Erat Residence @ Alam Impian Alam Impian
Erat Residence @ Alam Impian位于Alam Impian，Selangor，永久地契High-Rise 住宅地。起价 RM 666,000。建筑面积 1,098-2,206 平方尺。3-5 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Erat Residence @ Alam Impian 项目资料
| 发展商 | Suntrack Development Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | 1, 35/45, Persiaran Hang Nadim, Alam Impian, Seksyen 35, 40470 Shah Alam, Selangor |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 |
| 起价 | RM 666,000 |
| 价格范围 | RM 666,000 – RM 1,346,000 |
| 每平方尺 | 607 |
| 建筑面积 | 1,098-2,206 平方尺 |
| 房间 | 3-5 房 |
| 总单位 | 269 |
| 栋数 / 楼层 | 27 层 |
| 管理费 | RM0.35 另加 10% 维修基金 |
| 完工 | 建设中, 2028 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Erat Residence @ Alam Impian 一眼看懂
- 起价：RM 666,000，最高 RM 1,346,000 (发展商价单)
- 开价呎价：RM 607 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2028
- 单位：269，27 层，3 - 5 房
- 密度：每层约 10 户（269 个单位 ÷ 27 层）
- 步行到站：68 分钟到 SA14 UiTM Shah Alam (直线 4.18 公里，估算)
Erat Residence @ Alam Impian 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：0.0 / 10 — 步行 68 分钟到 SA14 UiTM Shah Alam，直线 4.18 公里（估算）. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：7.9 / 10 — 269 个单位 ÷ 27 层 = 每层 10.0 户；其他 141 个项目里有 112 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- UiTM Shah Alam 站平日早高峰每 8 分钟一班车 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
注意
- 步行到最近的车站 SA14 UiTM Shah Alam 约 68 分钟 (OpenStreetMap)
Erat Residence @ Alam Impian 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 607，低于雪兰莪新盘的中位数 RM 691（本站 54 个有开价呎价的项目）。
| 项目 | 最低呎价 | 最高呎价 |
|---|---|---|
| Casa D'Arcadia | RM 756 | RM 815 |
| Erat Residence @ Alam Impian | RM 607 | RM 607 |
Erat Residence @ Alam Impian 的通勤
| 到 | 轨道，门到门 | 开车，不塞车 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | — | 37 分钟 |
| 敦拉萨国际贸易中心 | — | 41 分钟 |
| 南孟沙 | — | 29 分钟 |
| 谷中城 | — | 29 分钟 |
| 赛城 | — | 33 分钟 |
| 八打灵再也 SS2 | — | 26 分钟 |
最近的车站：SA14 UiTM Shah Alam（莎阿南线）；每日约 834 人次出发、814 人次到达（30 天平均）；平日早高峰每 8 分钟一班.
- 轨道交通：KD12 Padang Jawa (3.52 公里), KD11 Shah Alam (3.78 公里)
- 学校：Eaton International School (0.14 公里), Maahad Integrasi Tahfiz Sains & Teknologi (1 公里), Sekolah Menengah Kebangsaan Seksyen 24 Shah Alam (1.48 公里)
- 购物：LakePoint Central @ Setia AlamImpian (0.45 公里), 99 Speedmart (1.17 公里), Pasar Raya Sinar Wawasan (1.6 公里), Ole Ole (2.09 公里), Suria Jaya (3.8 公里)
- 医疗：Klinik Prima Impian (1.19 公里), Poliklinik An-Nisa' (1.64 公里)
- 公园：Car Parking (1.47 公里), Parking Kereta (1.49 公里)
轨道：data.gov.my 的 GTFS 时刻表和 Rapid Rail 乘客资料，步行 + 高峰班距一半 + 车程 + 每次转车 5 分钟。开车：OSRM（OpenStreetMap），不塞车。地点：OpenStreetMap，直线距离。
Erat Residence @ Alam Impian 周边市场
- 房价指数（雪兰莪高楼）：2026 Q2 为 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵盖全州）
Erat Residence @ Alam Impian 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Erat Residence @ Alam Impian | Casa D'Arcadia 0.9 公里外，同区 | Amara 12.3 公里外，价格相近 | Myra Senja 15.9 公里外，价格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起价 | RM 666,000 | RM 3,235,800 | RM 574,200 | RM 658,600 |
| 开价呎价 | RM 607 | RM 756–815 | RM 912 | RM 600 |
