Phoeniz Suites @ KL City Centre, Bukit Bintang
Phoeniz Suites @ KL City Centre位于KL City Centre / Bukit Bintang，Kuala Lumpur，永久地契服务式公寓。起价 RM 1,016,400。建筑面积 484-678 平方尺。1 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 图集
Phoeniz Suites @ KL City Centre is a high-rise residential project by Exsim YKS 54 Sdn Bhd in Kuala Lumpur, with 394 units, 53 storeys and a site of 0.56 acres. Units run from 484 to 678 sq ft (1 - 1+1 bedrooms), across 5 layout types listed below. The stated maintenance charge is RM1.21 per sq ft including sinking fund. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Phoeniz Suites @ KL City Centre 项目资料
| 发展商 | Exsim |
|---|---|
| 地址 | G-01, Menara Sutera Damai, No. 10, Lorong Yap Kwan Seng, Bukit Kewangan, 50450 Kuala Lumpur |
| 产业类型 | 服务式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 1,016,400 |
| 价格范围 | RM 1,016,400 – RM 1,421,600 |
| 每平方尺 | From RM 2,100 |
| 建筑面积 | 484-678 平方尺 |
| 房间 | 1 房 |
| 总单位 | 394 |
| 栋数 / 楼层 | 1 栋, 53 层 |
| 车位 | 1 个车位 |
| 管理费 | RM 1.21 每平方尺（含维修基金）. EXSIM will subsidize maintenance fees up to max RM0.33psf for 2 years. |
| 完工 | 新推出, APDL 后 60 个月 (~2031) |
| 地段面积 | 0.56 英亩 (24,394 平方尺) |
| 每层单位 | 第 6-18 层: 6 个单位; 第 19-50 层: 10 个单位; 第 23A-25 层: 8 个单位 (Break Tank floors) |
| 电梯 | 6 Passenger 电梯 + 1 服务电梯 |
| 建筑期 | APDL 后 60 个月 |
最后核对：。
By Exsim; freehold luxury suites; 1BR dual-key; 6+1 lifts; 169+3 OKU carparks; GRR 6% p.a. (first 100 units) or MRR 4% option via Mana Mana Hospitality; no co-broking; booking fee RM100
Phoeniz Suites @ KL City Centre 一眼看懂
- 起价：RM 1,016,400，最高 RM 1,421,600
- 开价呎价：RM 2,100 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2031
- 单位：394，53 层，1–1+1 房
- 密度：每层约 7 户（394 个单位 ÷ 53 层）
- 步行到站：6 分钟到 KJ9 Ampang Park (OpenStreetMap 路线 487 米)
- 对比KL City Centre其他新盘：-7% （12 个项目的中位数 RM 2,270）
Phoeniz Suites @ KL City Centre 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：6.4 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 2,100，对比KL City Centre其他 12 个新盘的中位数 RM 2,270：-7%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：9.5 / 10 — 步行 6 分钟到 KJ9 Ampang Park，实测路线 487 米（OSM）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：9.3 / 10 — 394 个单位 ÷ 53 层 = 每层 7.4 户；其他 144 个项目里有 134 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：6.6 / 10 — Kuala Lumpur Town Centre：在建加计划 9,071 个单位，对比现有 53,343 个，约 17%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：2.1 / 10 — RM 1,016,400 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：约 8.3 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 步行约 6 分钟到 KJ9 Ampang Park，OpenStreetMap 路线 487 米 (OpenStreetMap)
- Ampang Park 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- 最低开价呎价比KL City Centre其他 12 个新盘的中位数低约 7%（RM 2,100 对 RM 2,270）
- Kuala Lumpur Town Centre在建加计划中的公寓供应，约等于现有 53,343 个单位的 17% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- Kuala Lumpur Town Centre 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 828 个公寓单位，报告已售 93.4% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
注意
- 入门价约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 8.3 年（2022 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
