Alora Residence USJ, Subang Jaya
Alora Residence位于USJ / Subang Jaya，Selangor，永久地契服务式公寓。起价 RM 470,800。建筑面积 568-1,457 平方尺。1-4 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Alora Residence 图集
In the new heart of Subang Jaya, Alora Residences, the final tower of Avenue25's pioneer phase, organically fuses nature and urban conveniences in a forest-inspired lifestyle. These new residences are crafted to suit all needs, with options for multi-gen families or savvy investors. With three levels of facilities, doorstep retail, and direct access to highway networks and rail links via a 300m-covered walkway to the USJ 21 LRT Station, this modish abode offers unparalleled connectivity and pleasure.
Alora Residence 项目资料
| 发展商 | Avaland (USJ Citypoint Sdn Bhd) |
|---|---|
| 地址 | Avaland Show Village @ Avenue25, 1, Jalan USJ 25, Jalan Makmur, 47650 Subang Jaya, Selangor |
| 产业类型 | 服务式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 470,800 |
| 价格范围 | RM 470,800 – RM 995,800 |
| 每平方尺 | From RM 683 每平方尺 (Gross) |
| 建筑面积 | 568-1,457 平方尺 |
| 房间 | 1-4 房 |
| 总单位 | 770 |
| 栋数 / 楼层 | 2 栋, 大楼 A: 43F; 大楼 B: 38F floors |
| 车位 | 1-2 个车位 |
| 管理费 | RM0.35 每平方尺 （含维修基金） |
| 完工 | 建设中, 预计 Q3 2027 (SPA 后 48 个月) |
| 推介日期 | Jul 2023 |
| 地段面积 | 2.68 英亩 (Phase 1) |
| 每层单位 | 大楼 A: 15, 大楼 B: 10 |
| 电梯 | 大楼 A: 5, 大楼 B: 4 |
最后核对：。
Freehold; Tower A: Block A 5 lifts, 15 units/floor; Tower B: Block B 4 lifts, 10 units/floor; carparks L2-L9; Type A&B&F: 2 side-by-side; Type C&H: 2 tandem (lower)/side-by-side (L19+); Type D&E: 1CP; semi-furnished (lockset, hob/hood, kitchen cabinet, 2 water heaters, 2 airconds, smart switches, WiFi 12mo); Type A: kitchen island & French balcony from L33; Stage 2b(i); must use panel banker; lead lock-in 3 months
Alora Residence 一眼看懂
- 起价：RM 470,800，最高 RM 995,800
- 开价呎价：RM 683 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2027
- 单位：770，43 层，1–4 房
- 密度：每层约 18 户（770 个单位 ÷ 43 层）
- 步行到站：6 分钟到 KJ34 USJ 21 (OpenStreetMap 路线 451 米)
- 对比USJ已完工二手房: 中位数约 RM 469（173 宗成交）
Alora Residence 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：9.5 / 10 — 步行 6 分钟到 KJ34 USJ 21，实测路线 451 米（OSM）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：4.6 / 10 — 770 个单位 ÷ 43 层 = 每层 17.9 户；其他 144 个项目里有 66 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加计划 21,683 个单位，对比现有 187,586 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：9.0 / 10 — RM 470,800 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：约 3.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 步行约 6 分钟到 KJ34 USJ 21，OpenStreetMap 路线 451 米 (OpenStreetMap)
- USJ 21 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 187,586 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Petaling 家庭收入中位数 3.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- 开价起点比USJ已完工二手房的中位数高 RM 214 每平方尺（约 46%；中位数约 RM 469，173 宗成交） (NAPIC 公开成交资料)
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 每层约 18 户（770 个单位，43 层）
Alora Residence 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 1 | 1 | 568 平方尺 |
| 3 | 6 | 923 – 1,042 平方尺 |
| 4 | 2 | 1,042 平方尺 |
共 9 个户型。每个单位按座向和楼层定价，没有单一户型价格。
Alora Residence 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 683，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 697（本站 60 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Alora Residence | RM 683 | RM 683 |
| Colonial Infinite @ edumetro | RM 800 | RM 904 |
USJ已完工二手房：NAPIC 中位数约每平方尺 RM 469，19 个项目 173 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盘和已完工二手房是不同的产品。
Alora Residence 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 79 分钟：步行 6、等车 2、车程 67、步行 4；USJ 21 到 KLCC | 28 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 79 分钟：步行 6、等车 2、车程 58、转车 2 次、步行 3；USJ 21 到 Tun Razak Exchange | 31 分钟 |
| 南孟沙 | 60 分钟：步行 6、等车 2、车程 46、步行 6；USJ 21 到 Kerinchi | 20 分钟 |
| 谷中城 | 65 分钟：步行 6、等车 2、车程 48、步行 8；USJ 21 到 Abdullah Hukum | 20 分钟 |
| 赛城 | — | 21 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 60 分钟：步行 6、等车 2、车程 33、步行 19；USJ 21 到 Taman Bahagia | 17 分钟 |
最近的车站：KJ34 USJ 21（格拉那再也线）；每日约 1,495 人次出发、1,490 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.