| 建筑面积（平方尺） | 1,098–2,206 | 3,345–4,393 | 655–1,272 | 556–1,420 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 完工 | 建设中 2028 | 建设中 2027 | 新推介 2028 | 新推介 2028 |
| 单位 · 楼层 | 269 · 27 | 172 · 2-3 | 412 · 28 | 576 · 20 |
| 每层户数 | 约 10 | 约 57.3 | 约 14.7 | 约 28.8 |
| 步行到站 | 68 分钟（估算）, SA14 UiTM Shah Alam | 78 分钟（估算）, SA14 UiTM Shah Alam | 12 分钟, KJ26 Ara Damansara | 37 分钟（估算）, KG05 Kwasa Sentral |
| 价格 vs 同区 /10 | — | — | — | — |
| 轨道交通 /10 | 0.0 | 0.0 | 6.5 | 0.0 |
| 密度 /10 | 7.9 | 0.6 | 5.8 | 1.4 |
| 区域供应压力 /10 | — | — | 7.7 | — |
| 收入可负担度 /10 | — | — | 7.8 | — |
| 发展商记录 /10 | — | — | — | — |
| 强项 | 每层户数最少（10.0） | 最大户型（4,393 平方尺）; 最早完工（2027） | 入门价最低（RM 574,200）; 步行到站最近（12 分钟） | 开价呎价最低（RM 600 起） |
Erat Residence @ Alam Impian 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 68 分钟到 SA14 UiTM Shah Alam; – 早高峰每 8 分钟一班; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 有 3 房户型（3 - 5）; ✓ 最大户型 2,206 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 1 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 没有县内收入记录; – 最小户型 1,098 平方尺，RM 666,000 起; – 步行 68 分钟到轨道站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 步行 68 分钟到站; – 记录中没有 1 房户型; – 没有区域供应记录. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Erat Residence @ Alam Impian：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
外国人可以买 Erat Residence @ Alam Impian 吗？
在雪兰莪，外国买家要买 RM 2,000,000 或以上的单位（只限分层住宅和有地分层住宅）。 Erat Residence @ Alam Impian 的价格是 RM 666,000 – RM 1,346,000，以目前的价格资料看，低于这个门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Erat Residence @ Alam Impian 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 666,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 13,980（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 53,280（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Erat Residence @ Alam Impian 跟雪兰莪其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站雪兰莪起价最接近 Erat Residence @ Alam Impian 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Erat Residence @ Alam Impian 的起价每平方尺最低，是 RM 607。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Erat Residence @ Alam Impian | RM 666,000 | RM 607 | 1,098–2,206 | 2028 |
| Veridian | RM 661,000 | RM 698 | 947–1,302 | Q2 2029 |
| Forest Hill | RM 643,300 | RM 675 | 953–1,527 | Q1 2027 |
| Atera Phase 2 | RM 691,400 | RM 892 | 775–1,420 | 2028 |
| Amika Residence | RM 697,800 | RM 790 | 883–1,227 | Q3 2027 |
| Daya Residence | RM 631,800 | RM 667 | 947–3,810 | 待定 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Erat Residence @ Alam Impian 的常见问题
Erat Residence @ Alam Impian 起价多少？
Erat Residence @ Alam Impian 的发展商开价由 RM 666,000 起，最高 RM 1,346,000（约每平方尺 RM 607）。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Erat Residence @ Alam Impian 是永久地契还是租赁地契？
Erat Residence @ Alam Impian 是永久地契，土地用途为住宅地，发展商是 Suntrack Development Sdn Bhd。
Erat Residence @ Alam Impian 有哪些面积和户型？
建筑面积由 1,098 到 2,206 平方尺，3 到 5 房。
Erat Residence @ Alam Impian 有多少个单位、多少层？
269 个单位，27 层。
Erat Residence @ Alam Impian 什么时候完工？
建设中；预计完工：2028。
Erat Residence @ Alam Impian 的管理费是多少？
RM0.35 另加 10% 维修基金（每平方尺），按发展商的报价。
怎样预约看 Erat Residence @ Alam Impian 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.