Astrum Shah Alam Shah Alam
Astrum Shah Alam位于Shah Alam，Selangor，租赁地契High-Rise 住宅地。起价 RM 456,000。建筑面积 570-1,065 平方尺。2-4 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Astrum Shah Alam 项目资料
| 发展商 | Astrum Shah Alam Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Seksyen 14, 40000 Shah Alam, Selangor |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 456,000 |
| 价格范围 | RM 456,000 – RM 793,000 |
| 每平方尺 | RM 745 - RM 800 (gross) |
| 建筑面积 | 570-1,065 平方尺 |
| 房间 | 2-4 房 |
| 总单位 | 1252 |
| 栋数 / 楼层 | 32 层 |
| 管理费 | RM 0.35 每平方尺 另加 10% 维修基金 |
| 完工 | 建设中, 2028 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Astrum Shah Alam 一眼看懂
- 起价：RM 456,000，最高 RM 793,000 (发展商价单)
- 开价呎价：RM 745–800 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2028
- 单位：1,252，32 层，2 - 4 房
- 密度：每层约 39 户（1,252 个单位 ÷ 32 层）
- 步行到站：2 分钟到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral (直线 0.09 公里，估算)
Astrum Shah Alam 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：10.0 / 10 — 步行 2 分钟到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral，直线 0.09 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：0.6 / 10 — 1,252 个单位 ÷ 32 层 = 每层 39.1 户；其他 141 个项目里有 9 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加计划 21,683 个单位，对比现有 187,586 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：9.2 / 10 — RM 456,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：约 3.6 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 步行约 2 分钟到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral（按直线距离估算） (OpenStreetMap)
- Dato' Menteri - SA Sentral 站平日早高峰每 8 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 187,586 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Petaling 家庭收入中位数 3.6 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 每层约 39 户（1,252 个单位，32 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Astrum Shah Alam 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 772，高于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Astrum Shah Alam | RM 745 | RM 800 |
| Bayu Timur Residences | RM 528 | RM 559 |
Astrum Shah Alam 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 79 分钟：步行 2、等车 4、车程 61、转车 1 次、步行 8；Dato' Menteri - SA Sentral 到 KLCC | 28 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 74 分钟：步行 2、等车 4、车程 61、转车 1 次、步行 3；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Tun Razak Exchange | 32 分钟 |
| 南孟沙 | 60 分钟：步行 2、等车 4、车程 40、转车 1 次、步行 9；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Kerinchi | 20 分钟 |
| 谷中城 | 65 分钟：步行 2、等车 4、车程 42、转车 1 次、步行 12；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Abdullah Hukum | 21 分钟 |
| 赛城 | — | 30 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 60 分钟：步行 2、等车 4、车程 26、转车 1 次、步行 23；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Taman Bahagia | 17 分钟 |
最近的车站：SA12 Dato' Menteri - SA Sentral（莎阿南线）；每日约 1,054 人次出发、1,136 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 8 分钟一班.
- 轨道交通：Dato' Menteri (0.07 公里), KD11 Shah Alam (1.65 公里), UiTM Shah Alam (2.36 公里)
- 学校：SAMT Tengku Ampuan Jemaah (0.95 公里), SMK Seksyen 11 (Sekolah Sukan Negeri Selangor) (0.99 公里), Kolej Restu (1.17 公里)
- 购物：Anggerik Mall (0.16 公里), Kompleks PKNS (0.4 公里), Halal2Go (0.51 公里), Plaza Alam Sentral (0.58 公里), 99 Speedmart (0.97 公里)
- 医疗：AVISENA Women's & Children's Specialist Hospital (0.13 公里), Avisena Dialysis Centre (0.26 公里)
- 公园：Dataran Shah Alam Grand Stand (0.46 公里), Taman Warisan Melayu (0.51 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Astrum Shah Alam 周边市场
- 供应管道：约 12%（Petaling district在建 16,625 + 计划 5,058，对比现有 187,586 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1%（NAPIC）
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 456,000 约等于 Petaling 家庭收入中位数 3.6 年（DOSM）