Phoeniz Suites @ KL City Centre 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 1 | 3 | 657 – 678 平方尺 |
| 1+1 | 2 | 484 平方尺 |
共 5 个户型。每个单位按座向和楼层定价，没有单一户型价格。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 2,100，高于吉隆坡新盘的中位数 RM 978（本站 68 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| CloutHaus | RM 2,900 | RM 2,900 |
| Phoeniz Suites @ KL City Centre | RM 2,100 | RM 2,100 |
| Pavilion Square Residences | RM 2,300 | RM 2,800 |
| Pavilion Square Office | RM 1,800 | RM 1,800 |
| Centrix | RM 1,600 | RM 1,850 |
| Ascott Star Residence | RM 2,246 | RM 2,246 |
| Eaton Residences | RM 2,125 | RM 2,125 |
| Conlay | RM 2,300 | RM 2,600 |
| DIVINE KL City Centre | RM 1,600 | RM 1,600 |
| Royal Lexis Kuala Lumpur | RM 2,950 | RM 2,950 |
| DAWN KL City Centre | RM 2,048 | RM 2,048 |
| Jewel by Oxley KL City Centre | RM 2,295 | RM 2,295 |
| SO Kuala Lumpur Residences | RM 2,295 | RM 2,295 |
| MABA Suitez @ KL City Centre | RM 2,164 | RM 2,164 |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 步行 13 分钟（0.81 公里） | 2 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 16 分钟：步行 6、等车 2、车程 5、步行 3；Ampang Park 到 Tun Razak Exchange | 11 分钟 |
| 南孟沙 | 37 分钟：步行 6、等车 2、车程 23、步行 6；Ampang Park 到 Kerinchi | 14 分钟 |
| 谷中城 | 37 分钟：步行 6、等车 2、车程 21、步行 8；Ampang Park 到 Abdullah Hukum | 12 分钟 |
| 赛城 | — | 36 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 63 分钟：步行 6、等车 2、车程 34、步行 21；Ampang Park 到 Taman Paramount | 20 分钟 |
最近的车站：KJ9 / PY20 Ampang Park（格拉那再也线、布城线）；每日约 18,284 人次出发、13,169 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.
- 轨道交通：PY20 Ampang Park (0.35 公里), KJ10 KLCC (0.56 公里), KJ9 Ampang Park (0.56 公里)
- 学校：Erican College (0.4 公里), UniRazak (0.47 公里), Advance Tertiary College (0.48 公里)
- 购物：Village Grocer (0.51 公里), Lucky Star Market (0.53 公里), Intermark Mall (0.57 公里), Shoppes at Four Seasons Place (0.64 公里), Suria KLCC (0.8 公里)
- 医疗：Health Hub Clinic (0.27 公里), Premier Clinic (0.28 公里)
- 公园：KLCC Park (0.91 公里), Laman Standard Chartered Kuala Lumpur (0.99 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 周边市场
- 供应管道：约 17%（Kuala Lumpur Town Centre在建 2,696 + 计划 6,375，对比现有 53,343 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Kuala Lumpur Town Centre 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 828 个公寓单位，报告已售 93.4%（NAPIC）
- 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 1,016,400 约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 8.3 年（DOSM）
Phoeniz Suites @ KL City Centre 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Phoeniz Suites @ KL City Centre | Ascott Star Residence 0.5 公里外，同区 | Jewel by Oxley KL City Centre 0.6 公里外，同区 | SO Kuala Lumpur Residences 0.6 公里外，同区 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 1,016,400 | RM 1,655,704 | RM 1,784,000 | RM 1,449,000 |
| 开价呎价 | RM 2,100 | RM 2,246 | RM 2,295 | RM 2,295 |
| 建筑面积（平方尺） | 484–678 | 679–2,972 | 678–2,185 | 566–995 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2031 | 已完工 2021 | 已完工 2025 | 已完工 2025 |
| 单位 · 楼层 | 394 · 53 | 471 · 58 | 267 · 49 | 590 · 78 |
| 每层户数 | 约 7.4 | 约 8.1 | 约 5.4 | 约 7.6 |
| 步行到站 | 6 分钟, KJ9 Ampang Park | 4 分钟, KJ10 KLCC | 6 分钟, KJ10 KLCC | 6 分钟, KJ10 KLCC |
