Myra Senja Subang 2
Myra Senja位于Subang 2，Selangor，租赁地契High-Rise 住宅地。起价 RM 658,600。建筑面积 556-1,420 平方尺。1-4 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Myra Senja 项目资料
| 发展商 | Myra Land Sdn Bhd (OIB Group) |
|---|---|
| 地址 | Persiaran Angkasa, Taman Subang Murni, Subang 2, 40150 Shah Alam, Selangor |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租赁地契 |
| 土地用途 | 商业地（受房屋发展法令管辖） |
| 起价 | RM 658,600 |
| 价格范围 | RM 658,600 – RM 852,800 |
| 建筑面积 | 556-1,420 平方尺 |
| 房间 | 1-4 房 |
| 总单位 | 576 |
| 栋数 / 楼层 | 20 层 |
| 管理费 | 待定 |
| 完工 | 新推介, 2028 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Myra Senja 一眼看懂
- 起价：RM 658,600，最高 RM 852,800 (发展商价单)
- 开价呎价：RM 600 每平方尺
- 地契：租赁地契
- 完工：预计 2028
- 单位：576，20 层，1 - 4 房
- 密度：每层约 29 户（576 个单位 ÷ 20 层）
- 步行到站：37 分钟到 KG05 Kwasa Sentral (直线 2.27 公里，估算)
Myra Senja 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 37 分钟到 KG05 Kwasa Sentral，直线 2.27 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：1.4 / 10 — 576 个单位 ÷ 20 层 = 每层 28.8 户；其他 141 个项目里有 20 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Kwasa Sentral 站平日早高峰每 6 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
注意
- 步行到最近的车站 KG05 Kwasa Sentral 约 37 分钟 (OpenStreetMap)
- 每层约 29 户（576 个单位，20 层） (发展商价单与资料库，以本页为准)
Myra Senja 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 600，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。
Myra Senja 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | — | 30 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | — | 37 分钟 |
| 南孟沙 | — | 26 分钟 |
| 谷中城 | — | 26 分钟 |
| 赛城 | — | 39 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | — | 19 分钟 |
最近的车站：KG05 Kwasa Sentral（加影线）；每日约 3,177 人次出发、3,697 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 6 分钟一班.
- 轨道交通：KG05 Kwasa Sentral (2.28 公里), KG04 PY01 Kwasa Damansara (3.32 公里)
- 学校：Sekolah Kebangsaan Subang Bestari (1.19 公里), Sekolah Kebangssan Subang Perdana (1.2 公里), Maahad Tahfiz Dar Tarim (1.32 公里)
- 购物：99 Speedmart (0.42 公里), Tankquip Resources Sdn Bhd (0.7 公里), Super Seven (1.33 公里), Star Avenue Lifestyle Mall (1.4 公里), Designer Stone Gallery (2.69 公里)
- 医疗：Poliklinik Leeson (0.36 公里), Klinik Syifa' (1.31 公里)
- 公园：Laman Budaya Ilmu (SPBT) (1.5 公里), Laman Kelab Kitar Semula (1.51 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Myra Senja 周边市场
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
Myra Senja 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Myra Senja | Daya Residence 2.1 公里外，价格相近 | Alstonia Hilltop Homes 5.9 公里外，价格相近 | Senna Heights 6.3 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 658,600 | RM 631,800 | RM 722,600 | RM 672,800 |
| 开价呎价 | RM 600 | RM 565–675 | RM 771 | RM 658–667 |
| 建筑面积（平方尺） | 556–1,420 | 947–3,810 | 1,001–3,600 | 700–1,464 |
| 地契 | 租赁地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 新推介 2028 | 建设中 2029 | 已完工 2024 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 576 · 20 | 225 · 23 | 245 · 24 | 780 · 43 |
| 每层户数 | 约 28.8 | 约 9.8 | 约 10.2 | 约 18.1 |
| 步行到站 | 37 分钟（估算）, KG05 Kwasa Sentral | 14 分钟（估算）, KG05 Kwasa Sentral | 37 分钟（估算）, PY04 Sungai Buloh | 18 分钟, PY05 Damansara Damai |
| 价格 vs 同区 /10 | — | 7.4 | — | — |
| 轨道交通 /10 | 0.0 | 5.5 | 0.0 | 3.5 |
| 密度 /10 | 1.4 | 8.0 | 7.8 | 4.3 |
| 区域供应压力 /10 | — | 7.7 | — | — |
| 收入可负担度 /10 | — | 7.1 | — | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | — | 入门价最低（RM 631,800）; 开价呎价最低（RM 565 起）; 最大户型（3,810 平方尺）; 步行到站最近（14 分钟）; 每层户数最少（9.8） | 最早完工（2024） | — |
Myra Senja 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 37 分钟到 KG05 Kwasa Sentral; – 早高峰每 6 分钟一班; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：部分符合 (3 项中符合 2 项) — ✓ 有 3 房户型（1 - 4）; ✓ 最大户型 1,420 平方尺; – 步行 10 分钟内列出 0 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 没有县内收入记录; ✓ 最小户型 556 平方尺，RM 658,600 起; – 步行 37 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 步行 37 分钟到站; ✓ 有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Myra Senja：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
外国人可以买 Myra Senja 吗？
雪兰莪的外国买家最低价是每个单位 RM 2,000,000（只限分层住宅和有地分层住宅）。 Myra Senja 的价格是 RM 658,600 – RM 852,800，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Myra Senja 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 658,600 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 13,758（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 52,688（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Myra Senja 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站雪兰莪起价最接近 Myra Senja 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Myra Senja 的起价每平方尺最高，是 RM 1,185。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Myra Senja | RM 658,600 | RM 1,185 | 556–1,420 | 2028 |
| Veridian | RM 661,000 | RM 698 | 947–1,302 | Q2 2029 |
| Forest Hill | RM 643,300 | RM 675 | 953–1,527 | Q1 2027 |
| Daya Residence | RM 631,800 | RM 667 | 947–3,810 | 待定 |
| Dwi Aurora | RM 631,000 | RM 701 | 900–1,284 | Q2 2030 |
| Atera Phase 2 | RM 691,400 | RM 892 | 775–1,420 | 2028 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Myra Senja 的常见问题
Myra Senja 起价多少？
Myra Senja 的发展商开价由 RM 658,600 起，最高 RM 852,800。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Myra Senja 是永久地契还是租赁地契？
Myra Senja 是租赁地契，土地用途为商业地（受房屋发展法令管辖），发展商是 Myra Land Sdn Bhd (OIB Group)。
Myra Senja 有哪些面积和户型？
建筑面积由 556 到 1,420 平方尺，1 到 4 房。
Myra Senja 有多少个单位、多少层？
576 个单位，20 层。
Myra Senja 什么时候完工？
新推介；预计完工：2028。
Myra Senja 的管理费是多少？
待定（每平方尺），按发展商的报价。
怎样预约看 Myra Senja 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.