Arden Serviced Residence Bukit Senyum, Johor Bahru
Arden Serviced Residence位于Bukit Senyum, Johor Bahru，Johor，永久地契High-Rise 住宅地。起价 RM 1,078,000。建筑面积 797-1,700 平方尺。2-4 房。户型、设施、周边配套与完工年份，资料来自发展商。
Arden Serviced Residence 项目资料
| 发展商 | Astaka Kimlun Sdn Bhd |
|---|---|
| 地址 | One Bukit Senyum, Jalan Lingkaran Dalam, 80300 Johor Bahru, Johor |
| 产业类型 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 服务式公寓 under HDA |
| 起价 | RM 1,078,000 |
| 价格范围 | RM 1,078,000 – RM 2,476,500 |
| 建筑面积 | 797-1,700 平方尺 |
| 房间 | 2-4 房 |
| 总单位 | 618 |
| 栋数 / 楼层 | 68 层 |
| 管理费 | RM0.66 每平方尺 |
| 完工 | 新推介, 2029 |
数字来自发展商文件和我们的资料库。
Arden Serviced Residence 一眼看懂
- 起价：RM 1,078,000，最高 RM 2,476,500 (发展商价单)
- 开价呎价：RM 1,312–1,619 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：预计 2029
- 单位：618，68 层，2 - 4 房
- 密度：每层约 9 户（618 个单位 ÷ 68 层）
Arden Serviced Residence 评分
六项 0 到 10 分的评分，每项附公式和输入数字。数据计算，不是推荐；没有总分。
- 价格 vs 同区：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本项目最低开价呎价，对比同一地段其他新盘最低开价呎价的中位数（至少要有 2 个）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 轨道交通：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：10 −（步行分钟 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分钟或以内 = 10；25 分钟或以上 = 0。步行时间用 OpenStreetMap 实测路线；没有的话，用直线距离 × 1.3、每分钟 80 米估算。
- 密度：8.5 / 10 — 618 个单位 ÷ 68 层 = 每层 9.1 户；其他 141 个项目里有 120 个每层更多. 公式：10 × 本站项目里每层户数（单位 ÷ 楼层）比它多的比例。每层户数越少，分数越高。
- 区域供应压力：7.7 / 10 — Johor Bahru district：在建加计划 7,926 个单位，对比现有 67,912 个，约 12%. 公式：10 ×（1 − 供应管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供应管道 = 在建加已计划的公寓单位，占现有单位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可负担度：0.0 / 10 — RM 1,078,000 ÷（RM 8,977 × 12），Johor Bahru 2024 年：约 10.0 年. 公式：10 − 1.5 ×（年数 − 3），限 0 到 10。年数 = 入门价 ÷（该县家庭月收入中位数 × 12）（DOSM）。3 年或以内 = 10。
- 发展商记录：未评分 — 资料不足，未评分. 公式：从 10 分起，每个病态项目扣 5 分、每个烂尾项目扣 10 分、TEDUH 违规名单每一条扣 3 分；TEDUH 列出的项目少于 2 个（记录短）再扣 2 分。还没在 TEDUH 查过的发展商不评分。
优势
- Johor Bahru district在建加计划中的公寓供应，约等于现有 67,912 个单位的 12% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 个公寓单位，报告已售 13.8% (NAPIC 新推出项目表，2026 年第二季)
- 入门价约等于 Johor Bahru 家庭收入中位数 10.0 年（2024 年） (DOSM 家庭收入调查（data.gov.my）)
Arden Serviced Residence 的开价落在哪里
开价呎价中点 RM 1,466，高于柔佛新盘的中位数 RM 1,321（本站 15 个有开价呎价的项目）。
Arden Serviced Residence 周边市场
- 供应管道：约 12%（Johor Bahru district在建 1,519 + 计划 6,407，对比现有 67,912 个公寓单位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盘销售率：Johor Bahru district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,329 个公寓单位，报告已售 13.8%（NAPIC）
- 房价收入比：入门价 RM 1,078,000 约等于 Johor Bahru 家庭收入中位数 10 年（DOSM）
Arden Serviced Residence 与最接近的选择正面对比
同区或入门价相差 15% 以内的最近项目，用同样的事实和同样的评分。
| 项目 | Arden Serviced Residence | Aethera Residences 0.8 公里外，价格相近 |
|---|---|---|
| 起价 | RM 1,078,000 | RM 996,200 |
| 开价呎价 | RM 1,312–1,619 | ≈ RM 1,533 |
| 建筑面积（平方尺） | 797–1,700 | 650–2,547 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 新推介 2029 | 建设中 2029 |
| 单位 · 楼层 | 618 · 68 | 786 · 52 |
| 每层户数 | 约 9.1 | 约 15.1 |
| 步行到站 | — | — |
| 价格 vs 同区 /10 | — | 0.0 |
| 轨道交通 /10 | — | — |
| 密度 /10 | 8.5 | 5.7 |
| 区域供应压力 /10 | 7.7 | 7.7 |
| 收入可负担度 /10 | 0.0 | 0.6 |
| 发展商记录 /10 | — | — |
