Gen Sphere Johor Bahru
Gen Sphere位于Johor Bahru，Johor，永久地契服务式公寓。起价 RM 609,000。建筑面积 459-755 平方尺。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Gen Sphere 项目资料
| 发展商 | Majestic Gen Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | 23 & 25, Jalan Serampang, Taman Sri Tebrau, 80050 Johor Bahru, Johor |
| 产业类型 | 服务式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 609,000 |
| 价格范围 | RM 609,000 – RM 1,120,000 |
| 每平方尺 | RM 1,250 – RM 1,392 |
| 建筑面积 | 459-755 平方尺 |
| 总单位 | 996 |
| 栋数 / 楼层 | 50 层 |
| 车位 | 1 个车位 |
| 管理费 | 待定 |
| 完工 | 新推出, 2029 |
最后核对：。
Studio to 3 bedrooms
Gen Sphere 一眼看懂
- 起价：RM 609,000，最高 RM 1,120,000
- 开价呎价：RM 1,250–1,392 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2029
- 单位：996，50 层，1–3 房
- 密度：每层约 20 户（996 个单位 ÷ 50 层）
- 对比Johor Bahru其他新盘：-18% （3 个项目的中位数 RM 1,533）
Gen Sphere 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：8.6 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 1,250，对比Johor Bahru其他 3 个新盘的中位数 RM 1,533：-18%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 这一带不评（轨道资料只涵盖巴生谷）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：3.7 / 10 — 996 个单位 ÷ 50 层 = 每层 19.9 户；其他 144 个项目里有 53 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Johor Bahru district：在建加计划 7,926 个单位，对比现有 67,912 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：6.0 / 10 — RM 609,000 ÷（RM 8,977 × 12），Johor Bahru 2024 年：约 5.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 最低开价呎价比Johor Bahru其他 3 个新盘的中位数低约 18%（RM 1,250 对 RM 1,533）
- Johor Bahru district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 67,912 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 个公寓单位，报告已售 13.8% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Johor Bahru 家庭收入中位数 5.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
- 每层约 20 户（996 个单位，50 层）
Gen Sphere 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 1,321，低于柔佛新盘的中位数 RM 1,360（本站 16 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 1,250 | RM 1,392 |
| Princess Cove RNF Phase 2 | RM 1,400 | RM 2,300 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 1,600 | RM 1,600 |
| GEN RISE | RM 1,108 | RM 1,346 |
| Aethera Residences | RM 1,533 | RM 1,533 |
| Coronade Twins | RM 1,607 | RM 1,607 |
Gen Sphere 周边市场
- 供应管道：约 12%（Johor Bahru district在建 1,519 + 计划 6,407，对比现有 67,912 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 个公寓单位，报告已售 13.8%（NAPIC）
- 房价收入比：入门价 RM 609,000 约等于 Johor Bahru 家庭收入中位数 5.7 年（DOSM）
Gen Sphere 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Gen Sphere | GEN RISE 0.2 公里外，同区 | Coronade Twins 0.8 公里外，同区 | Aethera Residences 1.2 公里外，同区 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 609,000 | RM 563,000 | RM 450,000 | RM 996,200 |
| 开价呎价 | RM 1,250–1,392 | RM 1,108–1,346 | RM 1,607 | ≈ RM 1,533 |
| 建筑面积（平方尺） | 459–755 | 497–1,930 | 280–1,230 | 650–2,547 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 新推介 2029 | 建设中 2030 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 996 · 50 | 732 · 47+1 Basement | 539 · 41 | 786 · 52 |
| 每层户数 | 约 19.9 | 约 15.6 | 约 13.1 | 约 15.1 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 价格 vs 同区 /10 | 8.6 | 10.0 | 0.0 | 0.4 |
| 轨道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 3.7 | 5.5 | 7.0 | 5.8 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | 7.7 | 7.7 | 7.7 |
| 收入可负担度 /10 | 6.0 | 6.7 | 8.2 | 0.6 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 最早完工（2029） | 开价呎价最低（RM 1,108 起）; 最早完工（2029） | 入门价最低（RM 450,000）; 每层户数最少（13.1） | 最大户型（2,547 平方尺）; 最早完工（2029） |
Gen Sphere 适合谁
- 轨道通勤族：这一带不评 (轨道资料只涵盖巴生谷)
- 自住家庭：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 有 3 房户型（1–3）; – 最大户型 755 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：部分符合 (2 项中符合 1 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 5.7 年; ✓ 最小户型 459 平方尺，RM 609,000 起; 这一带不评（轨道检查只涵盖巴生谷）. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：很符合 (2 项中符合 2 项) — 这一带不评（轨道检查只涵盖巴生谷）; ✓ 有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Gen Sphere 可能不适合谁
- 2029 年前就要入住的人：预计 2029 年完工，现在签约要等大约 3 年，这段时间得继续租房或住原来的地方。
Gen Sphere：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
外国人可以买 Gen Sphere 吗？
在柔佛，外国买家要买 RM 1,000,000 或以上的单位（另付州政府同意费：房价的 3% 或 RM30,000，取较高者；每个地契申请费 RM2,000）。 Gen Sphere 的价格是 RM 609,000 – RM 1,120,000，单看价格，只有 RM 1,000,000 或以上的单位过门槛。 Gen Sphere 是商业地契，所以 RM1,000,000 以下的单位，向发展商买、并经柔佛州政府逐宗批准，仍可卖给外国买家，这时州政府同意费最少 RM50,000。RM1,000,000 以下的二手单位没有这条路。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要州政府批准；土著配额单位不卖给外国人；公寓项目外国人最多只能买一半单位。
Gen Sphere 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 609,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 12,270（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | RM 48,720（只限上面说的向发展商买、经州政府批准的途径）（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 65%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Gen Sphere 跟附近楼盘比较
这 6 个楼盘里，Gen Sphere 的起价每平方尺排第 3 低，是 RM 1,327。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
| Axis, Causewayz Square | RM 580,300 | RM 1,586 | 366–592 | 待定 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| The Asteriaz | RM 474,900 | RM 848 | 560–915 | 待定 |
| M Grand Minori | RM 437,000 | RM 1,084 | 403–835 | 2030 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Gen Sphere 的常见问题
Gen Sphere 起价多少？
Gen Sphere 的发展商开价由 RM 609,000 起，最高 RM 1,120,000（约每平方尺 RM RM 1,250 – RM 1,392）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Gen Sphere 是永久地契还是租赁地契？
Gen Sphere 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Majestic Gen Sdn Bhd。
Gen Sphere 有哪些面积和户型？
建筑面积由 459 到 755 平方尺。
Gen Sphere 有多少个单位、多少层？
996 个单位，50 层。
Gen Sphere 什么时候完工？
新推出；预计完工：2029。
Gen Sphere 的管理费是多少？
待定（每平方尺），按发展商的报价。
怎样预约看 Gen Sphere 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Gen Sphere 的经纪页面
Gen Sphere 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Johor Bahru 的其他楼盘
- Axis, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 580,300 起
- Brixton, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 691,000 起
- Dover, Causewayz Square — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 公寓 · RM 727,500 起
- The Asteriaz — 柔佛Johor Bahru · 租赁地契 · 公寓 · RM 474,900 起
- M Grand Minori — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 437,000 起
- Princess Cove RNF Phase 2 — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 690,000 起
- Princess Cove RNF Phase 3 — 柔佛Johor Bahru · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 720,000 起
Amberwood Resort Residences @ Johor Bahru — 柔佛Larkin, Johor Bahru · 租赁地契 · 高楼住宅 · RM 390,000 起