Bayu @ Mori Park Seksyen 13, Shah Alam
Bayu @ Mori Park位于Seksyen 13, Shah Alam，Selangor，租赁地契High-Rise 住宅地。起价 RM 349,000。建筑面积 549-958 平方尺。1-4 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Bayu @ Mori Park 图集
Nestled in the vibrant heart of Seksyen 13, Shah Alam, Bayu @ Mori Park is a Transit-Oriented Development that seamlessly blends convenience, nature, and community. It offers a rare investment opportunity with strong rental demand and long-term capital appreciation, surrounded by universities, businesses, and premium amenities. The development features Flexi Suites and Serviced Apartments with versatile layouts, designed for modern lifestyles, entrepreneurial ventures, or personal sanctuaries, providing a future-proof investment with lasting value.
Bayu @ Mori Park 项目资料
| 发展商 | Mori Park Sdn. Bhd. (OSK Property) |
|---|---|
| 地址 | Seksyen 13, 40150, Shah Alam, Selangor, Malaysia |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 349,000 |
| 价格范围 | RM 349,000 – RM 672,500 |
| 建筑面积 | 549-958 平方尺 |
| 房间 | 1-4 房 |
| 总单位 | 1028 (841 服务式公寓 + 187 Flexi Suites) |
| 栋数 / 楼层 | 36 层 |
| 管理费 | RM 0.385 每平方尺 另加 10% 维修基金 |
| 完工 | 建设中, 2029 |
| 地段面积 | 3.41 英亩 |
| 每层单位 | 29 |
| 电梯 | 5+1 |
| 建筑期 | 预计 completion Q2 2029. Commission payout upon Stage 2A. |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Bayu @ Mori Park 一眼看懂
- 起价：RM 349,000，最高 RM 672,500 (发展商价单)
- 开价呎价：≈ RM 636–702 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2029
- 单位：1,028，36 层，1 - 4 房
- 密度：每层约 29 户（1,028 个单位 ÷ 36 层）
- 步行到站：11 分钟到 SA10 Stadium Shah Alam (直线 0.71 公里，估算)
Bayu @ Mori Park 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：7.0 / 10 — 步行 11 分钟到 SA10 Stadium Shah Alam，直线 0.71 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：1.5 / 10 — 1,028 个单位 ÷ 36 层 = 每层 28.6 户；其他 141 个项目里有 21 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加计划 21,683 个单位，对比现有 187,586 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：10.0 / 10 — RM 349,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：约 2.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Stadium Shah Alam 站平日早高峰每 8 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 187,586 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Petaling 家庭收入中位数 2.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 每层约 29 户（1,028 个单位，36 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Bayu @ Mori Park 按房数看面积
| 房 | 户型数 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 1 | 1 | 549 平方尺 |
| 1+1 | 1 | 550 平方尺 |
| 2 | 2 | 732 平方尺 |
| 3 | 2 | 829 – 958 平方尺 |
| 4 | 1 | 958 平方尺 |
7 个户型，来自发展商售楼资料；发展商按单位排列和楼层定价，没有单一户型价格。
Bayu @ Mori Park 的开价落在哪里
开价呎价中点约 RM 669，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 636 | RM 702 |
| Atwater Corporate Office Towers | RM 856 | RM 856 |
Bayu @ Mori Park 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 83 分钟：步行 11、等车 4、车程 55、转车 1 次、步行 8；Stadium Shah Alam 到 KLCC | 27 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 78 分钟：步行 11、等车 4、车程 54、转车 1 次、步行 3；Stadium Shah Alam 到 Tun Razak Exchange | 31 分钟 |
| 南孟沙 | 64 分钟：步行 11、等车 4、车程 34、转车 1 次、步行 9；Stadium Shah Alam 到 Kerinchi | 19 分钟 |
| 谷中城 | 69 分钟：步行 11、等车 4、车程 36、转车 1 次、步行 12；Stadium Shah Alam 到 Abdullah Hukum | 19 分钟 |
| 赛城 | — | 28 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 64 分钟：步行 11、等车 4、车程 20、转车 1 次、步行 23；Stadium Shah Alam 到 Taman Bahagia | 16 分钟 |
最近的车站：SA10 Stadium Shah Alam（莎阿南线）；每日约 1,888 人次出发、1,928 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 8 分钟一班.
