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马来西亚房贷、印花税与产业盈利税计算器

计算月供、首付、进度付款利息、律师费、印花税与产业盈利税。 在马来西亚买房要算的房贷、印花税、律师费和产业盈利税 RPGT，另加 OPR 利率压力测试和出租现金流模拟。每个税率都对照法令或税务局官网核对过，并注明日期。

转让印花税
1% 至 4%
贷款合约
0.5%
首购屋
RM 500,000 以内豁免
税率核对日期
2026 年 10 月 19 日
印花税

看房之前，先知道每月要供多少。

从房价算出每月供款，再算银行想看到的收入。利率和 DSR 上限只是例子，各银行不同。

每月供款与所需收入

估计每月供款RM 0贷款额 RM 0 · 只是估计，不是银行报价
所需每月净收入RM 0以 60% DSR 计，没有其他贷款
首付RM 0房价减去贷款额

参考：国家银行（Bank Negara Malaysia）的隔夜政策利率 OPR 为 2.75%，于 2026 年 9 月 3 日决定。房贷利率由各银行自己定；上面的利率只是例子。

公式，用白话说

  • 每月供款 = 贷款额 × r ÷ (1 − (1 + r)−n)，r 是年利率 ÷ 12，n 是月数。
  • 所需收入 = 每月供款 ÷ DSR 上限。DSR（偿债比率）是银行允许你所有贷款占净收入的比例，各银行自己定。
  • 这里的利率和 DSR 只是让你试算的例子，不是报价。以银行的贷款批准信（offer letter）为准。

转让和贷款的印花税。

两笔分开算：一笔是转让书（MOT）印花税，一笔是贷款合约印花税。首购屋在豁免范围内，两笔都可以是零。

印花税

转让印花税按级距 1% 至 4%
RM 0
贷款合约印花税贷款额的 0.5%（每 RM 1,000 收 RM 5）
RM 0
两笔合计
RM 0

    转让：首 RM 100,000 每 RM 100 收 RM 1，RM 500,000 以内收 RM 2，RM 1,000,000 以内收 RM 3，以上收 RM 4。卖给非公民、非永久居民的住宅：2026 年 1 月 1 日起每 RM 100 收 RM 8。贷款合约：每 RM 1,000 收 RM 5。首购屋：市值 RM 500,000 以内，两笔全免；服务式公寓、SOHO、SOFO 和 SOVO 单位不包括在内。

    税率：Stamp Act 1949，First Schedule，据 Inland Revenue Board（LHDN）列明。2026 年 10 月 19 日核对。

    Budget 2027 建议（财政部 Budget 2027 税务措施附录 16，2026 年 10 月 9 日提呈）：RM 500,000 以下的首间住宅，转名书和贷款合约 100% 豁免；RM 750,000 以下，房价首 RM 500,000 豁免 100%，超过的部分豁免 50%；适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约。财政法案通过、豁免令宪报公布之前仍是建议。附录只按房价分段，这里的贷款合约按房价同样比例计算豁免。

    卖房赚了钱，要缴的税。

    产业盈利税看谁卖、买后第几年卖。填入律师或税务代理确认可扣除的费用；这里不扣除任何豁免。

    产业盈利税

    盈利卖出价减去买入价和可扣除费用
    RM 0
    税率Part I，Schedule 5
    RM 0
    应缴税额
    RM 0
    何时卖公民／永久居民公司外国

    税率：Real Property Gains Tax Act 1976，Schedule 5，据 Inland Revenue Board（LHDN）公布；个人税率自 2022 年 1 月 1 日起，其他自 2019 年 1 月 1 日起。2026 年 10 月 20 日核对。

    利率变动，供款会怎样？

    把你的贷款利率上调或下调最多一个百分点，看每月供款，以及它占收入的比例。起始利率只是例子；以银行的贷款批准信为准。

    压力测试

    2.75%今日 OPR 隔夜政策利率Bank Negara Malaysia 于 2026 年 9 月 3 日决定（维持不变）。2026 年 10 月 21 日从国行开放 API 读取。