- 轨道交通：KJ34 USJ21 (0.42 公里), KJ35 Alam Megah (0.91 公里), KJ33 Wawasan (1.33 公里)
- 学校：SAM Singapore Maths Subang USJ (0.42 公里), Sekolah Rendah Agama USJ 17 (0.63 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Tun Tan Siew Sin (0.9 公里)
- 购物：Jaya Grocer (0.16 公里), Main Place Mall (0.19 公里), 99 Speedmart (0.31 公里), The Place (0.63 公里), The 19 USJ City Mall (1.21 公里)
- 医疗：Poliklinik Juara Medic (0.73 公里), Klinik Sri Manja (0.85 公里)
- 公园：Taman Rekreasi Putra Bistari 2 (0.83 公里), USJ17 Park (0.88 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Alora Residence 周边市场
- 供应管道：约 12%（Petaling district在建 16,625 + 计划 5,058，对比现有 187,586 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1%（NAPIC）
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 470,800 约等于 Petaling 家庭收入中位数 3.7 年（DOSM）
Alora Residence 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Alora Residence | Colonial Infinite @ edumetro 4.5 公里外，同区 | Trybe Residences 3.1 公里外，价格相近 | Residensi Danau 4.3 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 470,800 | RM 253,000 | RM 486,800 | RM 452,780 |
| 开价呎价 | RM 683 | RM 800–904 | RM 885 | ≈ RM 800 |
| 建筑面积（平方尺） | 568–1,457 | 280–1,001 | 550–920 | 566–999 |
| 地契 | 永久地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 建设中 2027 | 新推介 2028 | 新推介 2031 | 新推介 2027 |
| 单位 · 楼层 | 770 · Tower A: 43, Tower B: 38 | 261 · 4 | 998 · 39-40 | 428 · 32 |
| 每层户数 | 约 17.9 | 约 65.2 | 约 24.9 | 约 13.4 |
| 步行到站 | 6 分钟, KJ34 USJ 21 | 14 分钟（估算）, BRT5 SunU-Monash | 7 分钟（估算）, KJ31 USJ 7 | 15 分钟, SP25 Pusat Bandar Puchong |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 轨道交通 /10 | 9.5 | 5.5 | 9.0 | 5.0 |
| 密度 /10 | 4.6 | 0.5 | 2.2 | 6.8 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | 7.7 | — | 7.7 |
| 收入可负担度 /10 | 9.0 | 10.0 | — | 9.2 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 开价呎价最低（RM 683 起）; 最大户型（1,457 平方尺）; 步行到站最近（6 分钟）; 最早完工（2027） | 入门价最低（RM 253,000） | — | 每层户数最少（13.4）; 最早完工（2027） |
Alora Residence 适合谁
- 轨道通勤族：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 步行 6 分钟到 KJ34 USJ 21; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 79 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1–4）; ✓ 最大户型 1,457 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 3.7 年; ✓ 最小户型 568 平方尺，RM 470,800 起; ✓ 步行 6 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 步行 6 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Alora Residence：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 1,042 平方尺 | 4 | 2 |
| A1(French Balcony) | 1,042 平方尺 | 4 | 2 |
| B | 1,028 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 923 平方尺 | 3 | 2 |
| GC(Private Garden) | 923 平方尺 | 3 | 2 |
| D | 568 平方尺 | 1 | 1 |
| F | 1,042 平方尺 | 3 | 2 |
| F(a)(Alternate Layout) | 1,042 平方尺 | 3 | 2 |
| H(Convertible to 双钥匙) | 923 平方尺 | 3 | 2 |
为什么选 Alora Residence
- Freehold, forest-inspired serviced apartment in Subang Jaya. GOLD-certified GreenRE building with over 20 multi-generational facilities. Features a 300m covered walkway to USJ 21 LRT Station, doorstep retail, EV charging, and direct access to major highways. Units come partially furnished with multi-tier security
项目设施
