Alamanda Heights Taman Bukit Serdang, Seri Kembangan
Alamanda Heights位于Taman Bukit Serdang, Seri Kembangan，Selangor，永久地契High-Rise 住宅地。起价 RM 565,000。建筑面积 971-1,050 平方尺。3 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Alamanda Heights 项目资料
| 发展商 | Multiplex Land Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | PT 3400 Alamanda Heights, Taman Bukit Serdang, 43300 Seri Kembangan, Selangor |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 |
| 起价 | RM 565,000 |
| 价格范围 | RM 565,000 – RM 695,800 |
| 建筑面积 | 971-1,050 平方尺 |
| 房间 | 3 房 |
| 总单位 | 440 |
| 栋数 / 楼层 | 36 层 |
| 管理费 | Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel) |
| 完工 | 新推介, 2030 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Alamanda Heights 一眼看懂
- 起价：RM 565,000，最高 RM 695,800 (发展商价单)
- 开价呎价：RM 565–680 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2030
- 单位：440，36 层，3+1 - 3+1+1 Study 房
- 密度：每层约 12 户（440 个单位 ÷ 36 层）
- 步行到站：26 分钟到 PY31 Serdang Raya Utara (直线 1.61 公里，估算)
- 对比Taman Bukit Serdang已完工二手房: 中位数约 RM 328（106 宗成交）
Alamanda Heights 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 26 分钟到 PY31 Serdang Raya Utara，直线 1.61 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：7.0 / 10 — 440 个单位 ÷ 36 层 = 每层 12.2 户；其他 141 个项目里有 98 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加计划 21,683 个单位，对比现有 187,586 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：7.9 / 10 — RM 565,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：约 4.4 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Serdang Raya Utara 站平日早高峰每 4 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 187,586 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Petaling 家庭收入中位数 4.4 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
注意
- 步行到最近的车站 PY31 Serdang Raya Utara 约 26 分钟 (OpenStreetMap)
- 开价起点比Taman Bukit Serdang已完工二手房的中位数高 RM 237 每平方尺（约 72%；中位数约 RM 328，106 宗成交） (NAPIC 公开成交资料)
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 每层约 12 户（440 个单位，36 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Alamanda Heights 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 622，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。
Taman Bukit Serdang已完工二手房：NAPIC 中位数约每平方尺 RM 328，18 个项目 106 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盘和已完工二手房是不同的产品。
Alamanda Heights 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 61 分钟：步行 26、等车 2、车程 24、转车 1 次、步行 4；Serdang Raya Utara 到 KLCC | 23 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | 48 分钟：步行 26、等车 2、车程 17、步行 3；Serdang Raya Utara 到 Tun Razak Exchange | 25 分钟 |
| 南孟沙 | 79 分钟：步行 26、等车 2、车程 35、转车 2 次、步行 6；Serdang Raya Utara 到 Kerinchi | 20 分钟 |
| 谷中城 | 79 分钟：步行 26、等车 2、车程 33、转车 2 次、步行 8；Serdang Raya Utara 到 Abdullah Hukum | 20 分钟 |
| 赛城 | — | 26 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | 105 分钟：步行 26、等车 2、车程 46、转车 2 次、步行 21；Serdang Raya Utara 到 Taman Paramount | 25 分钟 |
最近的车站：PY31 Serdang Raya Utara（布城线）；每日约 1,559 人次出发、0 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 4 分钟一班.
