Myra Embun Mixed Development Dengkil

Myra Embun Mixed Development 一眼看懂

• 起價：RM 460,700，最高 RM 687,880 (發展商價單)
• 開價呎價：RM 438 每平方尺
• 地契：永久地契
• 完工：預計 2029
• 單位：594，27 層，2 - 4 房
• 密度：每層約 22 戶（594 個單位 ÷ 27 層）

Myra Embun Mixed Development 評分

六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。

• 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
• 密度：2.7 / 10 — 594 個單位 ÷ 27 層 = 每層 22.0 戶；其他 141 個專案裡有 38 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
• 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
• 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。

注意

• 每層約 22 戶（594 個單位，27 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)

Myra Embun Mixed Development 的開價落在哪裡

開價呎價中點 RM 438，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。

Myra Embun Mixed Development 的通勤

• 學校：Kolej Vokasional Sepang (0.36 公里), Kolej Komuniti Cawangan Sepang (1.6 公里), Sekolah Rendah Agama Jenderam Hilir (1.86 公里)
• 購物：99 Speedmart (1.61 公里), Bangi Gateway (5.4 公里), Bangi Utama (6.72 公里), Destina Putrajaya (7.32 公里)
• 醫療：POLIKLINIK & SURGERI MEDIKHLAS (1.64 公里), Klinik Desa Jenderam Hulu (3.44 公里)

軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。

Myra Embun Mixed Development 周邊市場

• 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）

Myra Embun Mixed Development 與最接近的選擇正面對比

同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。

Myra Embun Mixed Development 適合誰

• 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
• 自住家庭：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 4）; ✓ 最大戶型 1,490 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 1 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
• 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 沒有縣內收入記錄; ✓ 最小戶型 700 平方尺，RM 460,700 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
• 出租投資：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 記錄中沒有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。

符合只是數字上吻合，不是購買建議。

Myra Embun Mixed Development：已核對的事實與我的看法

我對這個專案的看法撰寫中。

分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。