Signature Retail Shops · Grill & Feast · Dewdrop Pavilion · Horizon Pool · Fun Outdoor Zone · Treetop Adventure · Splash Pool · Playtopia · Callisthenics Lawn · Herb Garden · Crescent Bay · Green Tier · Rainwater Cascade · Sun Lounge · Changing Room · Rooftop (第 38 层 & 43) · Multipurpose Hall · Bonding Pods · Sky Gym · Serene Garden · Aromatic Garden · Book Nook · Co-working Space · Sauna · Sky Lounge · Dawnlight Terrace · Twilight Terrace
最近的车站（直线距离）
- USJ21 — 420 米
- Alam Megah — 910 米
- Wawasan — 1.3 公里
距离按 OpenStreetMap 直线计算，实际路程更长。
位置与周边
- 公共交通：USJ 21 LRT Station（0.3 公里）
- 公共交通：Sultan Abdul Aziz Shah Airport
- 公共交通：KLIA（38 公里）
- 大道：LDP, ELITE, KESAS, NPE, Federal Highway
- Shopping：Main Place Mall（2 公里）
- Shopping：Taipan Business Centre（4 公里）
- Shopping：Bandar Sunway (Sunway Pyramid)（7.3 公里）
- Shopping：Bandar Puteri Puchong（7.5 公里）
- 学校：SEGI College, Taylor's College, Monash University, Sunway University, INTI College
- Healthcare：Sunway Medical Centre, Subang Jaya Medical Centre
- 休闲：Pet-Friendly Neighbourhood Park
地区与车站指南
- USJ新楼盘一览
- Subang Jaya新楼盘一览
- USJ21站附近的新楼盘 — 420 米（直线）
- Alam Megah站附近的新楼盘 — 910 米（直线）
- Wawasan站附近的新楼盘 — 1.33 公里（直线）
外国人可以买 Alora Residence 吗？
在雪兰莪，外国买家要买 RM 3,000,000 或以上的单位（这是商业地产业的规定，本项目属于这一类；第 1、2 区住宅分层地契的单位是 RM2,000,000）。 Alora Residence 的价格是 RM 470,800 – RM 995,800，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要州政府批准。
Alora Residence 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 470,800 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 8,416（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | 统一 8%；没有一个单位达到外国买家最低价 RM 3,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 70%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Alora Residence 起价低于 RM500,000。首购屋印花税豁免（市值 RM500,000 以内，买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署）：LHDN 的申报表格不包括服务式公寓和 SOHO，但财政法令把它们算作住宅；马来西亚律师公会已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Alora Residence 每月管理费
管理费为 RM0.35 每平方尺 （含维修基金）。568 平方尺的单位每月约 RM 199，1,457 平方尺的单位约 RM 510。
Alora Residence 跟附近楼盘比较
这 3 个楼盘里，Alora Residence 的起价每平方尺排第 2 低，是 RM 829。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 预计 Q3 2027 (SPA 后 48 个月) |
| Amika Residence | RM 697,800 | RM 790 | 883–1,227 | Q3 2027 |
| Mosaic | RM 577,000 | RM 1,036 | 557–1,509 | Q2 2029 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Alora Residence 的常见问题
Alora Residence 起价多少？
Alora Residence 的发展商开价由 RM 470,800 起，最高 RM 995,800（约每平方尺 RM From RM 683 psf (Gross)）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Alora Residence 是永久地契还是租赁地契？
Alora Residence 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Avaland (USJ Citypoint Sdn Bhd)。
Alora Residence 有哪些面积和户型？
建筑面积由 568 到 1,457 平方尺，1 到 4 房。户型：A 型 1,042 平方尺（4 房）、A1(French Balcony) 型 1,042 平方尺（4 房）、B 型 1,028 平方尺（3 房）、C 型 923 平方尺（3 房）、GC(Private Garden) 型 923 平方尺（3 房）、D 型 568 平方尺（1 房）、F 型 1,042 平方尺（3 房）、F(a)(Alternate Layout) 型 1,042 平方尺（3 房）。
Alora Residence 有多少个单位、多少层？
770 个单位，Tower A: 43F; Tower B: 38F 层，每层 Tower A: 15, Tower B: 10 个单位，电梯 Tower A: 5, Tower B: 4。
Alora Residence 什么时候完工？
建设中；预计完工：预计 Q3 2027 (SPA 后 48 个月)。
Alora Residence 的管理费是多少？
RM0.35 每平方尺 （含维修基金），按发展商的报价。
Alora Residence 靠近公共交通吗？
附近有：USJ 21 LRT Station（0.3 公里）、Sultan Abdul Aziz Shah Airport、KLIA（38 公里）。
怎样预约看 Alora Residence 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Alora Residence 的经纪页面
Alora Residence 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
USJ 的其他楼盘
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