- 轨道交通：PY31 Serdang Raya Utara (1.61 公里), PY32 Serdang Raya Selatan (1.86 公里), PY33 Serdang Jaya (2.4 公里)
- 学校：Kingsgate International School (1.01 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Seri Kembangan (1.08 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Serdang Baru (1) (1.46 公里)
- 购物：99 Speedmart (0.71 公里), Econsave (2 公里), South City Plaza (2.06 公里), Pavilion Bukit Jalil (2.92 公里), The Mines (3.02 公里)
- 医疗：Pusat Hemodialisis Mawar (Cawangan Seri Kembangan) (0.87 公里), SJAM-KPS Pusat Hemodialisis Serdang Raya (Station 14) (1.28 公里)
- 公园：Taman Rekreasi Kawasan Perindustrian Bukit Serdang (1.09 公里), Taman Rekreasi Kawasan Seri Kembangan (1.62 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Alamanda Heights 周边市场
- 供应管道：约 12%（Petaling district在建 16,625 + 计划 5,058，对比现有 187,586 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 个公寓单位，报告已售 12.1%（NAPIC）
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
- 房价收入比：入门价 RM 565,000 约等于 Petaling 家庭收入中位数 4.4 年（DOSM）
Alamanda Heights 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Alamanda Heights | Trinity Nordic Residences 2.3 公里外，价格相近 | Trinity Rainfora 5.5 公里外，价格相近 | AKASA Cheras South 7.0 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 565,000 | RM 588,888 | RM 531,000 | RM 570,888 |
| 开价呎价 | RM 565–680 | RM 628 | ≈ RM 719 | RM 672 |
| 建筑面积（平方尺） | 971–1,050 | 937–2,014 | 739–1,184 | 850–2,048 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2030 | 建设中 2029 | 建设中 2028 | 已完工 2021 |
| 单位 · 楼层 | 440 · 36 | 714 · Tower A: 27-Storey, Tower B: 29-Storey, Tower C: 29-Storey | 535 · 31 | 998 · Tower A: 35 storeys, Tower B & C: 29 storeys |
| 每层户数 | 约 12.2 | 约 24.6 | 约 17.3 | 约 28.5 |
| 步行到站 | 26 分钟（估算）, PY31 Serdang Raya Utara | 23 分钟, PY34 UPM | 5 分钟, SP22 Kinrara | 31 分钟（估算）, KG31 Bukit Dukung |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | 0.0 | 1.0 | 10.0 | 0.0 |
| 密度 /10 | 7.0 | 2.1 | 4.6 | 1.6 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | 7.7 | — | — |
| 收入可负担度 /10 | 7.9 | 7.6 | — | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 开价呎价最低（RM 565 起）; 每层户数最少（12.2） | — | 入门价最低（RM 531,000）; 步行到站最近（5 分钟） | 最大户型（2,048 平方尺）; 最早完工（2021） |
Alamanda Heights 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 26 分钟到 PY31 Serdang Raya Utara; ✓ 早高峰每 4 分钟一班; – 搭轨道门到门到吉隆坡市中心 61 分钟. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（3+1 - 3+1+1 Study）; ✓ 最大户型 1,050 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — ✓ 入门价约等于县内家庭收入中位数 4.4 年; – 最小户型 971 平方尺，RM 565,000 起; – 步行 26 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 26 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Alamanda Heights：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
外国人可以买 Alamanda Heights 吗？
雪兰莪的外国买家最低价是每个单位 RM 2,000,000（只限分层住宅和有地分层住宅）。 Alamanda Heights 的价格是 RM 565,000 – RM 695,800，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Alamanda Heights 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 565,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 10,950（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 45,200（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Alamanda Heights 每月管理费
资料写的收费是 Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel)。971 平方尺的单位每月约 RM 272，1,050 平方尺的单位约 RM 294。这个数目已包括维修基金。
Alamanda Heights 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站雪兰莪起价最接近 Alamanda Heights 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Alamanda Heights 的起价每平方尺最低，是 RM 582。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Alamanda Heights | RM 565,000 | RM 582 | 971–1,050 | 2030 |
| Amaya | RM 561,000 | RM 1,041 | 539–1,230 | Q1 2028 |
| Amara | RM 574,200 | RM 877 | 655–1,272 | Q4 2028 |
| ARRA | RM 554,000 | RM 768 | 721–1,285 | 待定 |
| Mosaic | RM 577,000 | RM 1,036 | 557–1,509 | Q2 2029 |
| The Atera | RM 580,000 | RM 748 | 775–1,400 | Q2 2028 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Alamanda Heights 的常见问题
Alamanda Heights 起价多少？
Alamanda Heights 的发展商开价由 RM 565,000 起，最高 RM 695,800。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Alamanda Heights 是永久地契还是租赁地契？
Alamanda Heights 是永久地契，土地用途为住宅地，发展商是 Multiplex Land Sdn Bhd。
Alamanda Heights 有哪些面积和户型？
建筑面积由 971 到 1,050 平方尺，3 房。
Alamanda Heights 有多少个单位、多少层？
440 个单位，36 层。
Alamanda Heights 什么时候完工？
新推介；预计完工：2030。
Alamanda Heights 的管理费是多少？
Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel)，按发展商的报价。
怎样预约看 Alamanda Heights 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.