The Atas Residences Taman Desa, Old Klang Road
The Atas Residences位于Taman Desa / Old Klang Road，Kuala Lumpur，租赁地契公寓。起价 RM 825,000。建筑面积 1,156-1,518 平方尺。附户型、设施、周边配套与完工年份。
The Atas Residences 图集
THE ATAS is a low-density, pet-friendly condominium in the prime location of Taman Desa, Kuala Lumpur. Featuring family-sized 'Sky Semi-D' layouts from 3+1 to 4+1 rooms across 3 towers, it offers a comprehensive range of over 50 lifestyle facilities and boasts excellent connectivity to major highways and public transport. The development is designed with multigenerational living in mind, providing spacious and adaptable layouts within a green building framework.
The Atas Residences 项目资料
| 发展商 | Kaisar Maxim Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Jalan Desa Utama, Taman Desa, 58100 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur |
| 产业类型 | 公寓 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 住宅地 |
| 起价 | RM 825,000 |
| 价格范围 | RM 825,000 – RM 1,157,000 |
| 每平方尺 | RM 710 |
| 建筑面积 | 1,156-1,518 平方尺 |
| 总单位 | 624 |
| 栋数 / 楼层 | 30 层 |
| 管理费 | Estimate RM0.40psf（含维修基金） |
| 完工 | 新推出, Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
| 地段面积 | 3.7 英亩 |
| 每层单位 | 8 |
| 电梯 | 2 + 1 |
| 建筑期 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
最后核对：。
The Atas Residences 一眼看懂
- 起价：RM 825,000，最高 RM 1,157,000
- 开价呎价：RM 710 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2028
- 单位：624，30 层，3+1–4+1 房
- 密度：每层约 21 户（624 个单位 ÷ 30 层）
- 步行到站：27 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum (直线 1.64 公里，估算)
- 对比Taman Desa已完工二手房: 中位数约 RM 327（23 宗成交）
The Atas Residences 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 27 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum，直线 1.64 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：3.3 / 10 — 624 个单位 ÷ 30 层 = 每层 20.8 户；其他 144 个项目里有 48 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.2 / 10 — Mukim Petaling：在建加计划 11,145 个单位，对比现有 80,955 个，约 14%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：4.4 / 10 — RM 825,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：约 6.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Abdullah Hukum 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Mukim Petaling在建加计划中的公寓供应，约等于现有 80,955 个单位的 14% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 个公寓单位，报告已售 100% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
注意
- 步行到最近的车站 KJ17 Abdullah Hukum 约 27 分钟 (OpenStreetMap)
- 开价起点比Taman Desa已完工二手房的中位数高 RM 383 每平方尺（约 117%；中位数约 RM 327，23 宗成交） (NAPIC 公开成交资料)
- 入门价约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 6.7 年（2022 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
- 每层约 21 户（624 个单位，30 层）
The Atas Residences 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 3+1 | 2 | 1,156 平方尺 |
| 4 | 1 | 1,321 平方尺 |
| 4+1 | 1 | 1,518 平方尺 |
共 4 个户型。每个单位按座向和楼层定价，没有单一户型价格。
The Atas Residences 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 710，低于吉隆坡新盘的中位数 RM 978（本站 68 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| M Aspira | RM 762 | RM 802 |
| The Atas Residences | RM 710 | RM 710 |
Taman Desa已完工二手房：NAPIC 中位数约每平方尺 RM 327，4 个项目 23 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盘和已完工二手房是不同的产品。
The Atas Residences 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 51 分钟：步行 27、等车 2、车程 19、步行 4；Abdullah Hukum 到 KLCC | 13 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 55 分钟：步行 27、等车 2、车程 18、转车 1 次、步行 3；Abdullah Hukum 到 Tun Razak Exchange | 17 分钟 |
| 南孟沙 | 步行 32 分钟（1.99 公里） | 6 分钟 |
| 谷中城 | 步行 20 分钟（1.2 公里） | 6 分钟 |
| 赛城 | — | 31 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 63 分钟：步行 27、等车 2、车程 13、步行 21；Abdullah Hukum 到 Taman Paramount | 13 分钟 |
最近的车站：KJ17 Abdullah Hukum（格拉那再也线）；每日约 13,495 人次出发、13,935 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.
