Luminar Residence (Federal Avenue), Subang Jaya
Luminar Residence (Federal Avenue)位于Federal Avenue, Subang Jaya，Selangor，永久地契服务式公寓。起价 RM 356,000。建筑面积 549-1,389 平方尺。1-3 房。附户型、设施、周边配套与完工年份。
Luminar Residence (Federal Avenue) 图集
Luminar Residence, Federal Avenue is a high-rise residential project by Impiana Impresif Sdn Bhd (a subsidiary of BRDB Developments Sdn Bhd), with 751 units, 48 storeys and a site of 2.27 acres. Units run from 549 to 1,389 sq ft (1+1 - 3 bedrooms), across 5 layout types listed below. Tenure: freehold; land title: commercial, under the HDA.
Luminar Residence (Federal Avenue) 项目资料
| 发展商 | BRDB |
|---|---|
| 地址 | Jalan FA 1, Federal Avenue, 47500 Subang Jaya, Selangor |
| 产业类型 | 服务式公寓 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 356,000 |
| 价格范围 | RM 356,000 – RM 1,027,000 |
| 建筑面积 | 549-1,389 平方尺 |
| 房间 | 1-3 房 |
| 总单位 | 751 |
| 栋数 / 楼层 | 2 栋, 48 层 |
| 车位 | 1-4 个车位 |
| 管理费 | Type A: RM206, Type B: RM286, Type C: RM335, Type D: RM405, Type E: RM530. Accessory parcels include car parks and aircon ledges. An additional car park costs RM23 per month. |
| 完工 | 新推出, 预计 Q4 2029 |
| 推介日期 | 预计 Q2 2025 |
| 地段面积 | 2.27 英亩 (Phase 1C) |
| 每层单位 | 10-11 |
| 电梯 | 4+1 |
| 建筑期 | 预计 completion is Q4 2029. Vacant Possession estimated in September 2029. |
最后核对：。
No co-broking; additional carpark RM23/mo; 4+1 lifts
Luminar Residence (Federal Avenue) 一眼看懂
- 起价：RM 356,000，最高 RM 1,027,000
- 开价呎价：RM 700 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2029
- 单位：751，48 层，1+1–3 房
- 密度：每层约 16 户（751 个单位 ÷ 48 层）
- 步行到站：14 分钟到 SA9 Kerjaya (直线 0.84 公里，估算)
Luminar Residence (Federal Avenue) 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：5.5 / 10 — 步行 14 分钟到 SA9 Kerjaya，直线 0.84 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：5.4 / 10 — 751 个单位 ÷ 48 层 = 每层 15.6 户；其他 144 个项目里有 78 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Kerjaya 站平日早高峰每 8 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
注意
- 每层约 16 户（751 个单位，48 层）
Luminar Residence (Federal Avenue) 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 1+1 | 2 | 549 – 721 平方尺 |
| 2 | 1 | 872 平方尺 |
| 2+1 | 1 | 1,076 平方尺 |
| 3 | 1 | 1,389 平方尺 |
共 5 个户型。每个单位按座向和楼层定价，没有单一户型价格。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 700，高于雪兰莪新盘的中位数 RM 697（本站 60 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 700 | RM 700 |
| Trybe Residences | RM 885 | RM 885 |
Luminar Residence (Federal Avenue) 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 82 分钟：步行 14、等车 4、车程 52、转车 1 次、步行 8；Kerjaya 到 KLCC | 27 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 77 分钟：步行 14、等车 4、车程 51、转车 1 次、步行 3；Kerjaya 到 Tun Razak Exchange | 32 分钟 |
| 南孟沙 | 63 分钟：步行 14、等车 4、车程 31、转车 1 次、步行 9；Kerjaya 到 Kerinchi | 19 分钟 |
| 谷中城 | 68 分钟：步行 14、等车 4、车程 33、转车 1 次、步行 12；Kerjaya 到 Abdullah Hukum | 20 分钟 |
| 赛城 | — | 27 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 63 分钟：步行 14、等车 4、车程 17、转车 1 次、步行 23；Kerjaya 到 Taman Bahagia | 16 分钟 |
最近的车站：SA9 Kerjaya（莎阿南线）；每日约 1,065 人次出发、970 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 8 分钟一班.
