短租规定，逐个市政局看。

没有一部全国统一的法律。适用的是市政局的执照和规划规定、州政府的指南（如果有），以及大楼本身的分层附例。2026 年，答案从“有执照、允许”到“住宅分层完全不允许”都有，要看单位在哪里。

还没有生效。雪兰莪州议会在 2026 年 4–5 月的会议上获告知，房屋及地方政府部（KPKT）正通过 PLANMalaysia 敲定全国指南；在那之前，适用的是规划许可、市政局附例和 Strata Management Act 2013。内阁批准、全国天数上限或业主同意门槛，都还没有公布。

雪兰莪州议会书面答复“Isu Airbnb”（Q341），2026 年 4 月 20 日至 5 月 4 日的会议：dewan.selangor.gov.my。2026 年 10 月 21 日查阅。

MOTAC（旅游艺术文化部）的旅客住宿场所登记（2025 年 8 月 1 日生效）要求先有 SSM 注册和市政局发出的场所营业执照；费用是处理费 RM 20 加登记费 RM 50。MOTAC 的民宿（homestay）计划不接受住宅区里的单位或 Airbnb 场所。

MOTAC，Garis Panduan Pendaftaran Premis Penginapan Pelancong 2025，2025 年 8 月 1 日生效；Garis Panduan Program Pengalaman Homestay Malaysia，2021 年 11 月（经网页存档查阅，2026 年 10 月 21 日）。

每房每晚 RM 10，只向外国住客收（持 MyKad 和 MyPR 者豁免）。4 间房或以下的经营者不用登记和代收，但已注册的订房平台会对通过平台的每一笔订房代收。整间公寓作为一个单位上架，算一间房。平台从 2023 年 1 月 1 日起代收；Public Ruling 01/2025 从 2025 年 12 月 1 日起适用。

Royal Malaysian Customs（皇家马来西亚关税局）：Tourism Tax guide for operators（2024 年 12 月 6 日）、Guide on Tourism Tax for digital platform service providers（2025 年 3 月 11 日）、Public Ruling No. 01/2025（经网页存档查阅，2026 年 10 月 21 日）。

住宿，包括服务式公寓和民宿，从 2024 年 3 月 1 日起是 8% 的应税服务，但只有在你的住宿服务应税价值12 个月内超过 RM 500,000 时才需要收，不论房间数目。

Royal Malaysian Customs，Panduan Industri Penginapan V4，2024 年 2 月 26 日（mysst.customs.gov.my）。

LHDN 的 Public Ruling 12/2018 以服务来划线：如果你主动、全面地提供维修或支援服务（清洁、修理、管理大楼），租金属于第 4(a) 条下的业务收入；否则就是第 4(d) 条下的租金收入。LHDN 没有针对 Airbnb 的单独指引，所以房东怎样被征税，要看实际情况。

LHDN Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018 年 12 月 19 日：hasil.gov.my。

我们没有找到 DBKL（吉隆坡市政局）的短租执照附例。它的建筑物专员有一套标准程序：JMB 或 MC 以特别决议（至少 3/4 有效票）制定附例，向专员备案（JMB 在 14 天内，MC 在 30 天内），设立短租登记册并在每月 7 日前提交，之后业主再向 DBKL 执照部门登记。2015 年的一份通令建议分层管理机构，没有管理层的许可，就禁止住宅单位做民宿用途。

DBKL Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta：SOP Aktiviti Penginapan Jangkamasa Pendek（文件日期 2018 年 6 月 26 日，2020 年 6 月 18 日发布）；Pekeliling Pesuruhjaya Bangunan 2015/06，2015 年 11 月 18 日。2026 年 10 月 21 日查阅。

没有全州性的法律。州政府 2025 年 7 月在州议会表示：目前不需要执照，分层建筑通过 JMB 或 MC 自己决定，州指南正与 KPKT、MOTAC、MBPJ 和 MBSJ 一起草拟；2026 年它表示仍然没有全州性的法律。媒体提过每年 180 晚的上限，但并未生效。MBPJ 有自己的执照指南（见表格）。

