Myra Embun Mixed Development Dengkil

Myra Embun Mixed Development 一眼看懂

• 起价：RM 460,700，最高 RM 687,880 (发展商价单)
• 开价呎价：RM 438 每平方尺
• 地契：永久地契
• 完工：预计 2029
• 单位：594，27 层，2 - 4 房
• 密度：每层约 22 户（594 个单位 ÷ 27 层）

Myra Embun Mixed Development 评分

六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。

• 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 轨道交通：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
• 密度：2.7 / 10 — 594 个单位 ÷ 27 层 = 每层 22.0 户；其他 141 个项目里有 38 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
• 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
• 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。

注意

• 每层约 22 户（594 个单位，27 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)

Myra Embun Mixed Development 的开价落在哪里

开价呎价中点 RM 438，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。

Myra Embun Mixed Development 的通勤

• 学校：Kolej Vokasional Sepang (0.36 公里), Kolej Komuniti Cawangan Sepang (1.6 公里), Sekolah Rendah Agama Jenderam Hilir (1.86 公里)
• 购物：99 Speedmart (1.61 公里), Bangi Gateway (5.4 公里), Bangi Utama (6.72 公里), Destina Putrajaya (7.32 公里)
• 医疗：POLIKLINIK & SURGERI MEDIKHLAS (1.64 公里), Klinik Desa Jenderam Hulu (3.44 公里)

轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。

Myra Embun Mixed Development 周边市场

• 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）

Myra Embun Mixed Development 与最接近的选择正面对比

同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。

Myra Embun Mixed Development 适合谁

• 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 没有时刻表记录; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
• 自住家庭：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 有 3 房户型（2 - 4）; ✓ 最大户型 1,490 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 1 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
• 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 没有县内收入记录; ✓ 最小户型 700 平方尺，RM 460,700 起; – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
• 出租投资：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 记录中没有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。

符合只是数字上吻合，不是购买建议。

Myra Embun Mixed Development：已核对的事实与我的看法

我对这个项目的看法撰写中。

分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。