D'Tessera Petaling Jaya

D'Tessera 一眼看懂

• 起价：RM 793,200，最高 RM 1,098,600
• 开价呎价：RM 713 每平方尺
• 地契：租赁地契
• 完工：预计 2027
• 单位：671，49 层，3+1–4+1 房
• 密度：每层约 14 户（671 个单位 ÷ 49 层）
• 步行到站：34 分钟到 KG08 Mutiara Damansara (直线 2.07 公里，估算)
• 对比Damansara Perdana其他新盘：-3% （2 个项目的中位数 RM 738）

D'Tessera 评分

六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。

• 价格 vs 同区：5.6 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 713，对比Damansara Perdana其他 2 个新盘的中位数 RM 738：-3%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 34 分钟到 KG08 Mutiara Damansara，直线 2.07 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
• 密度：6.6 / 10 — 671 个单位 ÷ 49 层 = 每层 13.7 户；其他 144 个项目里有 95 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
• 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
• 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。

优势

• Mutiara Damansara 站平日早高峰每 6 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
• 最低开价呎价比Damansara Perdana其他 2 个新盘的中位数低约 3%（RM 713 对 RM 738）

注意

• 步行到最近的车站 KG08 Mutiara Damansara 约 34 分钟 (OpenStreetMap)
• 每层约 14 户（671 个单位，49 层）

D'Tessera 的开价落在哪里

开价呎价中点 RM 713，高于雪兰莪新盘的中位数 RM 697（本站 60 个有开价呎价的项目）。

D'Tessera 的通勤

最近的车站：KG08 Mutiara Damansara（加影线）；每日约 5,954 人次出发、6,703 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 6 分钟一班.

• 轨道交通：KG08 Mutiara Damansara (2.09 公里), PY06 Sri Damansara Barat (2.85 公里), PY07 Sri Damansara Sentral (2.92 公里)
• 学校：Kuala Lumpur Steiner School (Valley Campus) (0.71 公里), Sekolah Kebangsaan Bukit Lanjan (Asli) (1.22 公里), Sekolah Rendah Agama IBNU (1.32 公里)
• 购物：Hextar World at Empire City (0.6 公里), Village Grocer (0.61 公里), 99 Speedmart (0.62 公里), IPC Shopping Centre (1.93 公里), Al Azhar Sunnah Mart (2.72 公里)
• 医疗：Hospital Pakar KPJ Damansara 2 (0.53 公里), Perdana Care (1.12 公里)
• 公园：Damansara Foresta Condominium Open Park (0.93 公里), Taman SD9/9 (1.39 公里)

轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。

D'Tessera 周边市场

• 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）

D'Tessera 与最接近的选择正面对比

同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。

完整对比：D'Tessera vs The Aldenz · D'Tessera vs Forest Hill

D'Tessera 适合谁

• 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 34 分钟到 KG08 Mutiara Damansara; – 早高峰每 6 分钟一班; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
• 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（3+1–4+1）; ✓ 最大户型 1,331 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
• 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 没有县内收入记录; – 最小户型 1,100 平方尺，RM 793,200 起; – 步行 34 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
• 出租投资：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 34 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。

符合只是数字上吻合，不是购买建议。

D'Tessera 可能不适合谁

• 想买小单位当第一间房的人：最小的户型有 1,100 平方尺。

D'Tessera：已核对的事实

分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。