Stellaris Riana Dutamas Kuala Lumpur
Stellaris Riana Dutamas位于Kuala Lumpur，Kuala Lumpur，永久地契公寓。起价 RM 519,000。建筑面积 766-1,206 平方尺。2-4 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Stellaris Riana Dutamas 图集
Stellaris @ Riana Dutamas is a high-rise residential project by 368 Segambut Sdn Bhd (IJM Land & FCW Holdings Berhad), with 1,143 units, 37 storeys and a site of 5.78 acres. Units run from 766 to 1,206 sq ft (2 - 3+1 bedrooms), across 16 layout types listed below. The stated maintenance charge is RM0.35 per sq ft including sinking fund. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Stellaris Riana Dutamas 项目资料
| 发展商 | IJM |
|---|---|
| 地址 | Segambut, Kuala Lumpur, Malaysia |
| 产业类型 | 公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 519,000 |
| 价格范围 | RM 519,000 – RM 1,270,800 |
| 每平方尺 | RM 700 |
| 建筑面积 | 766-1,206 平方尺 |
| 房间 | 2-4 房 |
| 总单位 | 1143 |
| 栋数 / 楼层 | 37 层 |
| 管理费 | RM0.35psf （含维修基金） |
| 完工 | 新推出, Q3 2029 |
| 地段面积 | 5.78 英亩 |
| 每层单位 | 大楼 A: 15, 大楼 B: 22 |
| 电梯 | 大楼 A: 3+1 服务电梯, 大楼 B: 5+1 服务电梯 |
| 建筑期 | SPA 后 52 个月 date, Q3 2029 |
最后核对：。
Stellaris Riana Dutamas 一眼看懂
- 起价：RM 519,000，最高 RM 1,270,800
- 开价呎价：RM 700 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2029
- 单位：1,143，37 层，2–3+1 房
- 密度：每层约 31 户（1,143 个单位 ÷ 37 层）
- 步行到站：27 分钟到 PY15 Jalan Ipoh (直线 1.69 公里，估算)
Stellaris Riana Dutamas 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 27 分钟到 PY15 Jalan Ipoh，直线 1.69 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：1.3 / 10 — 1,143 个单位 ÷ 37 层 = 每层 30.9 户；其他 144 个项目里有 19 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：6.0 / 10 — Mukim Batu：在建加计划 13,594 个单位，对比现有 68,132 个，约 20%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：8.2 / 10 — RM 519,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：约 4.2 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Jalan Ipoh 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Mukim Batu在建加计划中的公寓供应，约等于现有 68,132 个单位的 20% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 4.2 年（2022 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- 步行到最近的车站 PY15 Jalan Ipoh 约 27 分钟 (OpenStreetMap)
- Mukim Batu 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,547 个公寓单位，报告已售 21.4% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 每层约 31 户（1,143 个单位，37 层）
Stellaris Riana Dutamas 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 2 | 4 | 766 – 786 平方尺 |
| 2+1 | 1 | 1,001 平方尺 |
| 3 | 9 | 884 – 937 平方尺 |
| 3+1 | 2 | 1,173 – 1,206 平方尺 |
共 16 个户型。每个单位按座向和楼层定价，没有单一户型价格。
Stellaris Riana Dutamas 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 700，低于吉隆坡新盘的中位数 RM 978（本站 68 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Stellaris Riana Dutamas | RM 700 | RM 700 |
| Arunya Residences KL North | RM 717 | RM 743 |
Stellaris Riana Dutamas 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 51 分钟：步行 27、等车 2、车程 13、转车 1 次、步行 4；Jalan Ipoh 到 KLCC | 11 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 48 分钟：步行 27、等车 2、车程 15、步行 3；Jalan Ipoh 到 Tun Razak Exchange | 18 分钟 |
| 南孟沙 | 70 分钟：步行 27、等车 2、车程 25、转车 2 次、步行 6；Jalan Ipoh 到 Kerinchi | 16 分钟 |
| 谷中城 | 71 分钟：步行 27、等车 2、车程 23、转车 2 次、步行 8；Jalan Ipoh 到 Abdullah Hukum | 14 分钟 |
| 赛城 | — | 43 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 96 分钟：步行 27、等车 2、车程 36、转车 2 次、步行 21；Jalan Ipoh 到 Taman Paramount | 16 分钟 |
最近的车站：PY15 Jalan Ipoh（布城线）；每日约 606 人次出发、0 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.
