Ambience Residence Sungai Besi

Ambience Residence位於Sungai Besi，Kuala Lumpur，永久地契High-Rise 住宅地。起價 RM 448,230。建築面積 669-1,080 平方尺。2-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。

Ambience Residence，Sungai Besi的High-Rise 住宅地，發展商 Faithview Group
Ambience Residence, Sungai Besi

Ambience Residence 專案資料

發展商Faithview Group
地址Sungai Besi, 57100 Kuala Lumpur
產業型別High-Rise 住宅地
地契永久地契
土地用途商業地（受房屋發展法令管轄）
起價RM 448,230
價格範圍RM 448,230 – RM 737,600
每平方尺670
建築面積669-1,080 平方尺
房間2-4 房
總單位482
棟數 / 樓層31 層
管理費Approximately RM0.30 每平方尺 （不含維修基金）
完工建設中, 2027

數字來自發展商檔案和我們的資料庫。

Ambience Residence 一眼看懂

  • 起價：RM 448,230，最高 RM 737,600 (發展商價單)
  • 開價呎價：RM 670 每平方尺
  • 地契：永久地契
  • 完工：預計 2027
  • 單位：482，31 層，2 - 4 房
  • 密度：每層約 16 戶（482 個單位 ÷ 31 層）
  • 步行到站：12 分鐘到 PY28 Taman Naga Emas (OpenStreetMap 路線 934 米)
  • 對比Sungai Besi其他新盤：-14% （3 個專案的中位數 RM 779）

Ambience Residence 評分

六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。

  • 價格 vs 同區：7.8 / 10 — 最低開價每平方尺 RM 670，對比Sungai Besi其他 3 個新盤的中位數 RM 779：-14%. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
  • 軌道交通：6.5 / 10 — 步行 12 分鐘到 PY28 Taman Naga Emas，實測路線 934 米（OSM）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
  • 密度：5.4 / 10 — 482 個單位 ÷ 31 層 = 每層 15.5 戶；其他 141 個專案裡有 76 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
  • 區域供應壓力：7.2 / 10 — Mukim Petaling：在建加計劃 11,145 個單位，對比現有 80,955 個，約 14%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
  • 收入可負擔度：9.0 / 10 — RM 448,230 ÷（RM 10,234 × 12），W.P. Kuala Lumpur 2022 年：約 3.6 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
  • 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。

優勢

  • Taman Naga Emas 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
  • 最低開價呎價比Sungai Besi其他 3 個新盤的中位數低約 14%（RM 670 對 RM 779） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
  • Mukim Petaling在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 80,955 個單位的 14% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
  • Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
  • 入門價約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 3.6 年（2022 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)

注意

  • 每層約 16 戶（482 個單位，31 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)

Ambience Residence 的開價落在哪裡

開價呎價中點 RM 670，低於吉隆坡新盤的中位數 RM 967（本站 70 個有開價呎價的專案）。

專案最低呎價最高呎價
AriciaRM 779RM 779
Ambience ResidenceRM 670RM 670
Arte Star Sungai Besi - Arte Star MilanoRM 801RM 801
Arte Star Sungai Besi - Arte Star The RegalRM 751RM 751

Ambience Residence 的通勤

到軌道，門到門開車，不塞車
吉隆坡市中心40 分鐘：步行 13、等車 2、車程 16、轉車 1 次、步行 4；Kuchai 到 KLCC16 分鐘
敦拉薩國際貿易中心27 分鐘：步行 13、等車 2、車程 9、步行 3；Kuchai 到 Tun Razak Exchange18 分鐘
南孟沙58 分鐘：步行 13、等車 2、車程 27、轉車 2 次、步行 6；Kuchai 到 Kerinchi11 分鐘
谷中城58 分鐘：步行 13、等車 2、車程 25、轉車 2 次、步行 8；Kuchai 到 Abdullah Hukum12 分鐘
賽城—28 分鐘
八打靈再也 SS284 分鐘：步行 13、等車 2、車程 38、轉車 2 次、步行 21；Kuchai 到 Taman Paramount18 分鐘

最近的車站：PY28 Taman Naga Emas（布城線）；每日約 1,370 人次出發、0 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.

  • 軌道交通：PY28 Taman Naga Emas (0.65 公里), PY27 Kuchai (0.81 公里), ERL Bandar Tasik Selatan (1.58 公里)
  • 學校：SK Salak South (0.26 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Salak South (0.4 公里), Sekolah Rendah Agama Al-Islamiah (0.9 公里)
  • 購物：99 Speedmart (0.32 公里), Plaza Salak Park (0.49 公里), Giant Hypermarket (0.5 公里), Endah Parade (2.25 公里), Faber Towers (2.55 公里)
  • 醫療：Klinik Mediviron (0.44 公里), Klinik Kuchai Avenue (0.83 公里)
  • 公園：Sri petaling Recreational Park (1.33 公里), Pekan Sungai Besi Community Park (2.52 公里)

軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。

Ambience Residence 周邊市場

  • 供應管道：約 14%（Mukim Petaling在建 3,045 + 計劃 8,100，對比現有 80,955 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
  • 新盤銷售率：Mukim Petaling 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 126 個公寓單位，報告已售 100%（NAPIC）
  • 房價指數（吉隆坡高樓）：2026 Q2 為 229.8（初步），比 2025 Q2高 1.5%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
  • 房價收入比：入門價 RM 448,230 約等於 W.P. Kuala Lumpur 家庭收入中位數 3.6 年（DOSM）

Ambience Residence 與最接近的選擇正面對比

同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。

專案Ambience ResidenceArte Star Sungai Besi - Arte Star Milano
1.7 公里外，同區		Arte Star Sungai Besi - Arte Star The Regal
1.7 公里外，同區		Aricia
4.5 公里外，同區
起價RM 448,230RM 422,000RM 396,000RM 461,000
開價呎價RM 670≈ RM 801≈ RM 751RM 779
建築面積（平方尺）669–1,080527–1,185527–947550–1,420
地契永久地契租賃地契租賃地契永久地契
完工建設中 2027建設中 2029建設中 2028建設中 2029
單位 · 樓層482 · 31996 · 51846 · 62787 · Tower A: 50 floors, Tower B: 47 floors
每層戶數約 15.5約 19.5約 13.6約 15.7
步行到站12 分鐘, PY28 Taman Naga Emas10 分鐘（估算）, SP13 Salak Selatan10 分鐘（估算）, SP13 Salak Selatan17 分鐘, AG11 Chan Sow Lin
價格 vs 同區 /107.83.65.84.2
軌道交通 /106.57.57.54.0
密度 /105.43.86.55.2
區域供應壓力 /107.27.27.27.2
收入可負擔度 /109.09.39.78.9
發展商記錄 /10————
強項開價呎價最低（RM 670 起）; 最早完工（2027）步行到站最近（10 分鐘）入門價最低（RM 396,000）; 步行到站最近（10 分鐘）; 每層戶數最少（13.6）最大戶型（1,420 平方尺）

Ambience Residence 適合誰

  • 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 12 分鐘到 PY28 Taman Naga Emas; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 40 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
  • 自住家庭：很符合 (3 項中符合 3 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 4）; ✓ 最大戶型 1,080 平方尺; ✓ 步行 10 分鐘內列出 1 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
  • 首購族：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 3.6 年; ✓ 最小戶型 669 平方尺，RM 448,230 起; – 步行 12 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
  • 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 12 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 14%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。

符合只是數字上吻合，不是購買建議。

Ambience Residence：已核對的事實與我的看法

我對這個專案的看法撰寫中。

分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。

地區與車站指南

外國人可以買 Ambience Residence 嗎？

在吉隆坡，外國買家要買 RM 1,000,000 或以上的單位。 Ambience Residence 的價格是 RM 448,230 – RM 737,600，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。

Ambience Residence 房價以外的費用

專案以起價 RM 448,230 計
轉讓印花稅（馬來西亞買家）RM 7,965（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%）
轉讓印花稅（外國買家）RM 35,858（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率）
貸款合約印花稅貸款額的 0.5%
律師費首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表

Ambience Residence 的起價在首購優惠範圍內：馬來西亞公民買第一間房子、價格在 RM500,000 以內，買賣合約在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之間簽署，轉讓和貸款合約的印花稅都全免。

Ambience Residence 每月管理費

資料寫的收費是 Approximately RM0.30 psf (Excluding Sinking Fund)。669 平方尺的單位每月約 RM 201，1,080 平方尺的單位約 RM 324。維修基金另外收。

Ambience Residence 跟吉隆坡其他樓盤比較

本站在同一區只有 1 個其他有價格的樓盤，所以下表再加上本站吉隆坡起價最接近 Ambience Residence 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。

這 6 個樓盤裡，Ambience Residence 的起價每平方尺排第 2 低，是 RM 670。

樓盤起價起價每平方尺面積（平方尺）完工
Ambience ResidenceRM 448,230RM 670669–1,0802027
AriciaRM 461,000RM 838550–1,420預計 Q2 2029
The VividzRM 446,400RM 922484–915APDL 後 52 個月 (~2030)
Riverville Residences 2RM 430,000RM 535803–915預計 Q3 2027
The Kingswoodz @ Bukit JalilRM 422,500RM 891474–9042028 (SPA 後 52 個月)
Aurum Business Centre (Suites)RM 417,545RM 792527–679預計 Q4 2029

起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。

關於 Ambience Residence 的常見問題

Ambience Residence 起價多少？

Ambience Residence 的發展商開價由 RM 448,230 起，最高 RM 737,600（約每平方尺 RM 670）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。

Ambience Residence 是永久地契還是租賃地契？

Ambience Residence 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Faithview Group。

Ambience Residence 有哪些面積和戶型？

建築面積由 669 到 1,080 平方尺，2 到 4 房。

Ambience Residence 有多少個單位、多少層？

482 個單位，31 層。

Ambience Residence 什麼時候完工？

建設中；預計完工：2027。

Ambience Residence 的管理費是多少？

Approximately RM0.30 每平方尺 （不含維修基金），按發展商的報價。

怎樣預約看 Ambience Residence 或索取戶型圖？

WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。

諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.

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