| 价格 vs 同区 /10 | 6.4 | 4.8 | 4.2 | 4.2 |
| 轨道交通 /10 | 9.5 | 10.0 | 9.5 | 9.5 |
| 密度 /10 | 9.3 | 8.9 | 9.6 | 9.2 |
| 区域供应压力 /10 | 6.6 | 6.6 | 6.6 | 6.6 |
| 收入可负担度 /10 | 2.1 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 入门价最低（RM 1,016,400）; 开价呎价最低（RM 2,100 起） | 最大户型（2,972 平方尺）; 步行到站最近（4 分钟）; 最早完工（2021） | 每层户数最少（5.4） | — |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 适合谁
- 轨道通勤族：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 步行 6 分钟到 KJ9 Ampang Park; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; ✓ 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 13 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 记录中没有 3 房户型; – 最大户型 678 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 3 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：部分符合 (3 项中符合 2 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 8.3 年; ✓ 最小户型 484 平方尺，RM 1,016,400 起; ✓ 步行 6 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 步行 6 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 17%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 可能不适合谁
- 需要三房的家庭：最大的户型是 1+1 房。
- 想压低每月开销的人：管理费每平方尺 RM 1.21，含偿债基金；最小的 484 平方尺单位，每月大约 RM 586。
Phoeniz Suites @ KL City Centre：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 484 平方尺 | 1+1 | 1 |
| A(M)(Modified) | 484 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B1(双钥匙) | 657 平方尺 | 1 | 2 |
| B1(M)(双钥匙, Modified) | 657 平方尺 | 1 | 2 |
| B2(双钥匙) | 678 平方尺 | 1 | 2 |
为什么选 Phoeniz Suites @ KL City Centre
- Excellent choice for investment in KL downtown
- Within CBD and Golden Triangle Area
- KLCC, Pavilion shopping mall within 5 min driving distance
- Walking distance to bus stop and MRT station
- Top-notch facilities for lifestyle & business
- Free upgrade to premier fully furnished by MMH
- Up to 90% loan margin for HDA units
- Proven developer track record
- GreenRE Bronze certified Green Building
项目设施
Mechanical Car Park · OKU Car Park · 1: Parcel Room, Mailroom, Motorcycle Parking · Concierge Lobby · Reception Lobby · Meeting Room · Taska / Nursing Room · 5: Management Office, Surau (Male & Female), Laundry, Ruang Penjaja Madani · Sky Gym · Sky Music Lounge · Water Tank & Pump Room · Sky Pool · Sky Pool Deck · Garden Lounge · 24-hour Security with Access Card System · CCTV · Landscaping
最近的车站（直线距离）
- Ampang Park — 350 米
- KLCC — 560 米
- Raja Uda — 670 米
距离按 OpenStreetMap 直线计算，实际路程更长。
位置与周边
- Transportation：AKLEH Highway
- Transportation：Walking distance to bus stop and MRT station
- Shopping：Suria KLCC
- Shopping：Pavilion Kuala Lumpur
- 商业区：Kuala Lumpur CBD & Golden Triangle Area
- Landmarks：TRX
- Landmarks：Merdeka 118
- Healthcare：Nearby Hospitals
- 学校：Nearby Schools & Colleges
地区与车站指南
- KL City Centre新楼盘一览
- Bukit Bintang新楼盘一览
- Ampang Park站附近的新楼盘 — 350 米（直线）
- KLCC站附近的新楼盘 — 560 米（直线）
- Raja Uda站附近的新楼盘 — 670 米（直线）
- Persiaran KLCC站附近的新楼盘 — 810 米（直线）
- Damai站附近的新楼盘 — 980 米（直线）
- Bukit Nanas站附近的新楼盘 — 1.46 公里（直线）
- Conlay站附近的新楼盘 — 1.46 公里（直线）
外国人可以买 Phoeniz Suites @ KL City Centre 吗？
