你的第一间房子，所有问题一次答完。

大约包括：房价中贷款不涵盖的部分（贷款 90% 就是 10%，签约时付）、转名和贷款合约的印花税（符合资格的首间房子，RM 500,000 以内为零），以及两份合约的律师费，再加 SST 和杂费。上面那一节用三个真实项目算给你看。

我们查阅的条例里没有百分比上限。2015 年修订（第 11(2) 条）明确规定：任何人，包括保管人（stakeholder），都不得收取买卖合约没有列明的款项；而 Schedule H 的第一笔付款是签约时付 10%。订金怎样处理、怎样退还，要对方书面说明，并拿一张写明单位的收据。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修订版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下载页 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查阅。

国家银行（Bank Negara）对你的第一和第二笔房贷没有设上限，由各银行决定。个人的第三笔及以后房贷，上限是房产价值的 70%（BNM，2010 年 11 月 3 日；未见撤销）。自 2013 年 7 月起，最长贷款期限是 35 年。

BNM 新闻稿，2010 年 11 月 3 日；BNM Financial Stability and Payment Systems Report 2013。2026 年 10 月 21 日查阅。

BNM 没有规定固定的偿债比率（DSR）。银行必须以扣除所得税和公积金后的收入，用审慎的 DSR 评估你的负担能力；上限由各银行自定。BNM 的 2025 年下半年 Financial Stability Review 显示，未偿家庭贷款的 DSR 中位数是 33%。可以在房贷计算器试算你自己的数字。

BNM Responsible Lending 政策；Financial Stability Review 2H 2025。2026 年 10 月 21 日查阅。

新的浮动利率房贷，定价方式是标准基准利率（Standardised Base Rate，SBR）加上银行的加码，而 SBR 跟随国家银行的隔夜政策利率（OPR）变动。OPR 现为 2.75%，2026 年 9 月 3 日维持不变；上一次调整是 2025 年 7 月 9 日从 3.00% 下调。2022 年 8 月 1 日之前批出的贷款，除非重新融资（refinance），否则继续沿用旧的基准利率。

BNM Reference Rate Framework，2026 年 3 月 27 日；Monetary Policy Statement，2026 年 9 月 3 日。2026 年 10 月 21 日查阅。

按售价或市值，以较高者计算：首 RM 100,000 收 1%，RM 500,000 以内的部分收 2%，RM 1,000,000 以内的部分收 3%，超过的部分收 4%。卖给非公民、非永久居民（以及外国公司）的住宅，2026 年 1 月 1 日起签立的转名文件，一律收 8%。

Stamp Act 1949（印花税法令），First Schedule 第 32(a) 项（LHDN 截至 2024 年 1 月 1 日的文本）；第 32(ab) 项由 Finance Act 2025（Act 874）加入，2025 年 12 月 31 日刊宪。2026 年 10 月 21 日查阅。

现行规定：马来西亚公民购买一间市值不超过 RM 500,000 的住宅，且从未拥有任何住宅产业（包括继承、受赠或联名），买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，转名和贷款合约印花税都可获 100% 豁免。

建议中，尚未成为法律：2027 年财政预算案（2026 年 10 月 9 日提呈）建议，2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签署的买卖合约，RM 500,000 以内全额豁免；RM 750,000 以内的，首 RM 500,000 豁免，超出部分豁免 50%。服务式公寓买家注意：LHDN 的申报表格把 SOHO、SOFO、SOVO 和服务式公寓排除在外，马来西亚律师公会（Malaysian Bar）认为这与法律有冲突；请向你的律师确认。

P.U.(A) 53/2021 和 448/2025（转名）、54/2021 和 449/2025（贷款），据 Malaysian Bar Circular 128/2026（2026 年 4 月 16 日）的摘要；MOF Budget 2027 Tax Measures，Appendix 16，以及预算案演词第 56 段。2026 年 10 月 21 日查阅。

贷款额的 0.5%（每 RM 1,000 收 RM 5），First Schedule 第 27(a)(iii) 项；符合资格的话，可享有上述首购屋豁免。

Stamp Act 1949，First Schedule（LHDN 截至 2024 年 1 月 1 日的文本）。2026 年 10 月 21 日查阅。

收费标准由 Solicitors’ Remuneration Order 2023 规定：首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），接下来的 RM 700 万收 1%。向发展商购买，按该标准的一定比例收费，不准打折：RM 250,000 以内 75%，RM 500,000 以内 70%，RM 1,000,000 以内 65%，以上 50%。贷款文件也用同一个收费标准。SST 和杂费另计。

Solicitors’ Remuneration Order 2023，P.U.(A) 207/2023，2023 年 7 月 15 日生效；Malaysian Bar Circular 258/2023。2026 年 10 月 21 日查阅。

可以，从 Akaun Sejahtera 提取（2024 年 5 月 11 日起，缴款分配为 Persaraan 75%、Sejahtera 15%、Fleksibel 10%）。买房提款须未满 55 岁，Akaun Sejahtera 至少有 RM 500。有贷款的话，可提取房价与贷款的差额再加房价的 10%，或 Akaun Sejahtera 全部余额，以较低者为准；最多两间房子（第一间须在第二间之前卖掉）。须在买卖合约签署后 3 年内申请。你也可以每年提款一次来减少贷款，或每月提款付供期（户口至少有 RM 600）。

KWSP 购屋提款页面（kwsp.gov.my），2026 年 10 月 21 日通过 2026 年 2 月的网页存档副本查阅；Flexible Housing 页面，2025 年 10 月。

房屋信贷担保计划（Housing Credit Guarantee Scheme，SJKP）为没有固定收入的买家担保房贷：标准计划最高 RM 500,000，包括 MRTA、律师费和估价费；SJKP-MADANI 最高 RM 360,000。2027 年财政预算案建议提供最高 RM 200 亿担保，惠及约 80,000 名首购族（建议）。收入上限由 SJKP 规定；请向银行查询。