- 轨道交通：KA05 Segambut (0.24 公里), PY15 Jalan Ipoh (1.69 公里), PY14 Kentonmen (1.82 公里)
- 学校：SMK Segambut (0.2 公里), SK Segambut (0.31 公里), SJK (C) Khai Chee (0.39 公里)
- 购物：AEON Mall KL Midtown (0.51 公里), 99 Speedmart (0.76 公里), Village Grocer (1.12 公里), MET Galleria Mall (1.19 公里), United Point Mall (1.49 公里)
- 医疗：MRC Clinic Malaysia (0.56 公里), RJ Clinic Segambut (1.04 公里)
- 公园：KL Metropolis Park (0.74 公里), The ERA - Wetland Sanctuary (1.13 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Stellaris Riana Dutamas 周边市场
- 供应管道：约 20%（Mukim Batu在建 5,272 + 计划 8,322，对比现有 68,132 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Mukim Batu 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,547 个公寓单位，报告已售 21.4%（NAPIC）
- 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 519,000 约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 4.2 年（DOSM）
Stellaris Riana Dutamas 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Stellaris Riana Dutamas | Arunya Residences KL North 2.0 公里外，同区 | Arte Solaris 1.5 公里外，价格相近 | BambooHill 1.6 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 519,000 | RM 602,800 | RM 580,000 | RM 486,000 |
| 开价呎价 | RM 700 | RM 717–743 | RM 1,150 | RM 972 |
| 建筑面积（平方尺） | 766–1,206 | 743–1,399 | 477–2,051 | 603–904 |
| 地契 | 永久地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 已完工 2025 | 建设中 2026 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 1,143 · 37 | 631 · Block A - 36 floors, Block B - 35 floors | 603 · 52 | — |
| 每层户数 | 约 30.9 | 约 17.5 | 约 11.6 | — |
| 步行到站 | 27 分钟（估算）, PY15 Jalan Ipoh | 14 分钟, PY11 Jinjang | 44 分钟（估算）, KG14 Semantan | 5 分钟（估算）, PY14 Kentomen |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | 0.0 | 5.5 | 0.0 | 10.0 |
| 密度 /10 | 1.3 | 4.7 | 7.7 | — |
| 区域供应压力 /10 | 6.0 | 6.0 | — | — |
| 收入可负担度 /10 | 8.2 | 7.1 | — | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | 8.0 | — |
| 强项 | 开价呎价最低（RM 700 起） | 最早完工（2025） | 最大户型（2,051 平方尺）; 每层户数最少（11.6） | 入门价最低（RM 486,000）; 步行到站最近（5 分钟） |
Stellaris Riana Dutamas 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 27 分钟到 PY15 Jalan Ipoh; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 51 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 有 3 房户型（2–3+1）; ✓ 最大户型 1,206 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 2 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 4.2 年; – 最小户型 766 平方尺，RM 519,000 起; – 步行 27 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 27 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 20%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Stellaris Riana Dutamas 可能不适合谁
- 2029 年前就要入住的人：预计 2029 年完工，现在签约要等大约 3 年，这段时间得继续租房或住原来的地方。
Stellaris Riana Dutamas：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A1 | 766 平方尺 | 2 | 2 |
| A1a(High Floor) | 786 平方尺 | 2 | 2 |
| A2-c | 776 平方尺 | 2 | 2 |
| A2a-c(High Floor) | 786 平方尺 | 2 | 2 |
| B1 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B1a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| B2-c | 894 平方尺 | 3 | 2 |
| B2a-c(High Floor) | 914 平方尺 | 3 | 2 |
| B3 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B3a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| B4 | 884 平方尺 | 3 | 2 |
| B4a(High Floor) | 904 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 937 平方尺 | 3 | 2 |
| D(双钥匙) | 1,001 平方尺 | 2+1 | 3 |
| E1(双钥匙) | 1,173 平方尺 | 3+1 | 3 |
| E2-c(双钥匙) | 1,206 平方尺 | 3+1 | 3 |
为什么选 Stellaris Riana Dutamas
- Freehold serviced residence in the North Kiara golden triangle. Direct link to DUKE & DUKE 2 highways. Covered walkway to Segambut KTM station. Features 31 resort-style lifestyle facilities, multi-generational suites including dual-key options, partial furnishing, and a minimum of 2 carpark bays per unit with an express speed ramp