- 轨道交通：Kerjaya (0.84 公里), KD10 Batu Tiga (0.95 公里), KJ29 SS15 (2.04 公里)
- 学校：Sri KDU International School (0.3 公里), SK Perdana Jaya SS19 (0.65 公里), SAR Nurul Hidayah (0.8 公里)
- 购物：99 Speedmart (0.93 公里), Muji (1.64 公里), NU Empire Shopping Gallery (1.71 公里), Subang Parade (2.04 公里), SS15 Courtyard (2.07 公里)
- 医疗：Poliklinik Seri Permai (0.76 公里), Klinik Qualitas Health (0.93 公里)
- 公园：Reflexology Zone at The Central Park (0.5 公里), Kayangan Puteri Park (2.09 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Luminar Residence (Federal Avenue) 周边市场
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
Luminar Residence (Federal Avenue) 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Luminar Residence (Federal Avenue) | Trybe Residences 4.0 公里外，同区 | Bayu @ Mori Park 1.7 公里外，价格相近 | Helix 2 PJ South 6.3 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 356,000 | RM 486,800 | RM 349,000 | RM 385,000 |
| 开价呎价 | RM 700 | RM 885 | ≈ RM 636–702 | RM 560 |
| 建筑面积（平方尺） | 549–1,389 | 550–920 | 549–958 | 572–1,065 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租赁地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 新推介 2031 | 建设中 2029 | 已完工 2025 |
| 单位 · 楼层 | 751 · 48 | 998 · 39-40 | 1,028 · 36 | 500 · 33 |
| 每层户数 | 约 15.6 | 约 24.9 | 约 28.6 | 约 15.2 |
| 步行到站 | 14 分钟（估算）, SA9 Kerjaya | 7 分钟（估算）, KJ31 USJ 7 | 11 分钟（估算）, SA10 Stadium Shah Alam | 23 分钟（估算）, BRT1 Sunway-Setia Jaya |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | 5.5 | 9.0 | 7.0 | 1.0 |
| 密度 /10 | 5.4 | 2.2 | 1.7 | 5.8 |
| 区域供应压力 /10 | — | — | 7.7 | — |
| 收入可负担度 /10 | — | — | 10.0 | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 最大户型（1,389 平方尺） | 步行到站最近（7 分钟） | 入门价最低（RM 349,000） | 开价呎价最低（RM 560 起）; 每层户数最少（15.2）; 最早完工（2025） |
Luminar Residence (Federal Avenue) 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 14 分钟到 SA9 Kerjaya; – 早高峰每 8 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 82 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1+1–3）; ✓ 最大户型 1,389 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 没有县内收入记录; ✓ 最小户型 549 平方尺，RM 356,000 起; – 步行 14 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 14 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Luminar Residence (Federal Avenue) 可能不适合谁
- 2029 年前就要入住的人：预计 2029 年完工，现在签约要等大约 3 年，这段时间得继续租房或住原来的地方。
Luminar Residence (Federal Avenue)：已核对的事实
分析于 2026-10-30 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| A | 549 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B | 721 平方尺 | 1+1 | 1 |
| C | 872 平方尺 | 2 | 2 |
| D | 1,076 平方尺 | 2+1 | 2 |
| E | 1,389 平方尺 | 3 | 2 |
为什么选 Luminar Residence (Federal Avenue)
- Freehold ownership in Subang Jaya. Developed by reputable developer BRDB. Direct connectivity to Federal Highway, linking to KL, Shah Alam & Klang. Mixed-use development consists of serviced apartments, retails & parks. Wide range of unit sizes from 549 to 1,389 sq.ft. Features a 1.9-acre facilities podium and 3 pet-friendly parks. Surrounded by matured amenities and low-rise developments for uninterrupted panoramic views
项目设施
Kindergarten · Management Office · Parcel Room · Surau · Jacuzzi · Shallow Pool · Swimming Pool · Sunken Seating · Kids Pool · Shower Area · Pool Deck · Basketball Half-Court · BBQ Area · Pavilion · Reflexology Path · Herb Garden · Social Corner / Seating · Hammock Garden · Lawn · Chillax Garden · Games Room · Reading Room · Washroom/Changing Room · Multipurpose Hall · Outdoor Multipurpose Hall · Gymnasium · Children Playground · Outdoor Fitness Station · Open Terrace · Utility · Pantry · Landscape Deck
最近的车站（直线距离）
- Kerjaya — 840 米
- Batu Tiga — 950 米
- SS15 — 2.0 公里
距离按 OpenStreetMap 直线计算，实际路程更长。
位置与周边
- Shopping Malls：Subang Parade Shopping Centre（4 公里）
- Shopping Malls：Empire Shopping Gallery（4 公里）