- 轨道交通：Stadium Shah Alam (0.67 公里), Kerjaya (0.91 公里), KD10 Batu Tiga (1.08 公里)
- 学校：Politeknik Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah (0.46 公里), Sekolah Integrasi As-Syakirin (0.46 公里), Management and Science University (0.63 公里)
- 购物：Giant Hypermarket (0.52 公里), 99 Speedmart (0.69 公里), Plaza Tol Shah Alam (1.84 公里), Space U8 (3.15 公里), NU Empire Shopping Gallery (3.2 公里)
- 医疗：MSU Medical Centre (0.77 公里), Klinik Qualitas Health (0.78 公里)
- 公园：Reflexology Zone at The Central Park (1.67 公里), Small Park (2.67 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Bayu @ Mori Park 周边市场
- 供应管道：约 12%（Petaling district在建 16,625 + 计划 5,058，对比现有 187,586 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1%（NAPIC）
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 349,000 约等于 Petaling 家庭收入中位数 2.7 年（DOSM）
Bayu @ Mori Park 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Bayu @ Mori Park | Atwater Corporate Office Towers 9.5 公里外，同区 | Luminar Residence (Federal Avenue) 1.7 公里外，价格相近 | Helix 2 PJ South 7.9 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 349,000 | RM 1,236,100 | RM 356,000 | RM 385,000 |
| 开价呎价 | ≈ RM 636–702 | RM 856 | RM 700 | RM 560 |
| 建筑面积（平方尺） | 549–958 | 1,384–30,077 | 549–1,389 | 572–1,065 |
| 地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 建设中 2029 | 已完工 2024 | 新推介 2029 | 已完工 2025 |
| 单位 · 楼层 | 1,028 · 36 | 59 · Tower A: 7-storey (Level 2-8), Tower B: 15-storey (Level 2-16) | 751 · 48 | 500 · 33 |
| 每层户数 | 约 28.6 | 约 3.9 | 约 15.6 | 约 15.2 |
| 步行到站 | 11 分钟（估算）, SA10 Stadium Shah Alam | 26 分钟（估算）, KJ21 Asia Jaya | 14 分钟（估算）, SA9 Kerjaya | 23 分钟（估算）, BRT1 Sunway-Setia Jaya |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | 7.0 | 0.0 | 5.5 | 1.0 |
| 密度 /10 | 1.5 | 9.7 | 5.2 | 5.6 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | — | — | — |
| 收入可负担度 /10 | 10.0 | — | — | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 入门价最低（RM 349,000）; 步行到站最近（11 分钟） | 最大户型（30,077 平方尺）; 每层户数最少（3.9）; 最早完工（2024） | — | 开价呎价最低（RM 560 起） |
Bayu @ Mori Park 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 11 分钟到 SA10 Stadium Shah Alam; – 早高峰每 8 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 83 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1 - 4）; – 最大户型 958 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 2 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 2.7 年; ✓ 最小户型 549 平方尺，RM 349,000 起; – 步行 11 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：部分符合 (3 项中符合 2 项) — – 步行 11 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Bayu @ Mori Park：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
户型与平面图
| 户型 | 建筑面积 | 房间 | 浴室 |
|---|---|---|---|
| S1 (Flexi Suite) | 549 平方尺 | 1 | 1 |
| S2 (Flexi Suite) | 732 平方尺 | 2 | 2 |
| S3 (Flexi Suite) | 732 平方尺 | 2 | 2 |
| A | 550 平方尺 | 1+1 | 1 |
| B | 829 平方尺 | 3 | 2 |
| C | 958 平方尺 | 3 | 2 |
| D | 958 平方尺 | 4 | 2 |
为什么选 Bayu @ Mori Park
- Transit-Oriented Development with covered walkway to LRT3 Station
- Located in the high-growth corridor of Seksyen 13, Shah Alam
- Versatile layouts including Flexi Suites for home offices and dual-key options
- Comprehensive wellness-focused facilities across two levels
- Retail conveniences at the doorstep
项目设施
8: Parcourse Station, Jogging Path, Pocket Garden, Games Room, Changing Room, Private Dining, Reading Room, Sunken Lawn, Covered Walkway, Sunlounger Deck, 50m Lap Infinity Pool, Jacuzzi, Dip Pool, Urban Farming · 9: Sensory Playground, BBQ Pavilion, Kids Pool, Gymnasium, Multipurpose Hall, Jenazah Room, Musolla, Pocket Garden, Yoga Zone, Open Lawn, Pickleball Court