项目设施
Panoramic Terrace · Multi-Purpose Hall · Co-Working Space · Games Room · Convenience Shop (provision) · Kiddy Playland · Indoor Lounge · Sun Deck · Spa Pool · Zen Pavillion · Wading Pool · Elevated Infinity Pool · Floating Deck · Changing Room · Sauna · Children Playground · Function Room · Herb Garden · Barbecue Terrace · Mini Golf · Stroll and Jog Trail · Outdoor Fitness Station · Outdoor Lounge · Yoga Deck · Reflexology Path · Gym · Dance 单间
最近的车站（直线距离）
距离按 OpenStreetMap 直线计算，实际路程更长。
位置与周边
- 交通：Segambut KTM Station
- 交通：DUKE Highway
- 交通：DUKE 2 Highway
- 交通：NKVE Highway
- 交通：SPRINT Highway
- 交通：PLUS Highway
- Shopping：Publika Shopping Gallery
- Shopping：United Point Mall
- Shopping：Solaris Mont Kiara
- Shopping：World Trade Centre Kuala Lumpur (PWTC)
- Shopping：Suria KLCC
- Shopping：Pavilion Kuala Lumpur
- 学校：SMK Segambut
- 学校：SRJK (C) Khai Chee
- 学校：Garden International School
- 学校：Mont'Kiara International School
- 学校：HELP University
- Healthcare：A Plus Medical Clinic
- Healthcare：Klinik Kiara Segambut
- Healthcare：ParkCity Medical Centre
- Healthcare：KPJ Tawakkal Hospital
- Healthcare：Hospital Kuala Lumpur
- Healthcare：Institut Jantung Negara (IJN)
地区与车站指南
- Segambut站附近的新楼盘 — 240 米（直线）
外国人可以买 Stellaris Riana Dutamas 吗？
在吉隆坡，外国买家要买 RM 1,000,000 或以上的单位。 Stellaris Riana Dutamas 的价格是 RM 519,000 – RM 1,270,800，单看价格，只有 RM 1,000,000 或以上的单位过门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局同意。
Stellaris Riana Dutamas 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 519,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 9,570（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | 以外国买家最低可买的 RM 1,000,000 单位计：RM 80,000（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 65%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Stellaris Riana Dutamas 每月管理费
管理费为 RM0.35psf （含维修基金）。766 平方尺的单位每月约 RM 268，1,206 平方尺的单位约 RM 422。
Stellaris Riana Dutamas 跟吉隆坡其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站吉隆坡起价最接近 Stellaris Riana Dutamas 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Stellaris Riana Dutamas 的起价每平方尺排第 2 低，是 RM 678。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Stellaris Riana Dutamas | RM 519,000 | RM 678 | 766–1,206 | Q3 2029 |
| Vox | RM 523,200 | RM 784 | 667–947 | 预计 Q3 2027 (比进度提前 1 年) |
| Est8 @ Seputeh | RM 529,000 | RM 974 | 543–1,947 | 2026 |
| Ren Residence | RM 537,000 | RM 584 | 920–1,680 | 预计 Q4 2027 |
| M Aspira | RM 538,800 | RM 763 | 706–1,006 | 预计 2029 |
| BambooHill | RM 486,000 | RM 806 | 603–904 | 2029.0 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Stellaris Riana Dutamas 的常见问题
Stellaris Riana Dutamas 起价多少？
Stellaris Riana Dutamas 的发展商开价由 RM 519,000 起，最高 RM 1,270,800（约每平方尺 RM RM 700）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Stellaris Riana Dutamas 是永久地契还是租赁地契？
Stellaris Riana Dutamas 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 IJM。
Stellaris Riana Dutamas 有哪些面积和户型？
建筑面积由 766 到 1,206 平方尺，2 到 4 房。户型：A1 型 766 平方尺（2 房）、A1a(High Floor) 型 786 平方尺（2 房）、A2-c 型 776 平方尺（2 房）、A2a-c(High Floor) 型 786 平方尺（2 房）、B1 型 884 平方尺（3 房）、B1a(High Floor) 型 904 平方尺（3 房）、B2-c 型 894 平方尺（3 房）、B2a-c(High Floor) 型 914 平方尺（3 房）。
Stellaris Riana Dutamas 有多少个单位、多少层？
1143 个单位，37 层，每层 Tower A: 15, Tower B: 22 个单位，电梯 Tower A: 3+1 Service Lifts, Tower B: 5+1 Service Lifts。
Stellaris Riana Dutamas 什么时候完工？
新推出；预计完工：Q3 2029。
Stellaris Riana Dutamas 的管理费是多少？
RM0.35psf （含维修基金），按发展商的报价。
Stellaris Riana Dutamas 靠近公共交通吗？
附近有：Segambut KTM Station、DUKE Highway、DUKE 2 Highway。
怎样预约看 Stellaris Riana Dutamas 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Stellaris Riana Dutamas 的经纪页面
Stellaris Riana Dutamas 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.