SJKP（sjkp.com.my），2026 年 10 月 21 日查阅；2027 年财政预算案演词第 55 段（建议）。

Housing Development Act 1966（房屋发展法令）及其 1989 年条例：买卖合约必须采用法定格式（有地房产用 Schedule G，分层产业用 Schedule H），付款按工程进度，发展商必须持有执照和广告准证。迟交屋和瑕疵都有固定的补救办法（见下文）。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修订版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下载页 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查阅。

签约时付 10%，之后按工程进度付款，每期在发展商发出通知后 30 天内付清。你自己付的 10% 之后，下一期开始由贷款支付，所以楼越盖越高，利息也越来越多。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修订版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下载页 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查阅。

分层单位必须在买卖合约签署后 36 个月内交屋（有地房产：24 个月）。迟交的话，发展商须按购买价每年 10% 支付违约赔偿（liquidated damages），按日计算。公共设施也须在 36 个月内交付，迟交的话按房价最后 20% 的部分每年 10% 赔偿。必须有 CCC 才能交屋。

Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，2015 年修订版（2015 年 7 月 1 日生效）；KPKT 下载页 kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88。2026 年 10 月 21 日查阅。Schedule H 第 25–27 条。

瑕疵保修期是交屋后 24 个月；发展商须在收到你书面通知后 30 天内修好。瑕疵要用书面报告，附上照片，并保留副本。

KPKT／Jabatan Perumahan Negara FAQ，2025 年 9 月 5 日更新；Schedule H。2026 年 10 月 21 日查阅。

购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）受理最高 RM 50,000 的索偿，申请费 RM 10，不需要律师。一般须在 CCC 日期或瑕疵保修期结束后 12 个月内提出（写明这一点的官方页面较旧；提出时请再确认）。

KPKT 第 438 页（2026 年 6 月 8 日更新）和第 682 页（2026 年 6 月 16 日更新）；时限依据 2019 年存档的 JPN 页面。2026 年 10 月 21 日查阅。

KPKT 的 TEDUH 网站（teduh.kpkt.gov.my）可按地点、类型和价格搜索房屋项目，并显示工程状况。我们的项目页面会列出在 TEDUH 查到的执照、准证、时间表、进度和发展商记录，例如 Khaya Residences。

MyGOV 关于 TEDUH 的页面，2026 年 3 月 13 日；TEDUH 查询，2026 年 10 月 20 日。

完工及合规证书（Certificate of Completion and Compliance，Form F）证明建筑已完工、可以安全入住。它由主要提交人（建筑师、专业工程师或建筑绘图员）发出，不是由地方政府发出，而且要在 21 份配套的 Form G 证书齐全后才发出。交屋必须有 Form F；它在 2007 年取代了旧的 CFO（入伙准证）。

KPKT Local Government Department 关于 CCC 的 FAQ（jkt.kpkt.gov.my）；Street, Drainage and Building Act 1974 第 70(20) 条。2026 年 10 月 21 日查阅。

Schedule H 规定，发展商须提出申请，让分层地契在交屋前发出；只有获得 Controller 书面批准，才可以较迟发出，而且地契须在注册后 30 天内交给买家。业主在交屋后 12 个月内召开的首次常年大会（AGM）上成立联合管理机构（JMB）；之后由管理机构（MC）接手。维修基金（sinking fund）是管理费的 10%，两者都按份额单位（share units）分摊。

Schedule H 第 12 和 28 条；Strata Management Act 2013 第 12(4)、17、18、57 条。2026 年 10 月 21 日查阅。

租赁地契有固定年限；根据 National Land Code（国家土地法典），州属地的租约最长 99 年。永久地契（“in perpetuity”）只在有限情况下批出。本站每个项目页面都列出地契类型，作为一般资料。

National Land Code (Revised 2020)，Act 828，第 76 条。2026 年 10 月 21 日查阅。

地税（cukai tanah，或分层地税）缴给州土地局，1 月 1 日到期，6 月 1 日起算拖欠；门牌税（cukai taksiran）缴给地方政府。在 MBPJ，门牌税分两期缴付，分别在 2 月 28 日和 8 月 31 日之前；新业主须在转名后 3 个月内通知市政厅。

National Land Code 第 94 条；Local Government Act 1976 第 127 和 160 条；MBPJ 门牌税指南，2025 年 7 月。2026 年 10 月 21 日查阅。

公民或永久居民的产业盈利税（RPGT）：3 年内脱售，收盈利的 30%；第 4 年 20%；第 5 年 15%；第 6 年起 0%。首 RM 10,000 或盈利的 10%（以较高者为准）可获豁免，公民和永久居民一生可享有一次自住屋豁免。买家须扣留房价的 3% 缴给 LHDN；买卖双方须在 60 天内申报。

LHDN RPGT 税率（2026 年 6 月 23 日更新）、豁免（2026 年 6 月 22 日）、扣留款（2026 年 5 月 25 日）。2026 年 10 月 21 日查阅。

须获州政府批准，而且价格要高于最低门槛。联邦指南（2022 年 7 月 13 日）禁止外国人购买 RM 1,000,000 以下的住宅、低价和中低价住宅、马来保留地及土著单位；各州可以另加规定。2026 年起，外国人买住宅须缴 8% 转名印花税。

Ministry of Economy，Garis Panduan Perolehan Hartanah，2022 年 7 月 13 日；Pekeliling PTG Selangor 1/2014（2014 年 9 月 1 日生效）；PTG Penang 指南，2024 年 8 月 1 日更新；PTG Johor 页面。2026 年 10 月 21 日查阅。另见 MM2H 指南。