- Shopping Malls：AEON Mall Shah Alam（5 公里）
- Shopping Malls：Paradigm Mall（6 公里）
- Shopping Malls：Sunway Pyramid（7 公里）
- Shopping Malls：Mid Valley Megamall（15 公里）
- 学校：Sri KDU International School（2 公里）
- 学校：SJK (C) Lick Hung（5 公里）
- 学校：INTI International University & Colleges（6 公里）
- 学校：Sunway University（7 公里）
- 学校：Taylor's University Lakeside Campus（10 公里）
- Healthcare：Subang Jaya Medical Centre（5 公里）
- Healthcare：KPJ Selangor Specialist Hospital（6 公里）
- Healthcare：Sunway Medical Centre（8 公里）
- Transportation：Batu Tiga KTM Station（2 公里）
- Transportation：Subang Jaya LRT Station（5 公里）
- Transportation：Subang Skypark Terminal（12 公里）
- Transportation：Kuala Lumpur International Airport (KLIA)（43 公里）
- Connectivity：Federal Highway（0 公里）
地区与车站指南
外国人可以买 Luminar Residence (Federal Avenue) 吗？
在雪兰莪，外国买家要买 RM 3,000,000 或以上的单位（这是商业地产业的规定，本项目属于这一类；第 1、2 区住宅分层地契的单位是 RM2,000,000）。 Luminar Residence (Federal Avenue) 的价格是 RM 356,000 – RM 1,027,000，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要州政府批准。
Luminar Residence (Federal Avenue) 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 356,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 6,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）。 |
| 转让印花税（外国买家） | 统一 8%；没有一个单位达到外国买家最低价 RM 3,000,000（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 向持牌发展商买：这个价位按标准收费的 70%（标准：首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%），比例由 2023 年律师酬金令 Table B 定死；另加 8% 服务税 |
Luminar Residence (Federal Avenue) 起价低于 RM500,000。首购屋印花税豁免（市值 RM500,000 以内，买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署）：LHDN 的申报表格不包括服务式公寓和 SOHO，但财政法令把它们算作住宅；马来西亚律师公会已就此去信 LHDN（通告 128/2026）。
Luminar Residence (Federal Avenue) 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站雪兰莪起价最接近 Luminar Residence (Federal Avenue) 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Luminar Residence (Federal Avenue) 的起价每平方尺排第 3 低，是 RM 648。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 356,000 | RM 648 | 549–1,389 | 预计 Q4 2029 |
| Bayu @ Mori Park | RM 349,000 | RM 636 | 549–958 | 2029 |
| Loop City @ Puchong | RM 365,610 | RM 812 | 450–750 | 1 May 2028 (SPA 后 54 个月) |
| Helix 2 PJ South | RM 385,000 | RM 673 | 572–1,065 | 2025 |
| D'Nuri Residences @ Kwasa Damansara | RM 270,000 | RM 491 | 550 | 2030 |
| Residensi Danau | RM 452,780 | RM 800 | 566–999 | 2027 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Luminar Residence (Federal Avenue) 的常见问题
Luminar Residence (Federal Avenue) 起价多少？
Luminar Residence (Federal Avenue) 的发展商开价由 RM 356,000 起，最高 RM 1,027,000。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Luminar Residence (Federal Avenue) 是永久地契还是租赁地契？
Luminar Residence (Federal Avenue) 是永久地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 BRDB。
Luminar Residence (Federal Avenue) 有哪些面积和户型？
建筑面积由 549 到 1,389 平方尺，1 到 3 房。户型：A 型 549 平方尺（1+1 房）、B 型 721 平方尺（1+1 房）、C 型 872 平方尺（2 房）、D 型 1,076 平方尺（2+1 房）、E 型 1,389 平方尺（3 房）。
Luminar Residence (Federal Avenue) 有多少个单位、多少层？
751 个单位，48 层，每层 10-11 个单位，电梯 4+1。
Luminar Residence (Federal Avenue) 什么时候完工？
新推出；预计完工：预计 Q4 2029。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的管理费是多少？
Type A: RM206, Type B: RM286, Type C: RM335, Type D: RM405, Type E: RM530. Accessory parcels include car parks and aircon ledges. An additional car park costs RM23 per month.（每平方尺），按发展商的报价。
Luminar Residence (Federal Avenue) 靠近公共交通吗？
附近有：Batu Tiga KTM Station（2 公里）、Subang Jaya LRT Station（5 公里）、Subang Skypark Terminal（12 公里）。
怎样预约看 Luminar Residence (Federal Avenue) 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
Luminar Residence (Federal Avenue) 的经纪页面
Luminar Residence (Federal Avenue) 在 shyanyee.com 的页面 — 经纪对这个项目的介绍，以及和同区楼盘的比较。
咨询与展销厅预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.