| 强项 | 开价呎价最低（RM 1,312 起）; 每层户数最少（9.1） | 入门价最低（RM 996,200）; 最大户型（2,547 平方尺） |
Arden Serviced Residence 适合谁
- 轨道通勤族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 没有时刻表记录; – 按规则没有到吉隆坡市中心的轨道路线. 规则：步行 ≤ 10 分钟 · 高峰班距 ≤ 5 分钟 · 搭轨道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分钟
- 自住家庭：很符合 (3 项中符合 3 项) — ✓ 有 3 房户型（2 - 4）; ✓ 最大户型 1,700 平方尺; ✓ 步行 10 分钟内列出 1 所学校. 规则：有 3 房户型 · 最大户型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分钟内有学校
- 首购族：不太符合 (3 项中符合 0 项) — – 入门价约等于县内家庭收入中位数 10 年; – 最小户型 797 平方尺，RM 1,078,000 起; – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站. 规则：入门价 ≤ 5 年县内家庭收入中位数 · 最小户型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分钟
- 出租投资：不太符合 (3 项中符合 1 项) — – 记录中 5 公里内没有巴生谷车站; – 记录中没有 1 房户型; ✓ 区内在建加计划供应是现有存量的 12%. 规则：步行到站 ≤ 10 分钟 · 有 1 房户型 · 在建加计划供应 < 现有存量 20%。没有租金记录，所以不显示回酬。
符合只是数字上吻合，不是购买建议。
Arden Serviced Residence：已核对的事实与我的看法
我对这个项目的看法撰写中。
分析于 2026-10-27 按本页数字和公开资料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 时刻表与 Rapid Rail 乘客资料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。开价不是估价。
地区与车站指南
外国人可以买 Arden Serviced Residence 吗？
柔佛的外国买家最低价是每个单位 RM 1,000,000（另付州政府同意费：房价的 3% 或 RM30,000，取较高者）。 Arden Serviced Residence 的价格是 RM 1,078,000 – RM 2,476,500，单看价格，全部单位都过门槛。 价格只是第一关：每一宗外国人购买都要土地当局批准，哪些单位开放给外国买家由发展商决定。
Arden Serviced Residence 房价以外的费用
| 项目 | 以起价 RM 1,078,000 计 |
|---|---|
| 转让印花税（马来西亚买家） | RM 27,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 转让印花税（外国买家） | RM 86,240（2026 年 1 月 1 日起住宅统一 8%，适用于非公民和外国公司；永久居民照马来西亚买家的税率） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下来 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税；向持牌房屋发展商买房适用较低的收费表 |
Arden Serviced Residence 每月管理费
资料写的收费是 RM0.66 psf。797 平方尺的单位每月约 RM 526，1,700 平方尺的单位约 RM 1,122。要问清楚维修基金是包括在内还是另外收。
Arden Serviced Residence 跟柔佛其他楼盘比较
本站在同一区没有其他有价格的楼盘，所以下表列出本站柔佛起价最接近 Arden Serviced Residence 的楼盘。不在同一区的楼盘地段不同，位置、交通和周边都不一样。
这 6 个楼盘里，Arden Serviced Residence 的起价每平方尺排第 2 低，是 RM 1,353。
| 楼盘 | 起价 | 起价每平方尺 | 面积（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Arden Serviced Residence | RM 1,078,000 | RM 1,353 | 797–1,700 | 2029 |
| Dover, Causewayz Square | RM 727,500 | RM 1,535 | 474–850 | 待定 |
| Princess Cove RNF Phase 3 | RM 720,000 | RM 2,293 | 314–1,556 | 2027 |
| Brixton, Causewayz Square | RM 691,000 | RM 1,458 | 474–850 | 待定 |
| Princess Cove RNF Phase 2 | RM 690,000 | RM 1,465 | 471–1,471 | 已完工 2023 |
| Gen Sphere | RM 609,000 | RM 1,327 | 459–755 | 2029 |
起价每平方尺是起价除以最小单位的面积，较大户型和较高楼层算出来会不一样。
关于 Arden Serviced Residence 的常见问题
Arden Serviced Residence 起价多少？
Arden Serviced Residence 的发展商开价由 RM 1,078,000 起，最高 RM 2,476,500。每一期推出价格都会变，请索取最新价目表。
Arden Serviced Residence 是永久地契还是租赁地契？
Arden Serviced Residence 是永久地契，土地用途为服务式公寓 under HDA，发展商是 Astaka Kimlun Sdn Bhd。
Arden Serviced Residence 有哪些面积和户型？
建筑面积由 797 到 1,700 平方尺，2 到 4 房。
Arden Serviced Residence 有多少个单位、多少层？
618 个单位，68 层。
Arden Serviced Residence 什么时候完工？
新推介；预计完工：2029。
Arden Serviced Residence 的管理费是多少？
RM0.66 每平方尺，按发展商的报价。
怎样预约看 Arden Serviced Residence 或索取户型图？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本页的咨询表格，索取价目表、户型图并预约展销厅。
咨询与看房预约: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.