Astrum Shah Alam Shah Alam
Astrum Shah Alam位於Shah Alam，Selangor，租賃地契High-Rise 住宅地。起價 RM 456,000。建築面積 570-1,065 平方尺。2-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Astrum Shah Alam 專案資料
| 發展商 | Astrum Shah Alam Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | Seksyen 14, 40000 Shah Alam, Selangor |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 456,000 |
| 價格範圍 | RM 456,000 – RM 793,000 |
| 每平方尺 | RM 745 - RM 800 (gross) |
| 建築面積 | 570-1,065 平方尺 |
| 房間 | 2-4 房 |
| 總單位 | 1252 |
| 棟數 / 樓層 | 32 層 |
| 管理費 | RM 0.35 每平方尺 另加 10% 維修基金 |
| 完工 | 建設中, 2028 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Astrum Shah Alam 一眼看懂
- 起價：RM 456,000，最高 RM 793,000 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 745–800 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2028
- 單位：1,252，32 層，2 - 4 房
- 密度：每層約 39 戶（1,252 個單位 ÷ 32 層）
- 步行到站：2 分鐘到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral (直線 0.09 公里，估算)
Astrum Shah Alam 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：10.0 / 10 — 步行 2 分鐘到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral，直線 0.09 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：0.6 / 10 — 1,252 個單位 ÷ 32 層 = 每層 39.1 戶；其他 141 個專案裡有 9 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加計劃 21,683 個單位，對比現有 187,586 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：9.2 / 10 — RM 456,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：約 3.6 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- 步行約 2 分鐘到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral（按直線距離估算） (OpenStreetMap)
- Dato' Menteri - SA Sentral 站平日早高峰每 8 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 187,586 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.6 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 每層約 39 戶（1,252 個單位，32 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Astrum Shah Alam 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 772，高於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| Astrum Shah Alam | RM 745 | RM 800 |
| Bayu Timur Residences | RM 528 | RM 559 |
Astrum Shah Alam 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 79 分鐘：步行 2、等車 4、車程 61、轉車 1 次、步行 8；Dato' Menteri - SA Sentral 到 KLCC | 28 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 74 分鐘：步行 2、等車 4、車程 61、轉車 1 次、步行 3；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Tun Razak Exchange | 32 分鐘 |
| 南孟沙 | 60 分鐘：步行 2、等車 4、車程 40、轉車 1 次、步行 9；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Kerinchi | 20 分鐘 |
| 谷中城 | 65 分鐘：步行 2、等車 4、車程 42、轉車 1 次、步行 12；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Abdullah Hukum | 21 分鐘 |
| 賽城 | — | 30 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 60 分鐘：步行 2、等車 4、車程 26、轉車 1 次、步行 23；Dato' Menteri - SA Sentral 到 Taman Bahagia | 17 分鐘 |
最近的車站：SA12 Dato' Menteri - SA Sentral（莎阿南線）；每日約 1,054 人次出發、1,136 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 8 分鐘一班.
- 軌道交通：Dato' Menteri (0.07 公里), KD11 Shah Alam (1.65 公里), UiTM Shah Alam (2.36 公里)
- 學校：SAMT Tengku Ampuan Jemaah (0.95 公里), SMK Seksyen 11 (Sekolah Sukan Negeri Selangor) (0.99 公里), Kolej Restu (1.17 公里)
- 購物：Anggerik Mall (0.16 公里), Kompleks PKNS (0.4 公里), Halal2Go (0.51 公里), Plaza Alam Sentral (0.58 公里), 99 Speedmart (0.97 公里)
- 醫療：AVISENA Women's & Children's Specialist Hospital (0.13 公里), Avisena Dialysis Centre (0.26 公里)
- 公園：Dataran Shah Alam Grand Stand (0.46 公里), Taman Warisan Melayu (0.51 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Astrum Shah Alam 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Petaling district在建 16,625 + 計劃 5,058，對比現有 187,586 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1%（NAPIC）
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 456,000 約等於 Petaling 家庭收入中位數 3.6 年（DOSM）
