Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano Sungai Besi
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano位于Sungai Besi，Kuala Lumpur，租赁地契High-Rise 住宅地。起价 RM 422,000。建筑面积 527-1,185 平方尺。2-3 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 项目资料
| 发展商 | Suriamega Development Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Sungai Besi, Kuala Lumpur |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 422,000 |
| 价格范围 | RM 422,000 – RM 948,000 |
| 建筑面积 | 527-1,185 平方尺 |
| 房间 | 2-3 房 |
| 总单位 | 996 |
| 栋数 / 楼层 | 51 层 |
| 管理费 | 预计 RM 0.30 每平方尺 + (10% sinking fund) |
| 完工 | 建设中, 2029 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 一眼看懂
- 起价：RM 422,000，最高 RM 948,000 (发展商价单)
- 开价呎价：≈ RM 801 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2029
- 单位：996，51 层，2 - 3 房
- 密度：每层约 20 户（996 个单位 ÷ 51 层）
- 步行到站：10 分钟到 SP13 Salak Selatan (直线 0.62 公里，估算)
- 对比Sungai Besi其他新盘：+7% （3 个项目的中位数 RM 751）
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：3.6 / 10 — 最低开价每平方尺 RM 801，对比Sungai Besi其他 3 个新盘的中位数 RM 751：+7%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：7.5 / 10 — 步行 10 分钟到 SP13 Salak Selatan，直线 0.62 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：3.8 / 10 — 996 个单位 ÷ 51 层 = 每层 19.5 户；其他 141 个项目里有 53 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.2 / 10 — Mukim Petaling：在建加计划 11,145 个单位，对比现有 80,955 个，约 14%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：9.3 / 10 — RM 422,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：约 3.4 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- 步行约 10 分钟到 SP13 Salak Selatan（按直线距离估算） (OpenStreetMap)
- Salak Selatan 站平日早高峰每 3 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Mukim Petaling在建加计划中的公寓供应，约等于现有 80,955 个单位的 14% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 个公寓单位，报告已售 100% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 3.4 年（2022 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- 最低开价呎价比Sungai Besi其他 3 个新盘的中位数高约 7% (发展商价单与资料库，以本页为准)
- 每层约 20 户（996 个单位，51 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的开价落在哪里
开价呎价中点约 RM 801，低于吉隆坡新盘的中位数 RM 967（本站 70 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Aricia | RM 779 | RM 779 |
| Ambience Residence | RM 670 | RM 670 |
| Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano | RM 801 | RM 801 |
| Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal | RM 751 | RM 751 |
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 40 分钟：步行 10、等车 1.5、车程 19、转车 1 次、步行 4；Salak Selatan 到 KLCC | 16 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 27 分钟：步行 10、等车 1.5、车程 7、转车 1 次、步行 3；Salak Selatan 到 Tun Razak Exchange | 17 分钟 |
| 南孟沙 | 48 分钟：步行 10、等车 1.5、车程 26、转车 1 次、步行 6；Salak Selatan 到 Kerinchi | 13 分钟 |
| 谷中城 | 48 分钟：步行 10、等车 1.5、车程 23、转车 1 次、步行 8；Salak Selatan 到 Abdullah Hukum | 12 分钟 |
| 赛城 | — | 31 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 74 分钟：步行 10、等车 1.5、车程 37、转车 1 次、步行 21；Salak Selatan 到 Taman Paramount | 19 分钟 |
最近的车站：SP13 Salak Selatan（大城堡线）；每日约 3,862 人次出发、4,355 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 3 分钟一班.
