Est8 @ Seputeh Seputeh

Est8 @ Seputeh 一眼看懂

• 起价：RM 529,000，最高 RM 1,946,400 (发展商价单)
• 开价呎价：RM 822 每平方尺
• 地契：租赁地契
• 完工：已完工 2026
• 单位：821，42 层，1 - 4 房
• 密度：每层约 20 户（821 个单位 ÷ 42 层）
• 步行到站：14 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum (直线 0.89 公里，估算)
• 对比Seputeh其他新盘：-4% （3 个项目的中位数 RM 860）

Est8 @ Seputeh 评分

六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。

• 价格 vs 同区：5.8 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 822，对比Seputeh其他 3 个新盘的中位数 RM 860：-4%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 轨道交通：5.5 / 10 — 步行 14 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum，直线 0.89 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
• 密度：3.7 / 10 — 821 个单位 ÷ 42 层 = 每层 19.5 户；其他 141 个项目里有 52 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
• 区域供应压力：3.7 / 10 — Mukim Kuala Lumpur：在建加计划 19,282 个单位，对比现有 60,757 个，约 32%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可负担度：8.0 / 10 — RM 529,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：约 4.3 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
• 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。

优势

• Abdullah Hukum 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
• 最低开价呎价比Seputeh其他 3 个新盘的中位数低约 4%（RM 822 对 RM 860） (发展商价单与资料库，以本页为准)
• Mukim Kuala Lumpur 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 1,095 个公寓单位，报告已售 62.3% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
• 入门价约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 4.3 年（2022 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)

注意

• Mukim Kuala Lumpur在建加计划中的公寓供应，约等于现有 60,757 个单位的 32% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
• 每层约 20 户（821 个单位，42 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)

Est8 @ Seputeh 的开价落在哪里

开价呎价中点 RM 822，低于吉隆坡新盘的中位数 RM 967（本站 70 个有开价呎价的项目）。

Est8 @ Seputeh 的通勤

最近的车站：KJ17 Abdullah Hukum（格拉那再也线）；每日约 13,495 人次出发、13,935 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.

• 轨道交通：KB02 Seputeh (0.26 公里), KB01 Mid Valley (0.36 公里), KD02 Angkasapuri (0.83 公里)
• 学校：Sekolah Kebangsaan Bangsar (1.11 公里), Campus Rangers International School (1.14 公里), Sekolah Antarabangsa Vikas (1.22 公里)
• 购物：Bilabila Mart (0.26 公里), AEON (0.38 公里), Mid Valley Megamall (0.39 公里), The Gardens Mall (0.57 公里), KL Eco City Mall (0.78 公里)
• 医疗：Poliklinik & Surgeri Seputeh (0.29 公里), Belle Sense Clinic (0.5 公里)
• 公园：Jalan Desa Bakti Public Playground (1.36 公里), The Central Park (1.45 公里)

轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。

Est8 @ Seputeh 周边市场

• 供应管道：约 32%（Mukim Kuala Lumpur在建 10,792 + 计划 8,490，对比现有 60,757 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
• 新盘销售率：Mukim Kuala Lumpur 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 1,095 个公寓单位，报告已售 62.3%（NAPIC）
• 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
• 房价收入比：入门价 RM 529,000 约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 4.3 年（DOSM）

Est8 @ Seputeh 与最接近的选择正面对比

同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。

Est8 @ Seputeh 适合谁

• 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 14 分钟到 KJ17 Abdullah Hukum; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 39 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
• 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1 - 4）; ✓ 最大户型 1,947 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
• 首购族：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 4.3 年; ✓ 最小户型 543 平方尺，RM 529,000 起; – 步行 14 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
• 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 14 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; – 区内在建加计划供应是现有存量的 32%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。

符合只是数字上吻合，不是购买建议。

Est8 @ Seputeh：已核对的事实与我的看法

我对这个项目的看法撰写中。

分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。