- 轨道交通：KB02 Seputeh (0.58 公里), KB01 Mid Valley (1.2 公里), KD02 Angkasapuri (1.26 公里)
- 学校：Sekolah Kebangsaan Taman Desa (0.71 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Desa Perdana (0.79 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Taman Desa (0.8 公里)
- 购物：Bilabila Mart (0.61 公里), 99 Speedmart (0.74 公里), Faber Towers (0.8 公里), Mid Valley Megamall (1.21 公里), The Gardens Mall (1.37 公里)
- 医疗：Poliklinik & Surgeri Seputeh (0.59 公里), Mediclinic Wong Zul & Rakan-rakan (0.67 公里)
- 公园：Jalan Desa Bakti Public Playground (0.62 公里), Taman Desa Recreational Ground (0.91 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
The Atas Residences 周边市场
- 供应管道：约 14%（Mukim Petaling在建 3,045 + 计划 8,100，对比现有 80,955 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 个公寓单位，报告已售 100%（NAPIC）
- 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 825,000 约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 6.7 年（DOSM）
The Atas Residences 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | The Atas Residences | M Aspira 1.5 公里外，同区 | Tria Seputeh 0.8 公里外，价格相近 | Khaya Residence 1.6 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 825,000 | RM 538,800 | RM 736,800 | RM 785,000 |
| 开价呎价 | RM 710 | RM 762–802 | RM 820 | RM 1,157–1,434 |
| 建筑面积（平方尺） | 1,156–1,518 | 706–1,006 | 764–4,575 | 630–1,321 |
| 地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 新推介 2028 | 新推介 2029 | 已完工 2023 | 新推介 2029 |
| 单位 · 楼层 | 624 · 30 | 1,618 · Tower A: 66, Tower B: 69 | 734 · Pelto: 38 storeys, Ebon: 33 storeys, Cavi: 33 storeys, Riverfront Villas: 7 storeys | 795 · 61 |
| 每层户数 | 约 20.8 | 约 23.4 | 约 19.3 | 约 13 |
| 步行到站 | 27 分钟（估算）, KJ17 Abdullah Hukum | 20 分钟（估算）, PY27 Kuchai | 20 分钟（估算）, KJ18 Kerinchi | 7 分钟, KJ18 Kerinchi |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | 6.0 | 0.0 |
| 轨道交通 /10 | 0.0 | 2.5 | 2.5 | 9.0 |
| 密度 /10 | 3.3 | 2.6 | 4.1 | 7.1 |
| 区域供应压力 /10 | 7.2 | 7.2 | 3.7 | 3.7 |
| 收入可负担度 /10 | 4.4 | 7.9 | 5.5 | 4.9 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | 8.0 |
| 强项 | 开价呎价最低（RM 710 起） | 入门价最低（RM 538,800） | 最大户型（4,575 平方尺）; 最早完工（2023） | 步行到站最近（7 分钟）; 每层户数最少（13.0） |
完整对比：The Atas Residences vs M Aspira · The Atas Residences vs Tria Seputeh
The Atas Residences 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 27 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 51 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（3+1–4+1）; ✓ 最大户型 1,518 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 6.7 年; – 最小户型 1,156 平方尺，RM 825,000 起; – 步行 27 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 27 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 14%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
The Atas Residences 可能不适合谁
- 2028 年前就要入住的人：预计 2028 年完工，现在签约要等大约 2 年，这段时间得继续租房或住原来的地方。
- 想买小单位当第一间房的人：最小的户型有 1,156 平方尺。
The Atas Residences：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A / A1 | 1,156 平方尺 | 3+1 | 3 |
| B / B1 | 1,156 平方尺 | 3+1 | 3 |
| C / C1 | 1,321 平方尺 | 4 | 3 |
| D / D1 | 1,518 平方尺 | 4+1 | 4 |
为什么选 The Atas Residences
- Low Density (624 units)
- Conveniently connected to 8 major highways
- Designated EV charging bay
- 53 assorted facilities
- Spacious layouts from 3+1 to 4+1 rooms
- Pet-friendly development
- Green Building development
- Sky Semi-D living concept
项目设施
LG5 · Car Wash Area · Tennis Court · Half Basketball Court · Children's Playground · Pavilion · Foot Reflexology Path · Outdoor Fitness · Jogging Path · Pet Friendly Corner · Management Office · Guard House · Nursery · Kindergarten · Letter Box · Guest Lounge · Disable Washroom · EV Charging Bay · Cafeteria · Outdoor Lounge · Gymnasium · Male/Female Changing Room · Male/Female Sauna · Multi-Purpose Hall · Laundrette · Yoga/Exercise Room · Badminton Court · Squash Court · Table Tennis · Male & Female Solat Room · Putting Green · Swimming Pool · Children Pool · Alfresco Area · Spa Pool · Poolside Pavilion · Wet Deck · BBQ Area · Shop · Garden Lounge · Playground · Poolside Rain Shower · Sky Pavillion