    OPR 是中央银行的利率，不是你的房贷利率。OPR 变动，房贷利率不一定变动同样幅度；你房贷的参考利率和加码写在贷款批准信里。

    各利率下的每月供款

    每月供款，RM。横行：你的利率变动 −1.00 至 +1.00 个百分点（每级 25 bps）。直栏：贷款年限。
    利率25 年30 年35 年DSR （所选年限）
    目前，利率 4.00%35 年
    RM 0
    利率 +1.00 个百分点每月多付
    RM 0
    利率 −1.00 个百分点每月少付
    RM 0
    DSR：目前 → +1.00 个百分点填入收入才看得到
    —

    供款 = L × r ÷ (1 − (1 + r)−n)，r = 年利率 ÷ 12，n = 年数 × 12。
    DSR = (供款 + 其他还款) ÷ 净收入。25 bps = 0.25 个百分点。

    OPR：Bank Negara Malaysia，隔夜政策利率 2.75%，2026 年 9 月 3 日决定；2026 年 10 月 21 日从 api.bnm.gov.my 读取。这里的房贷利率和 DSR 上限只是例子，不是银行报价。

    租金进、开销出：三种可能。

    用你自己的数字模拟。基本情境用你填的数字；悲观和乐观情境按你设定的幅度调整利率、租金和空置月数。本站不建议租金：预期的叫价租金由你自己填。

    你的数字

    情境幅度

    去哪里查地税和门牌税

    地税由州土地局征收，门牌税由地方政府征收。买卖合约、发展商或屋主最近的账单上有金额；下面的官方网站有缴费和查询页面。

    以上网站于 2026 年 10 月 21 日打开核对。

    五年累计现金流

    用表格显示数字
    累计现金流，按年
    年数悲观基本乐观
    扣除空置后的租金基本情境，每月
    RM 0
    房贷供款基本利率
    RM 0
    管理费面积 × 费率
    RM 0
    地税、门牌税、保险你的全年数字 ÷ 12
    RM 0
    每月净额，基本情境
    —

    每月净额 = 租金 × (12 − 空置月数) ÷ 12 − 供款 − 面积 × 费率 − (地税 + 门牌税 + 保险) ÷ 12。五年 = 每月净额 × 60。悲观：利率 + 冲击幅度，租金 − 波动幅度，空置月数 + 波动幅度。乐观：反过来。

    这是模拟，不是回酬承诺。它只是重算你填的数字；三种情境都不是预测，本站也不建议租金。未计入：首付、印花税和律师费、租金所得税、中介费、维修和装修，以及租金或费用的任何上涨。利率、租金和空置月数的变动可能超出这里设定的范围。

    规则，简单说。

    转让印花税怎么算？

    按房价或市值，取较高者：首 RM 100,000 每 RM 100 收 RM 1，RM 500,000 以内每 RM 100 收 RM 2，RM 1,000,000 以内每 RM 100 收 RM 3，以上每 RM 100 收 RM 4。卖给非公民、非永久居民的住宅，2026 年 1 月 1 日起每 RM 100 收 RM 8。

    谁能享有首购屋印花税豁免？

    马来西亚公民购买第一间住宅，市值不超过 RM 500,000，买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签。转让和贷款合约两笔都豁免。服务式公寓、SOHO、SOFO 和 SOVO 单位在这项豁免下不算住宅。

    贷款合约印花税多少？

    贷款额每 RM 1,000 收 RM 5，即 0.5%。贷款 RM 706,500 的话，就是 RM 3,535。

    向发展商买房，律师费比较低吗？

    是。根据 Solicitors’ Remuneration Order 2023，受 Housing Development Act 管辖的购买，只按全额收费表的一定比例收：RM 250,000 以内 75%，RM 500,000 以内 70%，RM 1,000,000 以内 65%，以上 50%，最低 RM 500。

    满五年后卖，要缴产业盈利税吗？

    马来西亚公民或永久居民以个人身份卖，不用：2022 年 1 月 1 日起的脱售，第 6 年起税率为 0%。公司和外国卖家第 6 年起缴 10%。

    税率核对日期 2026 年 10 月 19 日

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    计算月供、首付、进度付款利息、律师费、印花税与产业盈利税。

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