挑下一个买家会要的单位。

先从租客想起，不是从单位想起。DOSM（马来西亚统计局）的 Household Income Survey 2024 显示，家庭月收入中位数：吉隆坡 RM 10,802，雪兰莪 RM 10,726，柔佛 RM 7,712，槟城 RM 7,386。吉隆坡中位数的三分之一约 RM 3,600：你需要的租金，必须落在可能的租客赚得到的范围内。调查有提供的县级数据如下：

DOSM Household Income Survey，经 data.gov.my 取得（hh_income_district.csv，CC BY 4.0），2026 年 10 月 20 日下载；家庭总收入。

各州中位数：DOSM，Household Income Survey 2024 report（storage.dosm.gov.my/hies/household_income_2024.pdf），2026 年 10 月 21 日阅读。

同一栋楼里，小单位的每平方尺价格比较高：在 NAPIC 的成交记录中，550 平方尺以下的单位，每平方尺价格中位数比同楼 800–1,100 平方尺的单位高 +10%，1,100–1,500 平方尺的单位则是 -6%。小单位每平方尺要付得比较多；只有它也租得比较快，才值得。

我们根据 NAPIC 公开成交数据（Data Transaksi Terbuka）计算，范围是吉隆坡和雪兰莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高楼成交，2026 年 10 月 4 日下载。同楼比较：每组在该楼至少要有 3 笔成交。

没有售楼处讲的那么多。同一栋楼里，6 至 30 楼的每平方尺成交价和 1 至 5 楼差不多（中位数差距 +0% 至 +0%）。30 楼以上的中位数差距是 +7%，但只来自 13 栋楼。新盘的价格表通常按楼层逐级加价；二手成交价没有保住全部加价。

我们根据 NAPIC 公开成交数据（Data Transaksi Terbuka）计算，范围是吉隆坡和雪兰莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高楼成交，2026 年 10 月 4 日下载。同楼比较：每组在该楼至少要有 3 笔成交。

朝向没有官方数据；这是判断。要检查的：朝西的玻璃会晒到午后的太阳（冷气用得多）；靠近电梯井或垃圾槽的单位会听到声音；角落单位有两面开向外，户型也常常比较好；会被已规划大楼挡住的景观，不算景观。索取总平面图，连同邻近地段的分区规划。

同样没有官方标准。自己从平面图算：把能摆家具的房间（卧室、客厅、饭厅、厨房）加起来，再除以建筑面积。长走廊、奇怪的角度、算进建筑面积的阳台，都会拉低实用率。两个同样大小的单位，用起来可以差一个房间。

本站有公布费率的 108 个新盘中，中间一半每月收每平方尺 RM 0.35 至 0.50（中位数 RM 0.40；范围 RM 0.22 至 1.32）。要查清楚有没有包括维修基金（sinking fund）：有些价格表是分开列的。

根据 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，管理费按份额单位（share units）比例分摊。如果建筑物专员（Commissioner of Buildings）已委任管理代理，维修基金定为管理费的 10%（第 45(1) 条）。逾期付款可被收取每年 10% 的利息，按日计算，从通知发出 14 天后起算，除非管理机构（MC）在全体大会上另定利率（附表三，附例 6(2)）。

本站费率：发展商价格表（MPD 导出，2026 年 10 月 14 日）。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015（宪报日期 2015 年 6 月 1 日），副本见 dbkl.gov.my，2026 年 10 月 21 日阅读。

第一次的管理费由发展商定；联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）成立后，由业主在全体大会上决定管理费和维修基金，按份额单位分摊。所以是的，管理费可以涨，由业主投票决定。欠费业主受到的限制也延伸到租客（附表三附例 6(1)(b)）。买现房之前，要求看过去两年的账目，以及最近一次全体大会的会议记录。

Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，Form 5A 及 Third Schedule（附表三），2026 年 10 月 21 日阅读。

地契在每个项目页面都是一般资料；本站项目中 95 个是永久地契，64 个是租赁地契。在 NAPIC 的吉隆坡成交中，永久地契公寓的每平方尺中位数是 RM 564，租赁地契是 RM 413，但这个差距混入了地点和楼龄，所以不能单独当作地契溢价。

租赁地契的年期固定，写在地契上。租约怎样延长、州政府收多少补价（premium），由各州自己规定；我们今天读不到现行的官方规定，所以这里不给数字。比较价格之前，先问清楚地契上的租约到期日。