吉隆坡的外国买家适用联邦底线：每个单位 RM 1,000,000。 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的价格是 RM 1,016,400 – RM 1,421,600，单看价格，全部单位都过门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局同意。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 1,016,400 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 24,656（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | RM 81,312（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 50%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Phoeniz Suites @ KL City Centre 跟附近楼盘比较
这 6 个楼盘里，Phoeniz Suites @ KL City Centre 的起价每平方尺排第 2 低，是 RM 2,100。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Phoeniz Suites @ KL City Centre | RM 1,016,400 | RM 2,100 | 484–678 | APDL 后 60 个月 (~2031) |
| CloutHaus | RM 1,548,800 | RM 2,821 | 549–1,216 | Q1 2029 |
| Orion Residence | RM 1,450,000 | RM 2,953 | 491–1,329 | 预计 Q2 2025 |
| Branniganz | RM 803,500 | RM 2,336 | 344–678 | Q4 2028 |
| Pavilion Square Residences | RM 1,319,000 | RM 2,617 | 504–1,272 | PM for more |
| Pavilion Square Office | RM 1,967,400 | RM 1,800 | 1,093–9,770 | 2027 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Phoeniz Suites @ KL City Centre 的常见问题
Phoeniz Suites @ KL City Centre 起价多少？
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的发展商开价由 RM 1,016,400 起，最高 RM 1,421,600（约每平方尺 RM From RM 2,100）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 是永久地契还是租赁地契？
Phoeniz Suites @ KL City Centre 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Exsim。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 有哪些面积和户型？
建筑面积由 484 到 678 平方尺，1 房。户型：A 型 484 平方尺（1+1 房）、A(M)(Modified) 型 484 平方尺（1+1 房）、B1(双钥匙) 型 657 平方尺（1 房）、B1(M)(双钥匙, Modified) 型 657 平方尺（1 房）、B2(双钥匙) 型 678 平方尺（1 房）。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 有多少个单位、多少层？
394 个单位，53 层，每层 Level 6-18: 6 units; Level 19-50: 10 units; Level 23A-25: 8 units (Break Tank floors) 个单位，电梯 6 Passenger Lifts + 1 Service Lift。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 什么时候完工？
新推出；预计完工：APDL 后 60 个月 (~2031)。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 的管理费是多少？
RM 1.21 每平方尺（含维修基金）. EXSIM will subsidize maintenance fees up to max RM0.33psf for 2 years.，按发展商的报价。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 靠近公共交通吗？
附近有：AKLEH Highway、Walking distance to bus stop and MRT station。
怎样预约看 Phoeniz Suites @ KL City Centre 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Phoeniz Suites @ KL City Centre 评测
在 shyanyee.com 阅读 Phoeniz Suites @ KL City Centre 中文评测：优点、缺点与推荐户型。英文版
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
KL City Centre 的其他楼盘
CloutHaus — 吉隆坡KL City Centre · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 1,548,800 起
Orion Residence — 吉隆坡Bukit Bintang / KL City Centre · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 1,450,000 起
- Branniganz — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租赁地契 · 服务式公寓 · RM 803,500 起
Pavilion Square Residences — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租赁地契 · 公寓 · RM 1,319,000 起
Golden Crown — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租赁地契 · 公寓 · RM 1,280,000 起
Centrix — 吉隆坡KL City Centre / Bukit Bintang · 租赁地契 · 公寓 · RM 907,800 起
- Times Square 2 — 吉隆坡Bukit Bintang / KL City Centre · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 688,000 起