Myra Senja Subang 2
Myra Senja位於Subang 2，Selangor，租賃地契High-Rise 住宅地。起價 RM 658,600。建築面積 556-1,420 平方尺。1-4 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Myra Senja 專案資料
| 發展商 | Myra Land Sdn Bhd (OIB Group) |
|---|---|
| 地址 | Persiaran Angkasa, Taman Subang Murni, Subang 2, 40150 Shah Alam, Selangor |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 租賃地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 658,600 |
| 價格範圍 | RM 658,600 – RM 852,800 |
| 建築面積 | 556-1,420 平方尺 |
| 房間 | 1-4 房 |
| 總單位 | 576 |
| 棟數 / 樓層 | 20 層 |
| 管理費 | 待定 |
| 完工 | 新推介, 2028 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Myra Senja 一眼看懂
- 起價：RM 658,600，最高 RM 852,800 (發展商價單)
- 開價呎價：RM 600 每平方尺
- 地契：租賃地契
- 完工：預計 2028
- 單位：576，20 層，1 - 4 房
- 密度：每層約 29 戶（576 個單位 ÷ 20 層）
- 步行到站：37 分鐘到 KG05 Kwasa Sentral (直線 2.27 公里，估算)
Myra Senja 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：0.0 / 10 — 步行 37 分鐘到 KG05 Kwasa Sentral，直線 2.27 公里（估算）. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：1.4 / 10 — 576 個單位 ÷ 20 層 = 每層 28.8 戶；其他 141 個專案裡有 20 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Kwasa Sentral 站平日早高峰每 6 分鐘一班車 (GTFS Static, Prasarana via data.gov.my)
注意
- 步行到最近的車站 KG05 Kwasa Sentral 約 37 分鐘 (OpenStreetMap)
- 每層約 29 戶（576 個單位，20 層） (發展商價單與資料庫，以本頁為準)
Myra Senja 的開價落在哪裡
開價呎價中點 RM 600，低於雪蘭莪新盤的中位數 RM 691（本站 54 個有開價呎價的專案）。
Myra Senja 的通勤
| 到 | 軌道，門到門 | 開車，不塞車 |
|---|---|---|
| 吉隆坡市中心 | — | 30 分鐘 |
| 敦拉薩國際貿易中心 | — | 37 分鐘 |
| 南孟沙 | — | 26 分鐘 |
| 谷中城 | — | 26 分鐘 |
| 賽城 | — | 39 分鐘 |
| 八打靈再也 SS2 | — | 19 分鐘 |
最近的車站：KG05 Kwasa Sentral（加影線）；每日約 3,177 人次出發、3,697 人次到達（30 天平均）；平日早高峰每 6 分鐘一班.
- 軌道交通：KG05 Kwasa Sentral (2.28 公里), KG04 PY01 Kwasa Damansara (3.32 公里)
- 學校：Sekolah Kebangsaan Subang Bestari (1.19 公里), Sekolah Kebangssan Subang Perdana (1.2 公里), Maahad Tahfiz Dar Tarim (1.32 公里)
- 購物：99 Speedmart (0.42 公里), Tankquip Resources Sdn Bhd (0.7 公里), Super Seven (1.33 公里), Star Avenue Lifestyle Mall (1.4 公里), Designer Stone Gallery (2.69 公里)
- 醫療：Poliklinik Leeson (0.36 公里), Klinik Syifa' (1.31 公里)
- 公園：Laman Budaya Ilmu (SPBT) (1.5 公里), Laman Kelab Kitar Semula (1.51 公里)
軌道：data.gov.my 的 GTFS 時刻表和 Rapid Rail 乘客資料，步行 + 高峰班距一半 + 車程 + 每次轉車 5 分鐘。開車：OSRM（OpenStreetMap），不塞車。地點：OpenStreetMap，直線距離。
Myra Senja 周邊市場
- 房價指數（雪蘭莪高樓）：2026 Q2 為 213.0（初步），比 2025 Q2高 0.9%（NAPIC MHPI，2010 = 100；涵蓋全州）
Myra Senja 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Myra Senja | Daya Residence 2.1 公里外，價格相近 | Alstonia Hilltop Homes 5.9 公里外，價格相近 | Senna Heights 6.3 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 658,600 | RM 631,800 | RM 722,600 | RM 672,800 |
| 開價呎價 | RM 600 | RM 565–675 | RM 771 | RM 658–667 |
| 建築面積（平方尺） | 556–1,420 | 947–3,810 | 1,001–3,600 | 700–1,464 |