租约续期规定：2026 年 10 月 21 日未能核实（不列出）。吉隆坡中位数：我们根据 NAPIC 公开成交数据（Data Transaksi Terbuka）计算，只限吉隆坡。

服务式公寓通常建在商业地段上，NAPIC 把它归入商业产业。在同样的 NAPIC 区域，服务式公寓的每平方尺成交中位数比公寓高，部分原因是楼比较新、位置比较中心。对投资者来说的分别：首购屋印花税豁免不包括服务式公寓、SOHO、SOFO 或 SOVO；水电费和门牌税也可能按不同费率收，视地方政府和地契而定。

我们根据 NAPIC 公开成交数据（Data Transaksi Terbuka）计算，范围是吉隆坡和雪兰莪 2024 年 1 月至 2026 年 6 月的高楼成交，2026 年 10 月 4 日下载。同楼比较：每组在该楼至少要有 3 笔成交。首购屋豁免范围：LHDN，与我们的计算器一致。

本站 140 个项目中，一半离轨道交通站 0.86 公里以内（直线）；47 个在 500 米以内，76 个在 1 公里以内。直线不等于步行距离：要看实际路线、过马路的地方和有没有遮荫。人多的车站带来租客，也带来噪音。

• KLCC KJ10 · 1 公里内有 5 个本站项目41,751
• Tun Razak Exchange KG20 · 1 公里内有 2 个本站项目39,974
• Abdullah Hukum KJ17 · 1 公里内有 1 个本站项目27,430
• Bank Rakyat Bangsar KJ16 · 1 公里内有 3 个本站项目15,916
• Universiti KJ19 · 1 公里内有 2 个本站项目14,334
• Kerinchi KJ18 · 1 公里内有 3 个本站项目13,503
• Pusat Bandar Damansara KG13 · 1 公里内有 5 个本站项目10,581
• Asia Jaya KJ21 · 1 公里内有 2 个本站项目10,253
• Ara Damansara KJ26 · 1 公里内有 2 个本站项目9,399
• Dang Wangi KJ12 · 1 公里内有 1 个本站项目8,369

每个车站的进站加出站人次，2026-09-20 至 2026-10-19 的每日平均：data.gov.my（Prasarana / Rapid KL）Rapid Rail daily origin-destination 2026，CC BY 4.0，2026 年 10 月 20 日下载。距离：从发展商提供的坐标算的直线距离。

NAPIC 统计在建（“incoming”）以及已批准但还没开工（“planned”，已规划）的公寓。和现有存量相比，以下地区的待建量最大：

• Mukim Kuala Lumpur吉隆坡 · 已建 60,757 · 在建 10,792 · 已规划 8,49032%
• Klang雪兰莪 · 已建 31,367 · 在建 2,226 · 已规划 7,68132%
• Sepang雪兰莪 · 已建 28,152 · 在建 5,230 · 已规划 3,12730%
• Hulu Langat雪兰莪 · 已建 98,299 · 在建 12,449 · 已规划 10,97024%
• Mukim Batu吉隆坡 · 已建 68,132 · 在建 5,272 · 已规划 8,32220%
• Bandar Kuala Lumpur吉隆坡 · 已建 53,343 · 在建 2,696 · 已规划 6,37517%
• Mukim Setapak吉隆坡 · 已建 65,001 · 在建 5,630 · 已规划 4,89916%
• Mukim Petaling吉隆坡 · 已建 80,955 · 在建 3,045 · 已规划 8,10014%
• Johor Bahru柔佛 · 已建 67,912 · 在建 1,519 · 已规划 6,40712%
• Petaling雪兰莪 · 已建 187,586 · 在建 16,625 · 已规划 5,05812%
• Gombak雪兰莪 · 已建 61,312 · 在建 3,461 · 已规划 1,9189%

NAPIC，Jadual Stok Harta Kediaman Q2 2026（住宅存量表，condominium/apartment；服务式公寓算在商业存量里，不包括在内），2026 年 10 月 20 日下载。条形 =（在建 + 已规划）÷ 现有存量。

NAPIC 把符合以下条件的房屋算作已完工滞销：已拿到完工及合格证书（CCC）、已推出，而且在该项目或该期首份买卖合约签署超过 9 个月后仍未售出。服务式公寓和 SOHO 算在商业产业。2026 年上半年，全国有 33,094 个已完工住宅未售出（比一年前 +23.0%），服务式公寓则有 23,375 个（+30.7%），其中 71.1% 已滞销 6 至 10 年。单是 Johor Bahru（新山）就有 9,778 个已完工未售的服务式公寓。

