Alamanda Heights Taman Bukit Serdang, Seri Kembangan
Alamanda Heights位於Taman Bukit Serdang, Seri Kembangan，Selangor，永久地契High-Rise 住宅地。起價 RM 565,000。建築面積 971-1,050 平方尺。3 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Alamanda Heights 專案資料
| 發展商 | Multiplex Land Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | PT 3400 Alamanda Heights, Taman Bukit Serdang, 43300 Seri Kembangan, Selangor |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 |
| 起價 | RM 565,000 |
| 價格範圍 | RM 565,000 – RM 695,800 |
| 建築面積 | 971-1,050 平方尺 |
| 房間 | 3 房 |
| 總單位 | 440 |
| 棟數 / 樓層 | 36 層 |
| 管理費 | Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel) |
| 完工 | 新推介, 2030 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Alamanda Heights 一眼看懂
- 起價：RM 565,000，最高 RM 695,800 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 565–680 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2030
- 單位：440，36 層，3+1 - 3+1+1 Study 房
- 密度：每層約 12 戶（440 個單位 ÷ 36 層）
- 步行到站：26 分鐘到 PY31 Serdang Raya Utara (直線 1.61 公里，估算)
- 對比Taman Bukit Serdang已完工二手房: 中位數約 RM 328（106 宗成交）
Alamanda Heights 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：0.0 / 10 — 步行 26 分鐘到 PY31 Serdang Raya Utara，直線 1.61 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：7.0 / 10 — 440 個單位 ÷ 36 層 = 每層 12.2 戶；其他 141 個專案裡有 98 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：7.7 / 10 — Petaling district：在建加計劃 21,683 個單位，對比現有 187,586 個，約 12%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：7.9 / 10 — RM 565,000 ÷（RM 10,688 × 12），Petaling 2024 年：約 4.4 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Serdang Raya Utara 站平日早高峰每 4 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
- Petaling district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 187,586 個單位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Petaling 家庭收入中位數 4.4 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
注意
- 步行到最近的車站 PY31 Serdang Raya Utara 約 26 分鐘 (OpenStreetMap)
- 開價起點比Taman Bukit Serdang已完工二手房的中位數高 RM 237 每平方尺（約 72%；中位數約 RM 328，106 宗成交） (NAPIC 公開成交資料)
- Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 每層約 12 戶（440 個單位，36 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Alamanda Heights 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 622，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。
Taman Bukit Serdang已完工二手房：NAPIC 中位數約每平方尺 RM 328，18 個專案 106 宗成交，2024-01 至 2026-05。新盤和已完工二手房是不同的產品。
Alamanda Heights 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | 61 分鐘：步行 26、等車 2、車程 24、轉車 1 次、步行 4；Serdang Raya Utara 到 KLCC | 23 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | 48 分鐘：步行 26、等車 2、車程 17、步行 3；Serdang Raya Utara 到 Tun Razak Exchange | 25 分鐘 |
| 南孟沙 | 79 分鐘：步行 26、等車 2、車程 35、轉車 2 次、步行 6；Serdang Raya Utara 到 Kerinchi | 20 分鐘 |
| 谷中城 | 79 分鐘：步行 26、等車 2、車程 33、轉車 2 次、步行 8；Serdang Raya Utara 到 Abdullah Hukum | 20 分鐘 |
| 賽城 | — | 26 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | 105 分鐘：步行 26、等車 2、車程 46、轉車 2 次、步行 21；Serdang Raya Utara 到 Taman Paramount | 25 分鐘 |
最近的車站：PY31 Serdang Raya Utara（布城線）；每日約 1,559 人次出發、0 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 4 分鐘一班.