Astrum Shah Alam 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Astrum Shah Alam | Bayu Timur Residences 9.8 公里外，同区 | Alora Residence 8.1 公里外，价格相近 | Residensi Danau 11.0 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 456,000 | RM 528,000 | RM 470,800 | RM 452,780 |
| 开价呎价 | RM 745–800 | RM 528–559 | RM 683 | ≈ RM 800 |
| 建筑面积（平方尺） | 570–1,065 | 1,000–1,280 | 568–1,457 | 566–999 |
| 地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 建设中 2028 | 建设中 2029 | 建设中 2027 | 新推介 2027 |
| 单位 · 楼层 | 1,252 · 32 | 518 · Block A & B: 5 levels; Block C & D: 24 levels | 770 · Tower A: 43, Tower B: 38 | 428 · 32 |
| 每层户数 | 约 39.1 | 约 21.6 | 约 17.9 | 约 13.4 |
| 步行到站 | 2 分钟（估算）, SA12 Dato' Menteri - SA Sentral | — | 6 分钟, KJ34 USJ 21 | 15 分钟, SP25 Pusat Bandar Puchong |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 轨道交通 /10 | 10.0 | — | 9.5 | 5.0 |
| 密度 /10 | 0.6 | 2.9 | 4.4 | 6.6 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | 7.7 | 7.7 | 7.7 |
| 收入可负担度 /10 | 9.2 | 8.3 | 9.0 | 9.2 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 步行到站最近（2 分钟） | 开价呎价最低（RM 528 起） | 最大户型（1,457 平方尺）; 最早完工（2027） | 入门价最低（RM 452,780）; 每层户数最少（13.4）; 最早完工（2027） |
Astrum Shah Alam 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 步行 2 分钟到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral; – 早高峰每 8 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 79 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（2 - 4）; ✓ 最大户型 1,065 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 3.6 年; ✓ 最小户型 570 平方尺，RM 456,000 起; ✓ 步行 2 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 步行 2 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Astrum Shah Alam：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
外国人可以买 Astrum Shah Alam 吗？
雪兰莪规定外国买家的最低购买价是 RM 2,000,000（只限分层住宅和有地分层住宅）。 Astrum Shah Alam 的价格是 RM 456,000 – RM 793,000，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Astrum Shah Alam 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 456,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 8,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 36,480（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Astrum Shah Alam 的起价在首购优惠范围内：马来西亚公民买第一间房子、价格在 RM500,000 以内，买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，转让和贷款合约的印花税都全免。
Astrum Shah Alam 每月管理费
资料写的收费是 RM 0.35 psf + 10% sinking fund。570 平方尺的单位每月约 RM 200，1,065 平方尺的单位约 RM 373。维修基金另外收。
Astrum Shah Alam 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区只有 1 个其他有价格的楼盘，所以下表再加上本站雪兰莪起价最接近 Astrum Shah Alam 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Astrum Shah Alam 的起价每平方尺排第 3 低，是 RM 800。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Astrum Shah Alam | RM 456,000 | RM 800 | 570–1,065 | 2028 |
| Tujuh Residences | RM 501,000 | RM 911 | 550–909 | 预计 Q4 2026 |
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 预计 Q3 2027 (SPA 后 48 个月) |
| D'Evia | RM 498,100 | RM 758 | 657–1,109 | Q4 2029 |
| Anya | RM 504,000 | RM 900 | 560–1,389 | Q3 2026 |
| Livista | RM 515,000 | RM 746 | 690–1,035 | Q4 2026 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Astrum Shah Alam 的常见问题
Astrum Shah Alam 起价多少？
Astrum Shah Alam 的发展商开价由 RM 456,000 起，最高 RM 793,000（约每平方尺 RM RM 745 - RM 800 (gross)）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Astrum Shah Alam 是永久地契还是租赁地契？
Astrum Shah Alam 是租赁地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Astrum Shah Alam Sdn Bhd。
Astrum Shah Alam 有哪些面积和户型？
建筑面积由 570 到 1,065 平方尺，2 到 4 房。
Astrum Shah Alam 有多少个单位、多少层？
1252 个单位，32 层。
Astrum Shah Alam 什么时候完工？
建设中；预计完工：2028。
Astrum Shah Alam 的管理费是多少？
RM 0.35 每平方尺 另加 10% 维修基金，按发展商的报价。
怎样预约看 Astrum Shah Alam 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Shah Alam 的其他楼盘
Tujuh Residences — 雪兰莪Kwasa Damansara, Shah Alam · 租赁地契 · 服务式公寓 · RM 501,000 起