Riverville Residences 2 Old Klang Road
Riverville Residences 2位于Old Klang Road，Kuala Lumpur，永久地契服务式公寓。起价 RM 430,000。建筑面积 803-915 平方尺。3 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Riverville Residences 2 项目资料
| 发展商 | Alzac Development Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Old Klang Road (OKR), Kuala Lumpur |
| 产业类型 | 服务式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 430,000 |
| 价格范围 | RM 430,000 – RM 625,000 |
| 每平方尺 | RM 540 – RM 690 |
| 建筑面积 | 803-915 平方尺 |
| 房间 | 3 房 |
| 总单位 | 660 (Block A: 330; Block B: 330) |
| 栋数 / 楼层 | 2 栋, 36 层 |
| 车位 | 1-3 个车位 |
| 管理费 | 预计 RM 0.33 每平方尺 （含维修基金） |
| 完工 | 建设中, 预计 Q3 2027 |
最后核对：。
Japanese Wabi-Sabi design; 10ft ceiling; no booking fee; loan approval required first
Riverville Residences 2 一眼看懂
- 起价：RM 430,000，最高 RM 625,000
- 开价呎价：RM 540–690 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2027
- 单位：660，36 层，3 房
- 密度：每层约 18 户（660 个单位 ÷ 36 层）
- 对比Old Klang Road其他新盘：-29% （2 个项目的中位数 RM 761）
Riverville Residences 2 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：10.0 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 540，对比Old Klang Road其他 2 个新盘的中位数 RM 761：-29%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：4.4 / 10 — 660 个单位 ÷ 36 层 = 每层 18.3 户；其他 144 个项目里有 63 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 最低开价呎价比Old Klang Road其他 2 个新盘的中位数低约 29%（RM 540 对 RM 761）
注意
- 每层约 18 户（660 个单位，36 层）
Riverville Residences 2 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 615，低于吉隆坡新盘的中位数 RM 978（本站 68 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| GenStarz | RM 912 | RM 912 |
| Riverville Residences 2 | RM 540 | RM 690 |
| M Aurora | RM 610 | RM 610 |
Riverville Residences 2 周边市场
- 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
Riverville Residences 2 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 没有位置记录; – 没有时刻表记录; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 有 3 房户型（3）; – 最大户型 915 平方尺; – 没有周边学校记录. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 没有县内收入记录; – 最小户型 803 平方尺，RM 430,000 起; – 没有位置记录. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 没有位置记录; – 记录中没有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Riverville Residences 2：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
外国人可以买 Riverville Residences 2 吗？
吉隆坡的外国买家适用联邦底线：每个单位 RM 1,000,000。 Riverville Residences 2 的价格是 RM 430,000 – RM 625,000，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局同意。
Riverville Residences 2 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 430,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 7,600（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | 统一 8%；没有一个单位达到外国买家最低价 RM 1,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 70%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Riverville Residences 2 起价低于 RM500,000。首购屋印花税豁免（市值 RM500,000 以内，买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署）：LHDN 的申报表格不包括服务式公寓和 SOHO，但财政法令把它们算作住宅；马来西亚律师公会已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Riverville Residences 2 每月管理费
管理费为 预计 RM 0.33 每平方尺 （含维修基金）。803 平方尺的单位每月约 RM 265，915 平方尺的单位约 RM 302。
Riverville Residences 2 跟附近楼盘比较
这 6 个楼盘里，Riverville Residences 2 的起价每平方尺最低，是 RM 535。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Riverville Residences 2 | RM 430,000 | RM 535 | 803–915 | 预计 Q3 2027 |
| GenStarz | RM 593,000 | RM 912 | 650–874 | SPA 后 48 个月 (~2028) |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 预计 2029 |
| Tria Seputeh | RM 736,800 | RM 964 | 764–4,575 | Q2 2023 |
| The Vividz | RM 446,400 | RM 922 | 484–915 | APDL 后 52 个月 (~2030) |
| The Atas Residences | RM 825,000 | RM 714 | 1,156–1,518 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Riverville Residences 2 的常见问题
Riverville Residences 2 起价多少？
Riverville Residences 2 的发展商开价由 RM 430,000 起，最高 RM 625,000（约每平方尺 RM RM 540 – RM 690）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Riverville Residences 2 是永久地契还是租赁地契？
Riverville Residences 2 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Alzac Development Sdn Bhd。
Riverville Residences 2 有哪些面积和户型？
建筑面积由 803 到 915 平方尺，3 房。
Riverville Residences 2 有多少个单位、多少层？
660 (Block A: 330; Block B: 330) 个单位，36 层。
Riverville Residences 2 什么时候完工？
建设中；预计完工：预计 Q3 2027。
Riverville Residences 2 的管理费是多少？
预计 RM 0.33 每平方尺 （含维修基金），按发展商的报价。
怎样预约看 Riverville Residences 2 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Riverville Residences 2 的经纪页面
Riverville Residences 2 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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The Vividz — 吉隆坡Old Klang Road · 租赁地契 · 服务式公寓 · RM 446,400 起
The Atas Residences — 吉隆坡Taman Desa / Old Klang Road · 租赁地契 · 公寓 · RM 825,000 起
M Aurora — 吉隆坡Old Klang Road · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 339,000 起