最近的车站（直线距离）
- Seputeh — 580 米
- Mid Valley — 1.2 公里
- Angkasapuri — 1.3 公里
距离按 OpenStreetMap 直线计算，实际路程更长。
位置与周边
- 大道：Salak Highway
- 大道：Sungai Besi Expressway
- 大道：SMART Tunnel
- 大道：NPE Expressway
- 大道：Federal Highway
- 大道：KL-Seremban Highway
- 大道：MEX Highway
- 大道：SPRINT Expressway
- 大道：SPE Expressway
- 公共交通：Bus Stop（Taman Bukit Desa）
- 公共交通：KTM Seputeh Station（1.7 公里）
- 公共交通：LRT Kerinchi Station（4.8 公里）
- 公共交通：MRT Kuchai Station（5.5 公里）
- 公共交通：KLIA Express KL Sentral（7.6 公里）
- 公共交通：Terminal Bersepadu Selatan (TBS)（9.4 公里）
- Shopping & Leisure：De Market（1 公里）
- Shopping & Leisure：Pearl Suria（3.4 公里）
- Shopping & Leisure：Nexus Bangsar South（4 公里）
- Shopping & Leisure：Mid Valley Megamall（4.1 公里）
- Shopping & Leisure：KL Sentral（6.4 公里）
- Shopping & Leisure：Bangsar Village（6.7 公里）
- Shopping & Leisure：Bangsar Shopping Centre（8.1 公里）
- Shopping & Leisure：The Exchange TRX（8.4 公里）
- Shopping & Leisure：Pavilion KL（9.4 公里）
- Shopping & Leisure：Suria KLCC（10.1 公里）
- 学校：Desa Perdana Secondary School（900 米）
- 学校：SMK Taman Desa（1.1 公里）
- 学校：Vikas International School（2 公里）
- 学校：SJK(C) Choong Wen（2.5 公里）
- 学校：Alice Smith International School（5.9 公里）
- 学校：University Malaya（7 公里）
- 学校：SJK(C) Kuen Cheng 2（7.7 公里）
- 医疗中心：Taman Desa Medical Centre（1.7 公里）
- 医疗中心：Pantai Medical Centre（5.6 公里）
- 医疗中心：Prince Court Medical Centre（8.5 公里）
- 医疗中心：Gleneagles Hospital（11.9 公里）
地区与车站指南
- Taman Desa新楼盘一览
- Old Klang Road新楼盘一览
- Seputeh站附近的新楼盘 — 580 米（直线）
- Mid Valley站附近的新楼盘 — 1.20 公里（直线）
- Angkasapuri站附近的新楼盘 — 1.26 公里（直线）
外国人可以买 The Atas Residences 吗？
吉隆坡的外国买家最低价是每个单位 RM 1,000,000。 The Atas Residences 的价格是 RM 825,000 – RM 1,157,000，单看价格，只有 RM 1,000,000 或以上的单位过门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局同意。
The Atas Residences 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 825,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 18,750（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | 以外国买家最低可买的 RM 1,000,000 单位计：RM 80,000（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 65%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
The Atas Residences 每月管理费
管理费为 Estimate RM0.40psf（含维修基金）。1,156 平方尺的单位每月约 RM 462，1,518 平方尺的单位约 RM 607。
The Atas Residences 跟吉隆坡其他楼盘比较
本站在同一区只有 1 个其他有价格的楼盘，所以下表再加上本站吉隆坡起价最接近 The Atas Residences 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，The Atas Residences 的起价每平方尺最低，是 RM 714。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| The Atas Residences | RM 825,000 | RM 714 | 1,156–1,518 | Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028 |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 预计 2029 |
| Bangsar Hill Park – Verdura (Tower D and E) | RM 835,000 | RM 911 | 917–1,478 | 2025 |
| OAKA Residences | RM 836,000 | RM 948 | 882–1,509 | 预计 Q1 2028 |
| Branniganz | RM 803,500 | RM 2,336 | 344–678 | Q4 2028 |
| Khaya Residence | RM 785,000 | RM 1,246 | 630–1,321 | Q2 2029 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 The Atas Residences 的常见问题
The Atas Residences 起价多少？
The Atas Residences 的发展商开价由 RM 825,000 起，最高 RM 1,157,000（约每平方尺 RM RM 710）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
The Atas Residences 是永久地契还是租赁地契？
The Atas Residences 是租赁地契，土地用途为住宅地，发展商是 Kaisar Maxim Sdn Bhd。
The Atas Residences 有哪些面积和户型？
建筑面积由 1,156 到 1,518 平方尺。户型：A / A1 型 1,156 平方尺（3+1 房）、B / B1 型 1,156 平方尺（3+1 房）、C / C1 型 1,321 平方尺（4 房）、D / D1 型 1,518 平方尺（4+1 房）。
The Atas Residences 有多少个单位、多少层？
624 个单位，30 层，每层 8 个单位，电梯 2 + 1。
The Atas Residences 什么时候完工？
新推出；预计完工：Launch in 2024, Estimated Completion Q3 2028。
The Atas Residences 的管理费是多少？
Estimate RM0.40psf（含维修基金），按发展商的报价。
The Atas Residences 靠近公共交通吗？
附近有：Bus Stop（Taman Bukit Desa）、KTM Seputeh Station（1.7 公里）、LRT Kerinchi Station（4.8 公里）。
怎样预约看 The Atas Residences 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
The Atas Residences 的经纪页面
The Atas Residences 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
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