- 軌道交通：PY31 Serdang Raya Utara (1.61 公里), PY32 Serdang Raya Selatan (1.86 公里), PY33 Serdang Jaya (2.4 公里)
- 學校：Kingsgate International School (1.01 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Seri Kembangan (1.08 公里), Sekolah Jenis Kebangsaan (Cina) Serdang Baru (1) (1.46 公里)
- 購物：99 Speedmart (0.71 公里), Econsave (2 公里), South City Plaza (2.06 公里), Pavilion Bukit Jalil (2.92 公里), The Mines (3.02 公里)
- 醫療：Pusat Hemodialisis Mawar (Cawangan Seri Kembangan) (0.87 公里), SJAM-KPS Pusat Hemodialisis Serdang Raya (Station 14) (1.28 公里)
- 公園：Taman Rekreasi Kawasan Perindustrian Bukit Serdang (1.09 公里), Taman Rekreasi Kawasan Seri Kembangan (1.62 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Alamanda Heights 周邊市場
- 供應管道：約 12%（Petaling district在建 16,625 + 計劃 5,058，對比現有 187,586 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Petaling district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 6,802 個公寓單位，報告已售 12.1%（NAPIC）
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
- 房價收入比：入門價 RM 565,000 約等於 Petaling 家庭收入中位數 4.4 年（DOSM）
Alamanda Heights 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Alamanda Heights | Trinity Nordic Residences 2.3 公里外，價格相近 | Trinity Rainfora 5.5 公里外，價格相近 | AKASA Cheras South 7.0 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 565,000 | RM 588,888 | RM 531,000 | RM 570,888 |
| 開價呎價 | RM 565–680 | RM 628 | ≈ RM 719 | RM 672 |
| 建築面積（平方尺） | 971–1,050 | 937–2,014 | 739–1,184 | 850–2,048 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2030 | 建設中 2029 | 建設中 2028 | 已完工 2021 |
| 單位 · 樓層 | 440 · 36 | 714 · Tower A: 27-Storey, Tower B: 29-Storey, Tower C: 29-Storey | 535 · 31 | 998 · Tower A: 35 storeys, Tower B & C: 29 storeys |
| 每層戶數 | 約 12.2 | 約 24.6 | 約 17.3 | 約 28.5 |
| 步行到站 | 26 分鐘（估算）, PY31 Serdang Raya Utara | 23 分鐘, PY34 UPM | 5 分鐘, SP22 Kinrara | 31 分鐘（估算）, KG31 Bukit Dukung |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | — |
| 軌道交通 /10 | 0.0 | 1.0 | 10.0 | 0.0 |
| 密度 /10 | 7.0 | 2.1 | 4.6 | 1.6 |
| 區域供應壓力 /10 | 7.7 | 7.7 | — | — |
| 收入可負擔度 /10 | 7.9 | 7.6 | — | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 565 起）; 每層戶數最少（12.2） | — | 入門價最低（RM 531,000）; 步行到站最近（5 分鐘） | 最大戶型（2,048 平方尺）; 最早完工（2021） |
Alamanda Heights 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 26 分鐘到 PY31 Serdang Raya Utara; ✓ 早高峰每 4 分鐘一班; – 搭軌道門到門到吉隆坡市中心 61 分鐘. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（3+1 - 3+1+1 Study）; ✓ 最大戶型 1,050 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — ✓ 入門價約等於縣內家庭收入中位數 4.4 年; – 最小戶型 971 平方尺，RM 565,000 起; – 步行 26 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 26 分鐘到站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 12%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Alamanda Heights：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Alamanda Heights 嗎？
雪蘭莪的外國買家最低價是每個單位 RM 2,000,000（只限分層住宅和有地分層住宅）。 Alamanda Heights 的價格是 RM 565,000 – RM 695,800，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Alamanda Heights 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 565,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 10,950（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 45,200（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Alamanda Heights 每月管理費
資料寫的收費是 Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel)。971 平方尺的單位每月約 RM 272，1,050 平方尺的單位約 RM 294。這個數目已包括維修基金。
Alamanda Heights 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站雪蘭莪起價最接近 Alamanda Heights 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Alamanda Heights 的起價每平方尺最低，是 RM 582。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Alamanda Heights | RM 565,000 | RM 582 | 971–1,050 | 2030 |
| Amaya | RM 561,000 | RM 1,041 | 539–1,230 | Q1 2028 |
| Amara | RM 574,200 | RM 877 | 655–1,272 | Q4 2028 |
| ARRA | RM 554,000 | RM 768 | 721–1,285 | 待定 |
| Mosaic | RM 577,000 | RM 1,036 | 557–1,509 | Q2 2029 |
| The Atera | RM 580,000 | RM 748 | 775–1,400 | Q2 2028 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Alamanda Heights 的常見問題
Alamanda Heights 起價多少？
Alamanda Heights 的發展商開價由 RM 565,000 起，最高 RM 695,800。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Alamanda Heights 是永久地契還是租賃地契？
Alamanda Heights 是永久地契，土地用途為住宅地，發展商是 Multiplex Land Sdn Bhd。
Alamanda Heights 有哪些面積和戶型？
建築面積由 971 到 1,050 平方尺，3 房。
Alamanda Heights 有多少個單位、多少層？
440 個單位，36 層。
Alamanda Heights 什麼時候完工？
新推介；預計完工：2030。
Alamanda Heights 的管理費是多少？
Estimate RM0.28psf (Not include the car park accessory parcel)，按發展商的報價。
怎樣預約看 Alamanda Heights 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.