8 倍，標為區間很寬。如果該區最近 12 個月有至少 30 宗這類成交，就用這 12 個月。

    什麼會讓單位價格偏離中位數

    在同一棟樓裡，成交價隨樓層的變化，比銷售說法小；面積的影響更大。我們在每棟樓裡，把某一組的每平方尺 RM 中位數和同樓的基準組比較（每組至少 3 宗成交），再取居中的那棟樓：

    樓層每平方尺 RM，對比 1–5 樓中間一半樓棟數
    1–5 樓基準––
    6–10 樓+0%-5% to +6%232
    11–20 樓+0%-5% to +9%192
    21–30 樓+0%-6% to +5%49
    31 樓以上+7%+0% to +18%13
    單位面積每平方尺 RM，對比 800–1,100 平方尺中間一半樓棟數
    550 平方尺以下+10%-9% to +23%24
    550–800 平方尺+3%-5% to +11%123
    800–1,100 平方尺基準––
    1,100–1,500 平方尺-6%-12% to +0%165
    1,500 平方尺以上-4%-18% to +1%36

    由我們根據 NAPIC 公開資料計算：吉隆坡和雪蘭莪高樓住宅成交，2024 年 1 月 – 2026 年 6 月；樓層 = NAPIC 的“Unit Level”。30 樓以上符合條件的樓棟不多，所以那一行只作參考。景觀、裝修或角落戶型，可能讓單個單位遠高於同樓水平。

    參考，不是正式估價。

    法律對估價怎麼說，以及什麼時候你需要找估價師，而不是用這個頁面。

    誰能做正式估價

    從成交得出的區間不是正式估價。正式估價針對一個單位、一個日期、一個用途。

    政府估價機構
    JPPH, Valuation and Property Services Department, Ministry of Finance（財政部估價與產業服務局）為政府提供估價意見；本頁成交資料的來源 NAPIC，隸屬 JPPH。
    估價師局
    LPPEH（lppeh.gov.my）估價師、評估師、房地產經紀和產業管理人的管理局。2026 年 10 月 21 日無法開啟其網站和法令文本，所以這裡不引用任何規定；可在該網站查估價師的註冊。
    要什麼
    該單位的估價報告申請貸款時，由銀行安排。

    JPPH 機構資料頁面（2026 年 7 月 21 日更新），jpph.gov.my，2026 年 10 月 21 日查閱。lppeh.gov.my（機器人驗證）和 lom.agc.gov.my（拒絕訪問）於 2026 年 10 月 21 日無法讀取。

    這個工具適合用來

    • 看房或出價前的初步檢查：開價落在該地區成交記錄之內、之上還是之下？
    • 用同一基準比較兩個專案（同類型、面積相近、同一期間）。
    • 該問的問題：如果價格高於第 75 百分位，這個單位有什麼是大多數成交單位沒有的？

    不適合用來

    • 貸款、訴訟、印花稅爭議，或任何銀行或當局會依據的用途——這些需要該單位的估價報告。
    • 有地住宅、辦公室或店鋪：這個工具只涵蓋高樓住宅。
    • 檳城和柔佛的單棟樓資料：這兩州只顯示 NAPIC 的縣級季度資料。

    簡短回答。

    這是正式估價嗎？

    不是。這是根據成交記錄算出的參考區間。銀行、法庭和稅務當局依據的是由估價師為該單位編寫的估價報告，而不是地區成交的區間。用這個頁面來問更好的問題，而不是用來定價。

    成交資料從哪裡來？

    NAPIC（National Property Information Centre，國家產業資訊中心，隸屬 Ministry of Finance 的 JPPH）的吉隆坡和雪蘭莪公開成交資料，2026 年 10 月 4 日下載：19,012 宗 condominium/apartment、服務式公寓和 SOHO/SOFO/SOVO 成交，日期從 2024 年 1 月到 2026 年 6 月。

    每平方尺價格為什麼按單位（parcel）面積計算？

    NAPIC 以平方米記錄每個單位的分層（parcel）面積。我們把價格除以換算成平方尺後的面積。發展商樓書列出的建築面積（built-up），可能和分層單位面積略有不同。

    為什麼最近幾個月的成交很少？

    成交要在轉名檔案蓋印花並註冊後才進入 NAPIC，所以最近幾個月的成交總是比較早的月份少。工具會顯示樣本中實際最早和最近的月份。

    檳城和柔佛呢？

    這個工具目前還沒有這兩州的逐宗成交檔案。對這兩州，它顯示 NAPIC 2026 年第二季的季度表：各縣 condominium 和 apartment 每單位價格的第 25 百分位、中位數和第 75 百分位，以及樣本數。

    為什麼我的開價高於區間？

    新盤的定價通常高於附近已完工的二手單位，因為這裡比較的是較舊、已完工的樓。把開價和該地區最新樓盤的中位數比較，並問清楚價格包含什麼（傢俱、停車位、回扣（rebate）都不會反映在成交記錄裡）。

    規定核對於 2026 年 10 月 21 日

    想針對一個單位做更細的比較？WhatsApp 問我。

    發來專案、座號和麵積。你會收到附近的成交記錄、開價範圍，以及價格包含什麼。

    • 成交記錄同地區、同類型、同面積
    • 戶型圖專案所有戶型
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    用在真實專案上。