雪兰莪州议会书面答复，2025 年 7 月（Q245、Q267、Q325）及 2026 年 4–5 月（Q341）；MBPJ 指南，2019 年 11 月 27 日通过。

一份针对“私人住宿”（少于 5 间房，每次入住少于 6 个月）的执照附例，从 2026 年 8 月 1 日起在 MBPP 和 MBSP 生效。在槟岛，MBPP 2026 年 8 月 3 日的规划指南完全不允许住宅分层做短租；服务式公寓、SOHO 和店铺单位可以申请。执照费每年 RM 1,000（最多 3 间房），另加每单位每年 RM 1,800 的费用。经营者必须是马来西亚公民，或马来西亚人拥有的 SSM 公司。申请有宽限期，到 2026 年 11 月 1 日。

Undang-Undang Kecil Tempat Inap Persendirian (PBT Negeri Pulau Pinang) 2026，2026 年 8 月 6 日宪报，Pg. P.U. 37（mbsp.gov.my）；MBPP Garis Panduan Perancangan TIP，2026 年 8 月 3 日（mbpp.gov.my）；Buletin Mutiara，2026 年 8 月 21 日。

我们没有找到 MBJB 或 MBIP 的短租执照或指南。州政府宣布了 2025 年酒店法令，每名住客收 RM 3 的“Caj Kembara”，但没有说明短租住宅是否包括在内，也没说从什么时候开始，所以这里不把它当作短租规定。

Media Digital Johor（州政府），2025 年 11 月 21 日。

可以，前提是禁令正式写进附例。在 Innab Salil v Verve Suites Mont’ Kiara MC（联邦法院，2020 年 10 月 5 日）一案中，禁止短租的附例获得维持，那是一栋商业地契的大楼。在 Wawasan Raya v MARC Service Residence MC（上诉庭，2025 年 4 月 9 日）一案中，法庭裁定 Strata Management Act 及其 2015 年条例本身并不禁止短租，第 59 条也没有赋予 MC 阻止短租的权力，而该大楼的附例并没有这样的禁令。合起来看：以特别决议通过的附例可以限制短租；没有这样的附例，管理层不能直接拒绝。

MARC 判词，上诉庭 W-02(NCVC)(W)-719-04-2023，2025 年 4 月 9 日（全文来自法律报告；司法机构网站无法连上）；Verve 一案依据该判词的引用及 2020 年 10 月 5 日的报道。没有找到 2024–2026 年针对短租修订该法令的记录。

根据 Strata Management Act 2013 第 32(3) 条（JMB）和第 70(2) 条（MC），以特别决议（在提前 21 天通知的大会上获至少 3/4 有效票）通过的附加附例，可以规管大楼和公共产业的使用与享用，并对违规者处以最高 RM 200 的罚款。在吉隆坡，SOP 还加上登记表格、押金和每月登记册。

Strata Management Act 2013 第 32(3)、70(2) 条，见 DBKL SOP 和槟城分层指南（2023 年 4 月 1 日）所列。

对市政局来说，往往有分别：MBPP 2026 和 MBPJ 都允许服务式公寓和 SOHO 申请，同时限制住宅单位。对大楼来说，没有分别：Verve Suites 是商业地契，法庭仍然维持它的附例。

在槟城，没有执照经营，可被罚款最高 RM 2,000 或监禁最长一年，或两者兼施。违反分层附例，JMB 或 MC 可罚款最高 RM 200。受滋扰影响的邻居可以提出滋扰诉讼或报警（如 MARC 判词所述）。

付订金之前查四份文件：该地址的市政局规定；大楼的附加附例（向 JMB、MC 或发展商要最新备案的版本）；买卖合约上的地契（住宅或商业分层）；在槟城，还要查分区是否允许申请执照。发展商宣传册说项目“适合 Airbnb”，不算其中一份。

平台大部分项目在 DBKL 的范围内，由大楼的附例决定。平台上的 7 个槟城项目都在槟岛，受 MBPP 2026 年的规定管辖。见下一节的表格。