Astrum Shah Alam 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Astrum Shah Alam | Bayu Timur Residences 9.8 公里外，同區 | Alora Residence 8.1 公里外，價格相近 | Residensi Danau 11.0 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 456,000 | RM 528,000 | RM 470,800 | RM 452,780 |
| 開價呎價 | RM 745–800 | RM 528–559 | RM 683 | ≈ RM 800 |
| 建築面積（平方尺） | 570–1,065 | 1,000–1,280 | 568–1,457 | 566–999 |
| 地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 建設中 2028 | 建設中 2029 | 建設中 2027 | 新推介 2027 |
| 單位 · 樓層 | 1,252 · 32 | 518 · Block A & B: 5 levels; Block C & D: 24 levels | 770 · Tower A: 43, Tower B: 38 | 428 · 32 |
| 每層戶數 | 約 39.1 | 約 21.6 | 約 17.9 | 約 13.4 |
| 步行到站 | 2 分鐘（估算）, SA12 Dato' Menteri - SA Sentral | — | 6 分鐘, KJ34 USJ 21 | 15 分鐘, SP25 Pusat Bandar Puchong |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | 0.0 |
| 軌道交通 /10 | 10.0 | — | 9.5 | 5.0 |
| 密度 /10 | 0.6 | 2.9 | 4.4 | 6.6 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.7 | 7.7 | 7.7 | 7.7 |
| 收入可負擔度 /10 | 9.2 | 8.3 | 9.0 | 9.2 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 步行到站最近（2 分鐘） | 開價呎價最低（RM 528 起） | 最大戶型（1,457 平方尺）; 最早完工（2027） | 入門價最低（RM 452,780）; 每層戶數最少（13.4）; 最早完工（2027） |
Astrum Shah Alam 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 步行 2 分鐘到 SA12 Dato' Menteri - SA Sentral; – 早高峰每 8 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 79 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 4）; ✓ 最大戶型 1,065 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 3.6 年; ✓ 最小戶型 570 平方尺，RM 456,000 起; ✓ 步行 2 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 步行 2 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Astrum Shah Alam：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
地區與車站指南
外國人可以買 Astrum Shah Alam 嗎？
雪蘭莪規定外國買家的最低購買價是 RM 2,000,000（只限分層住宅和有地分層住宅）。 Astrum Shah Alam 的價格是 RM 456,000 – RM 793,000，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Astrum Shah Alam 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 456,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 8,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 36,480（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Astrum Shah Alam 的起價在首購優惠範圍內：馬來西亞公民買第一間房子、價格在 RM500,000 以內，買賣合約在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署，轉讓和貸款合約的印花稅都全免。
Astrum Shah Alam 每月管理費
資料寫的收費是 RM 0.35 psf + 10% sinking fund。570 平方尺的單位每月約 RM 200，1,065 平方尺的單位約 RM 373。維修基金另外收。
Astrum Shah Alam 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區只有 1 個其他有價格的樓盤，所以下表再加上本站雪蘭莪起價最接近 Astrum Shah Alam 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Astrum Shah Alam 的起價每平方尺排第 3 低，是 RM 800。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Astrum Shah Alam | RM 456,000 | RM 800 | 570–1,065 | 2028 |
| Tujuh Residences | RM 501,000 | RM 911 | 550–909 | 預計 Q4 2026 |
| Alora Residence | RM 470,800 | RM 829 | 568–1,457 | 預計 Q3 2027 (SPA 後 48 個月) |
| D'Evia | RM 498,100 | RM 758 | 657–1,109 | Q4 2029 |
| Anya | RM 504,000 | RM 900 | 560–1,389 | Q3 2026 |
| Livista | RM 515,000 | RM 746 | 690–1,035 | Q4 2026 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Astrum Shah Alam 的常見問題
Astrum Shah Alam 起價多少？
Astrum Shah Alam 的發展商開價由 RM 456,000 起，最高 RM 793,000（約每平方尺 RM RM 745 - RM 800 (gross)）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Astrum Shah Alam 是永久地契還是租賃地契？
Astrum Shah Alam 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Astrum Shah Alam Sdn Bhd。
Astrum Shah Alam 有哪些面積和戶型？
建築面積由 570 到 1,065 平方尺，2 到 4 房。
Astrum Shah Alam 有多少個單位、多少層？
1252 個單位，32 層。
Astrum Shah Alam 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2028。
Astrum Shah Alam 的管理費是多少？
RM 0.35 每平方尺 另加 10% 維修基金，按發展商的報價。
怎樣預約看 Astrum Shah Alam 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.
Shah Alam 的其他樓盤
Tujuh Residences — 雪蘭莪Kwasa Damansara, Shah Alam · 租賃地契 · 服務式公寓 · RM 501,000 起