- 轨道交通：KB03 Salak Selatan (0.21 公里), SP13 Salak Selatan (0.6 公里), SP14 Bandar Tun Razak (1.07 公里)
- 学校：Sekolah Kebangsaan Seri Tasik (0.53 公里), SMK Seri Tasik (0.66 公里), Sekolah Menengah Agama Majlis Agama Islam Wilayah Persekutuan (0.67 公里)
- 购物：99 Speedmart (0.59 公里), HeroMarket (0.72 公里), Plaza Salak Park (1.6 公里), Faber Towers (2.41 公里), Viva Mall (3.29 公里)
- 医疗：Klinik Kesihatan Salak Selatan (0.73 公里), Klinik Promedik (0.96 公里)
- 公园：Taman Tasik Permaisuri (1.51 公里), Taman Desa Recreational Ground (2.51 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 周边市场
- 供应管道：约 14%（Mukim Petaling在建 3,045 + 计划 8,100，对比现有 80,955 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 个公寓单位，报告已售 100%（NAPIC）
- 房价指数（吉隆坡高楼）：2026 Q2 为 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 422,000 约等于 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位数 3.4 年（DOSM）
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano | Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 0.0 公里外，同区 | Ambience Residence 1.7 公里外，同区 | Aricia 2.9 公里外，同区 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 422,000 | RM 396,000 | RM 448,230 | RM 461,000 |
| 开价呎价 | ≈ RM 801 | ≈ RM 751 | RM 670 | RM 779 |
| 建筑面积（平方尺） | 527–1,185 | 527–947 | 669–1,080 | 550–1,420 |
| 地契 | 租赁地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 建设中 2029 | 建设中 2028 | 建设中 2027 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 996 · 51 | 846 · 62 | 482 · 31 | 787 · Tower A: 50 floors, Tower B: 47 floors |
| 每层户数 | 约 19.5 | 约 13.6 | 约 15.5 | 约 15.7 |
| 步行到站 | 10 分钟（估算）, SP13 Salak Selatan | 10 分钟（估算）, SP13 Salak Selatan | 12 分钟, PY28 Taman Naga Emas | 17 分钟, AG11 Chan Sow Lin |
| 价格 vs 同区 /10 | 3.6 | 5.8 | 7.8 | 4.2 |
| 轨道交通 /10 | 7.5 | 7.5 | 6.5 | 4.0 |
| 密度 /10 | 3.8 | 6.5 | 5.4 | 5.2 |
| 区域供应压力 /10 | 7.2 | 7.2 | 7.2 | 7.2 |
| 收入可负担度 /10 | 9.3 | 9.7 | 9.0 | 8.9 |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 步行到站最近（10 分钟） | 入门价最低（RM 396,000）; 步行到站最近（10 分钟）; 每层户数最少（13.6） | 开价呎价最低（RM 670 起）; 最早完工（2027） | 最大户型（1,420 平方尺） |
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 适合谁
- 轨道通勤族：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 步行 10 分钟到 SP13 Salak Selatan; ✓ 早高峰每 3 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 40 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（2 - 3）; ✓ 最大户型 1,185 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 3.4 年; ✓ 最小户型 527 平方尺，RM 422,000 起; ✓ 步行 10 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 步行 10 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 14%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
- Sungai Besi新楼盘一览
- Salak Selatan站附近的新楼盘 — 600 米（直线）
外国人可以买 Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 吗？
吉隆坡的外国买家最低价是每个单位 RM 1,000,000。 Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的价格是 RM 422,000 – RM 948,000，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 422,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 7,440（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 33,760（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的起价在首购优惠范围内：马来西亚公民买第一间房子、价格在 RM500,000 以内，买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，转让和贷款合约的印花税都全免。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 每月管理费
资料写的收费是 Est RM 0.30 psf + (10% sinking fund)。527 平方尺的单位每月约 RM 158，1,185 平方尺的单位约 RM 356。维修基金另外收。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 跟吉隆坡其他楼盘比较
本站在同一区只有 1 个其他有价格的楼盘，所以下表再加上本站吉隆坡起价最接近 Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的起价每平方尺排第 3 低，是 RM 801。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano | RM 422,000 | RM 801 | 527–1,185 | 2029 |
| Aricia | RM 461,000 | RM 838 | 550–1,420 | 预计 Q2 2029 |
| The Kingswoodz @ Bukit Jalil | RM 422,500 | RM 891 | 474–904 | 2028 (SPA 后 52 个月) |
| Aurum Business Centre (Suites) | RM 417,545 | RM 792 | 527–679 | 预计 Q4 2029 |
| Riverville Residences 2 | RM 430,000 | RM 535 | 803–915 | 预计 Q3 2027 |
| The Vividz | RM 446,400 | RM 922 | 484–915 | APDL 后 52 个月 (~2030) |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的常见问题
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 起价多少？
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的发展商开价由 RM 422,000 起，最高 RM 948,000。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 是永久地契还是租赁地契？
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 是租赁地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Suriamega Development Sdn Bhd。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 有哪些面积和户型？
建筑面积由 527 到 1,185 平方尺，2 到 3 房。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 有多少个单位、多少层？
996 个单位，51 层。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 什么时候完工？
建设中；预计完工：2029。
Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 的管理费是多少？
预计 RM 0.30 每平方尺 + (10% sinking fund)，按发展商的报价。
怎样预约看 Arte Star Sungai Besi - Arte Star Milano 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Sungai Besi 的其他楼盘
Aricia — 吉隆坡Sungai Besi / Chan Sow Lin · 永久地契 · 服务式公寓 · RM 461,000 起