滞销存量是对某个类型和某个价格段的警讯，不是对每一栋楼。滞销多的地方，二手转售和出租都要和发展商打折出清的单位竞争。

NAPIC，Laporan Status Pasaran Harta Tanah H1 2026 及 Jadual Status Pasaran Harta Tanah Q2 2026（表 3 和表 9；技术说明 6），napic.jpph.gov.my/archives/laporan-status-harta-tanah，2026 年 10 月 21 日阅读。

本站的新盘定价高过附近的二手现房：在 25 个有 NAPIC 二手基准的项目中，起价每平方尺和该区已完工公寓二手中位数之间的差距，中位数是 36%。一部分来自楼比较新、设施比较好；一部分是二手买家不肯付的。买现房，你可以在买之前看到实际的景观、噪音和租客需求。

价值地图（value.json，2026 年 10 月 20 日生成）：发展商起价每平方尺，对比同一地区 NAPIC 已完工公寓二手中位数，2024 年 1 月至 2026 年 6 月。见价值地图。

马来西亚住宅没有官方的逐栋租金数据。房产网站显示的是开价租金，是屋主希望拿到的价钱，不是已签的租约。向经纪要最近的租约（已盖印花的租约上有写租金），而且要同类比较：同样面积、装修程度和楼层段。

一般出租按所得税法（Income Tax Act）第 4(d) 条当作租金收入课税；附带全面、主动服务的出租，可以算作第 4(a) 条的业务收入。可以扣除的（LHDN 裁定里的例子）：门牌税和地税、出租单位贷款的利息、火险、收租费用、续租费用、一般维修。不可扣除的：第一次出租的“初始开支”——广告、首份租约的律师费和印花税、经纪佣金。4(d) 的亏损不能抵销其他收入。非居民个人的租金收入按固定 30% 课税（从 2020 课税年起）；居民按一般税率（2023–2025 课税年为 0% 至 30%）。

LHDN Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018 年 12 月 19 日（第 8.2–8.5 段；仍是 hasil.gov.my 上现行的出租裁定）；LHDN 非居民税率页面（2026 年 5 月 26 日更新）；居民税率页面（2026 年 6 月 26 日更新）。2026 年 10 月 21 日阅读。裁定没有说明管理费能不能扣除，所以这里不作此说。

国家银行把个人第三笔及之后房贷的贷款对价值比率（LTV）上限定为 70%（2010 年 11 月 3 日的措施；找不到更新的官方重申）。前两笔由银行按自己的政策决定。BNM 的隔夜政策利率（OPR）是 2.75%，2026 年截至 9 月 3 日的每次会议都维持不变。在 2025 年下半年的 Financial Stability Review 中，BNM 报告未偿房贷的 LTV 中位数是 70.3%（2025 年 12 月），投资者的减值贷款比率是 0.8%。

BNM 新闻稿，2010 年 11 月 3 日（bnm.gov.my）；BNM Open API OPR（2026 年 9 月 3 日决定）；BNM Financial Stability Review 2H 2025，第 1b 章。2026 年 10 月 21 日阅读。

分期付款、管理费和维修基金、地税和门牌税、保险，加上空置的月份。用下面检查表工具里的持有成本栏，拿一个真实项目来算；分期付款用的公式和我们的贷款计算器一样。

马来西亚公民或永久居民以个人身份出售，产业盈利税（RPGT）在 3 年内是 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起 0%（适用于 2022 年 1 月 1 日起的出售）。公司和外国人从第 6 年起缴 10%。

内陆税收局（LHDN），RPGT 税率，Schedule 5；与我们的计算器一致，2026 年 10 月 20 日核对。

KPKT（房屋及地方政府部）的 TEDUH 网站列出每个持牌项目的执照和广告准证、建筑进度、买卖合约格式（有地房产用 G，分层产业用 H），以及发展商的病态或废弃项目记录。我们的项目页面在查过的情况下会显示这些资料，例如 Khaya Residences。

KPKT（Jabatan Perumahan Negara），teduh.kpkt.gov.my，2026 年 10 月 20 日查询。

要看地方政府和该楼的规定。见我们按地方政府整理的短租指南。