Seri Embun @ City of Elmina Elmina
Seri Embun @ City of Elmina位於Elmina，Selangor，永久地契有地 住宅地。起價 RM 1,583,000。建築面積 2,982-3,339 平方尺。5 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Seri Embun @ City of Elmina 專案資料
| 發展商 | Eastern & Oriental Berhad |
|---|---|
| 地址 | Persiaran Shorea, Elmina, Seksyen U15, 40170 Shah Alam, Selangor. |
| 產業型別 | 有地 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 Strata under HDA |
| 起價 | RM 1,583,000 |
| 價格範圍 | RM 1,583,000 – RM 2,177,000 |
| 每平方尺 | From RM531 |
| 建築面積 | 2,982-3,339 平方尺 |
| 房間 | 5 房 |
| 總單位 | 360 |
| 棟數 / 樓層 | 3 層 |
| 管理費 | From RM422.40 per month (Estimate RM3.30 per share unit) |
| 完工 | 建設中, 2029 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Seri Embun @ City of Elmina 一眼看懂
- 起價：RM 1,583,000，最高 RM 2,177,000 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 531 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：360，3 層，5 房
- 密度：每層約 120 戶（360 個單位 ÷ 3 層）
Seri Embun @ City of Elmina 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：0.0 / 10 — 360 個單位 ÷ 3 層 = 每層 120.0 戶；其他 141 個專案裡有 0 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
注意
- 每層約 120 戶（360 個單位，3 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Seri Embun @ City of Elmina 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 531，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。
Seri Embun @ City of Elmina 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | — | 37 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | — | 45 分鐘 |
| 南孟沙 | — | 33 分鐘 |
| 谷中城 | — | 33 分鐘 |
| 賽城 | — | 41 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | — | 26 分鐘 |
- 學校：SJK (C) Ladang Regent, Elmina (0.74 公里), SJK (T) Ladang Rasak (1.85 公里), SK Taman Bukit Subang (2.02 公里)
- 購物：Jaya Grocer (1.15 公里), Elmina Lakeside Mall (1.2 公里), Pasar Raya Borong Matahari (1.72 公里), Tankquip Resources Sdn Bhd (6.2 公里), Star Avenue Lifestyle Mall (6.82 公里)
- 醫療：Klinik Ikhwan (2.43 公里), Klinik Bahiah (2.48 公里)
- 公園：Elmina Urban Park (1.21 公里), Elmina Valley Central Park (1.74 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Seri Embun @ City of Elmina 周邊市場
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
Seri Embun @ City of Elmina 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Seri Embun @ City of Elmina | Jimbaran @ Gaia Gardens, Setia Eco Templer 20.3 公里外，價格相近 |
|---|---|---|
| 起價 | RM 1,583,000 | RM 1,509,000 |
| 開價呎價 | RM 531 | RM 683 |
| 建築面積（平方尺） | 2,982–3,339 | 2,230–2,780 |
| 地契 | 永久地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 建設中 2029 | 已完工 2026 |
| 單位 · 樓層 | 360 · 3 | 70 · 2 |
| 每層戶數 | 約 120 | 約 35 |
| 步行到站 | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — |
| 軌道交通 /10 | — | — |
| 密度 /10 | 0.0 | 0.9 |
| 區域供應壓力 /10 | — | — |
| 收入可負擔度 /10 | — | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 531 起）; 最大戶型（3,339 平方尺） | 入門價最低（RM 1,509,000）; 每層戶數最少（35.0）; 最早完工（2026） |
Seri Embun @ City of Elmina 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（5）; ✓ 最大戶型 3,339 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 沒有縣內收入記錄; – 最小戶型 2,982 平方尺，RM 1,583,000 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 記錄中沒有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Seri Embun @ City of Elmina：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Seri Embun @ City of Elmina 嗎？
雪蘭莪的外國買家最低價是每個單位 RM 2,000,000（只限分層住宅和有地分層住宅）。 Seri Embun @ City of Elmina 的價格是 RM 1,583,000 – RM 2,177,000，單看價格，只有 RM 2,000,000 或以上的單位過門檻，通常是較大的戶型。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Seri Embun @ City of Elmina 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 1,583,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 47,320（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 126,640（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Seri Embun @ City of Elmina 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站雪蘭莪起價最接近 Seri Embun @ City of Elmina 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Seri Embun @ City of Elmina 的起價每平方尺最低，是 RM 531。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Seri Embun @ City of Elmina | RM 1,583,000 | RM 531 | 2,982–3,339 | 2029 |
| Stellar Damansara | RM 1,858,800 | RM 917 | 2,028–2,530 | Q4 2026 |
| Zenia Damansara | RM 1,300,000 | RM 769 | 1,691–4,247 | 2030 |
| D'Tessera | RM 793,200 | RM 721 | 1,100–1,331 | Q1 2026 |
| Amika Residence | RM 697,800 | RM 790 | 883–1,227 | Q3 2027 |
| Atera Phase 2 | RM 691,400 | RM 892 | 775–1,420 | 2028 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Seri Embun @ City of Elmina 的常見問題
Seri Embun @ City of Elmina 起價多少？
Seri Embun @ City of Elmina 的發展商開價由 RM 1,583,000 起，最高 RM 2,177,000（約每平方尺 RM From RM531）。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Seri Embun @ City of Elmina 是永久地契還是租賃地契？
Seri Embun @ City of Elmina 是永久地契，土地用途為住宅地 Strata under HDA，發展商是 Eastern & Oriental Berhad。
Seri Embun @ City of Elmina 有哪些面積和戶型？
建築面積由 2,982 到 3,339 平方尺，5 房。
Seri Embun @ City of Elmina 有多少個單位、多少層？
360 個單位，3 層。
Seri Embun @ City of Elmina 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2029。
Seri Embun @ City of Elmina 的管理費是多少？
From RM422.40 per month (Estimate RM3.30 per share unit)（每平方尺），按發展商的報價。
怎樣預約看 Seri Embun @ City of Elmina 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.