The Asteriaz Johor Bahru
The Asteriaz位于Johor Bahru，Johor，租赁地契公寓。起价 RM 474,900。建筑面积 560-915 平方尺。11 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
The Asteriaz 项目资料
| 发展商 | Exsim |
|---|---|
| 地址 | Kebun Teh, JB, Johor Bahru, Malaysia |
| 产业类型 | 公寓 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 474,900 |
| 价格范围 | RM 474,900 – RM 769,900 |
| 建筑面积 | 560-915 平方尺 |
| 房间 | 11 房 |
| 总单位 | 848 |
| 管理费 | RM0.51 每平方尺（含维修基金） |
| 完工 | 新推出, 待定 |
最后核对：。
The Asteriaz 一眼看懂
- 起价：RM 474,900，最高 RM 769,900
- 开价呎价：RM 841 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2029
- 单位：848，42 层，1+1–3 房
- 密度：每层约 20 户（848 个单位 ÷ 42 层）
The Asteriaz 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 这一带不评（轨道资料只涵盖巴生谷）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：3.5 / 10 — 848 个单位 ÷ 42 层 = 每层 20.2 户；其他 144 个项目里有 51 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
注意
- 每层约 20 户（848 个单位，42 层）
The Asteriaz 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 841，低于柔佛新盘的中位数 RM 1,360（本站 16 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| The Asteriaz | RM 841 | RM 841 |
| Celestz @ Kebun Teh | RM 936 | RM 936 |
The Asteriaz 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | The Asteriaz | Celestz @ Kebun Teh 0.1 公里外，同区 | M Grand Minori 2.1 公里外，价格相近 | Coronade Twins 2.7 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 474,900 | RM 543,800 | RM 437,000 | RM 450,000 |
| 开价呎价 | RM 841 | RM 936 | RM 750–870 | RM 1,607 |
| 建筑面积（平方尺） | 560–915 | 581–915 | 403–835 | 280–1,230 |
| 地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 新推介 2031 | 新推介 2030 | 建设中 2030 |
| 单位 · 楼层 | 848 · 42 | 735 · 44 Storeys (LG + G + 42 Storeys) | 1,733 · 59 | 539 · 41 |
| 每层户数 | 约 20.2 | 约 16.7 | 约 29.4 | 约 13.1 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 轨道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 3.5 | 5.1 | 1.5 | 7.0 |
| 区域供应压力 /10 | — | — | — | 7.7 |
| 收入可负担度 /10 | — | — | — | 8.2 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 最早完工（2029） | — | 入门价最低（RM 437,000）; 开价呎价最低（RM 750 起） | 最大户型（1,230 平方尺）; 每层户数最少（13.1） |
完整对比：The Asteriaz vs M Grand Minori
The Asteriaz 适合谁
- 轨道通勤族：这一带不评 (轨道资料只涵盖巴生谷)
- 自住家庭：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 有 3 房户型（1+1–3）; – 最大户型 915 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：部分符合 (2 项中符合 1 项) — – 没有县内收入记录; ✓ 最小户型 560 平方尺，RM 474,900 起; 这一带不评（轨道检查只涵盖巴生谷）. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：部分符合 (2 项中符合 1 项) — 这一带不评（轨道检查只涵盖巴生谷）; ✓ 有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
The Asteriaz 可能不适合谁
- 2029 年前就要入住的人：预计 2029 年完工，现在签约要等大约 3 年，这段时间得继续租房或住原来的地方。
The Asteriaz：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
外国人可以买 The Asteriaz 吗？
在柔佛，外国买家要买 RM 1,000,000 或以上的单位（另付州政府同意费：房价的 3% 或 RM30,000，取较高者；每个地契申请费 RM2,000）。 The Asteriaz 的价格是 RM 474,900 – RM 769,900，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 The Asteriaz 是商业地契，所以 RM1,000,000 以下的单位，向发展商买、并经柔佛州政府逐宗批准，仍可卖给外国买家，这时州政府同意费最少 RM50,000。RM1,000,000 以下的二手单位没有这条路。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要州政府批准；土著配额单位不卖给外国人；公寓项目外国人最多只能买一半单位。
The Asteriaz 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 474,900 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 8,498（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | RM 37,992（只限上面说的向发展商买、经州政府批准的途径）（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 70%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
The Asteriaz 起价低于 RM500,000。首购屋印花税豁免（市值 RM500,000 以内，买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署）：LHDN 的申报表格不包括服务式公寓和 SOHO，但财政法令把它们算作住宅；马来西亚律师公会已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
The Asteriaz 每月管理费
管理费为 RM0.51 每平方尺（含维修基金）。560 平方尺的单位每月约 RM 286，915 平方尺的单位约 RM 467。
The Asteriaz 跟附近楼盘比较
这 6 个楼盘里，The Asteriaz 的起价每平方尺最低，是 RM 848。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
| M Grand Minori | RM 437,000 | RM 1,084 | 403–835 | 2030 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 The Asteriaz 的常见问题
The Asteriaz 起价多少？
The Asteriaz 的发展商开价由 RM 474,900 起，最高 RM 769,900。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
The Asteriaz 是永久地契还是租赁地契？
The Asteriaz 是租赁地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Exsim。
The Asteriaz 有哪些面积和户型？
建筑面积由 560 到 915 平方尺，11 房。
The Asteriaz 有多少个单位、多少层？
848 个单位。
The Asteriaz 什么时候完工？
新推出；预计完工：待定。
The Asteriaz 的管理费是多少？
RM0.51 每平方尺（含维修基金），按发展商的报价。
怎样预约看 The Asteriaz 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
The Asteriaz 的经纪页面
The Asteriaz 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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- Axis, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 580,300 起
- Brixton, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 691,000 起
- Dover, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 727,500 起
- Gen Sphere — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 609,000 起
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