Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal Sungai Besi

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 一眼看懂

• 起價：RM 396,000，最高 RM 758,000 (發展商價單)
• 開價呎價：≈ RM 751 每平方尺
• 地契：租賃地契
• 完工：預計 2028
• 單位：846，62 層，2 - 3 房
• 密度：每層約 14 戶（846 個單位 ÷ 62 層）
• 步行到站：10 分鐘到 SP13 Salak Selatan (直線 0.62 公里，估算)
• 對比Sungai Besi其他新盤：-4% （3 個專案的中位數 RM 779）

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 評分

六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。

• 價格 vs 同區：5.8 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 751，對比Sungai Besi其他 3 個新盤的中位數 RM 779：-4%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
• 軌道交通：7.5 / 10 — 步行 10 分鐘到 SP13 Salak Selatan，直線 0.62 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
• 密度：6.5 / 10 — 846 個單位 ÷ 62 層 = 每層 13.6 戶；其他 141 個專案裡有 92 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
• 區域供應壓力：7.2 / 10 — Mukim Petaling：在建加計劃 11,145 個單位，對比現有 80,955 個，約 14%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
• 收入可負擔度：9.7 / 10 — RM 396,000 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 3.2 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
• 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。

優勢

• 步行約 10 分鐘到 SP13 Salak Selatan（按直線距離估算） (OpenStreetMap)
• Salak Selatan 站平日早高峰每 3 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
• 最低開價呎價比Sungai Besi其他 3 個新盤的中位數低約 4%（RM 751 對 RM 779） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
• Mukim Petaling在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 80,955 個單位的 14% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
• Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
• 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 3.2 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)

注意

• 每層約 14 戶（846 個單位，62 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 的開價落在哪裡

開價呎價中點約 RM 751，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 967（本站 70 個有開價呎價的專案）。

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 的通勤

最近的車站：SP13 Salak Selatan（大城堡線）；每日約 3,862 人次出發、4,355 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 3 分鐘一班.

• 軌道交通：KB03 Salak Selatan (0.21 公里), SP13 Salak Selatan (0.6 公里), SP14 Bandar Tun Razak (1.07 公里)
• 學校：Sekolah Kebangsaan Seri Tasik (0.53 公里), SMK Seri Tasik (0.66 公里), Sekolah Menengah Agama Majlis Agama Islam Wilayah Persekutuan (0.67 公里)
• 購物：99 Speedmart (0.59 公里), HeroMarket (0.72 公里), Plaza Salak Park (1.6 公里), Faber Towers (2.41 公里), Viva Mall (3.29 公里)
• 醫療：Klinik Kesihatan Salak Selatan (0.73 公里), Klinik Promedik (0.96 公里)
• 公園：Taman Tasik Permaisuri (1.51 公里), Taman Desa Recreational Ground (2.51 公里)

軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 周邊市場

• 供應管道：約 14%（Mukim Petaling在建 3,045 + 計劃 8,100，對比現有 80,955 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
• 新盤銷售率：Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100%（NAPIC）
• 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
• 房價收入比：入門價 RM 396,000 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 3.2 年（DOSM）

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 與最接近的選擇正面對比

同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal 適合誰

• 軌道通勤族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 步行 10 分鐘到 SP13 Salak Selatan; ✓ 早高峰每 3 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 40 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
• 自住家庭：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 3）; – 最大戶型 947 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
• 首購族：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 3.2 年; ✓ 最小戶型 527 平方尺，RM 396,000 起; ✓ 步行 10 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
• 出租投資：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 步行 10 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 14%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。

符合只是數字上吻合，不是購買建議。

Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal：已核對的事實與我的看法

我對這個專案的看法撰寫中。

分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。