| 地契 | 租賃地契 | 永久地契 | 永久地契 | 租賃地契 |
| 完工 | 新推介 2028 | 建設中 2029 | 已完工 2024 | 建設中 2029 |
| 單位 · 樓層 | 576 · 20 | 225 · 23 | 245 · 24 | 780 · 43 |
| 每層戶數 | 約 28.8 | 約 9.8 | 約 10.2 | 約 18.1 |
| 步行到站 | 37 分鐘（估算）, KG05 Kwasa Sentral | 14 分鐘（估算）, KG05 Kwasa Sentral | 37 分鐘（估算）, PY04 Sungai Buloh | 18 分鐘, PY05 Damansara Damai |
| 價格 vs 同區 /10 | — | 7.4 | — | — |
| 軌道交通 /10 | 0.0 | 5.5 | 0.0 | 3.5 |
| 密度 /10 | 1.4 | 8.0 | 7.8 | 4.3 |
| 區域供應壓力 /10 | — | 7.7 | — | — |
| 收入可負擔度 /10 | — | 7.1 | — | — |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | — | 入門價最低（RM 631,800）; 開價呎價最低（RM 565 起）; 最大戶型（3,810 平方尺）; 步行到站最近（14 分鐘）; 每層戶數最少（9.8） | 最早完工（2024） | — |
Myra Senja 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 步行 37 分鐘到 KG05 Kwasa Sentral; – 早高峰每 6 分鐘一班; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（1 - 4）; ✓ 最大戶型 1,420 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 沒有縣內收入記錄; ✓ 最小戶型 556 平方尺，RM 658,600 起; – 步行 37 分鐘到軌道站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 步行 37 分鐘到站; ✓ 有 1 房戶型; – 沒有區域供應記錄. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Myra Senja：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Myra Senja 嗎？
雪蘭莪的外國買家最低價是每個單位 RM 2,000,000（只限分層住宅和有地分層住宅）。 Myra Senja 的價格是 RM 658,600 – RM 852,800，以目前的價格資料看，低於這個門檻。 價格只是第一關：每一宗外國人購買都要土地當局批准，哪些單位開放給外國買家由發展商決定。
Myra Senja 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 658,600 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 13,758（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 52,688（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Myra Senja 跟雪蘭莪其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站雪蘭莪起價最接近 Myra Senja 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 6 個樓盤裡，Myra Senja 的起價每平方尺最高，是 RM 1,185。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Myra Senja | RM 658,600 | RM 1,185 | 556–1,420 | 2028 |
| Veridian | RM 661,000 | RM 698 | 947–1,302 | Q2 2029 |
| Forest Hill | RM 643,300 | RM 675 | 953–1,527 | Q1 2027 |
| Daya Residence | RM 631,800 | RM 667 | 947–3,810 | 待定 |
| Dwi Aurora | RM 631,000 | RM 701 | 900–1,284 | Q2 2030 |
| Atera Phase 2 | RM 691,400 | RM 892 | 775–1,420 | 2028 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Myra Senja 的常見問題
Myra Senja 起價多少？
Myra Senja 的發展商開價由 RM 658,600 起，最高 RM 852,800。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Myra Senja 是永久地契還是租賃地契？
Myra Senja 是租賃地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Myra Land Sdn Bhd (OIB Group)。
Myra Senja 有哪些面積和戶型？
建築面積由 556 到 1,420 平方尺，1 到 4 房。
Myra Senja 有多少個單位、多少層？
576 個單位，20 層。
Myra Senja 什麼時候完工？
新推介；預計完工：2028。
Myra Senja 的管理費是多少？
待定（每平方尺），按發展商的報價。
怎樣預約看 Myra Senja 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.