最近的车站（量出来的）
- Stadium Shah Alam — 670 米
- Kerjaya — 910 米
- Batu Tiga — 1.1 公里
以上为 OpenStreetMap 直线距离，实际步行或车程会更远。
位置与周边
- 公共交通：LRT3 Stadium Shah Alam（0.7 公里）
- 公共交通：KTM Batu Tiga Station
- 公共交通：KTM Subang Jaya Station
- Highway Access：Federal Highway
- Highway Access：Guthrie Highway
- Highway Access：NKVE Highway
- Highway Access：Elite Highway
- Shopping & Retail：Giant Hypermarket（0.75 公里）
- Shopping & Retail：AEON Mall Shah Alam（2 公里）
- Shopping & Retail：Lotus's Shah Alam（3.5 公里）
- 学校：Management and Science University (MSU)（1.7 公里）
- 学校：MSU College（2 公里）
- 学校：UOW (KDU College, Glenmarie Campus)（3.5 公里）
- 学校：Sri KDU International School（5.5 公里）
- Healthcare：MSU Medical Centre（1.9 公里）
- Healthcare：Avisena Specialist Hospital（5.8 公里）
- Healthcare：Sime Darby Medical Centre（7.1 公里）
- Recreation & Sports：Shah Alam Extreme Park（1.3 公里）
- Recreation & Sports：Stadium Shah Alam（2.2 公里）
- Golf & Country Club：Sultan Abdul Aziz Shah Golf & Country Club（3.1 公里）
- Golf & Country Club：Glenmarie Golf & Country Club（5.3 公里）
地区与车站指南
- Shah Alam新楼盘一览
- Batu Tiga站附近的新楼盘 — 1.08 公里（直线）
外国人可以买 Bayu @ Mori Park 吗？
雪兰莪规定外国买家的最低购买价是 RM 2,000,000（只限分层住宅和有地分层住宅）。 Bayu @ Mori Park 的价格是 RM 349,000 – RM 672,500，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Bayu @ Mori Park 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 349,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 5,980（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 27,920（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Bayu @ Mori Park 的起价在首购优惠范围内：马来西亚公民买第一间房子、价格在 RM500,000 以内，买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，转让和贷款合约的印花税都全免。
Bayu @ Mori Park 每月管理费
资料写的收费是 RM 0.385 psf + 10% sinking fund。549 平方尺的单位每月约 RM 211，958 平方尺的单位约 RM 369。维修基金另外收。
Bayu @ Mori Park 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站雪兰莪起价最接近 Bayu @ Mori Park 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Bayu @ Mori Park 的起价每平方尺最低，是 RM 636。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Bayu @ Mori Park | RM 349,000 | RM 636 | 549–958 | 2029 |
| Luminar Residence (Federal Avenue) | RM 356,000 | RM 648 | 549–1,389 | 预计 Q4 2029 |
| Loop City @ Puchong | RM 365,610 | RM 812 | 450–750 | 1 May 2028 (SPA 后 54 个月) |
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 预计 Q3 2027 (SPA 后 48 个月) |
| D'Evia | RM 498,100 | RM 758 | 657–1,109 | Q4 2029 |
| Tujuh Residences | RM 501,000 | RM 911 | 550–909 | 预计 Q4 2026 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Bayu @ Mori Park 的常见问题
Bayu @ Mori Park 起价多少？
Bayu @ Mori Park 的发展商开价由 RM 349,000 起，最高 RM 672,500。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Bayu @ Mori Park 是永久地契还是租赁地契？
Bayu @ Mori Park 是租赁地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Mori Park Sdn. Bhd. (OSK Property)。
Bayu @ Mori Park 有哪些面积和户型？
建筑面积由 549 到 958 平方尺，1 到 4 房。户型：S1 (Flexi Suite) 型 549 平方尺（1 房）、S2 (Flexi Suite) 型 732 平方尺（2 房）、S3 (Flexi Suite) 型 732 平方尺（2 房）、A 型 550 平方尺（1+1 房）、B 型 829 平方尺（3 房）、C 型 958 平方尺（3 房）、D 型 958 平方尺（4 房）。
Bayu @ Mori Park 有多少个单位、多少层？
1028 (841 服务式公寓 + 187 Flexi Suites) 个单位，36 层，每层 29 个单位，电梯 5+1。
Bayu @ Mori Park 什么时候完工？
建设中；预计完工：2029。
Bayu @ Mori Park 的管理费是多少？
RM 0.385 每平方尺 另加 10% 维修基金，按发展商的报价。
Bayu @ Mori Park 靠近公共交通吗？
附近有：LRT3 Stadium Shah Alam（0.7 公里）、KTM Batu Tiga Station、KTM Subang Jaya Station。
怎样预约看 Bayu @ Mori Park 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.