Maris Andaman Island, Tanjung Tokong
Maris位於Andaman Island, Tanjung Tokong，Penang，永久地契High-Rise 住宅地。起價 RM 904,000。建築面積 979-1,356 平方尺。2-3 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Maris 專案資料
| 發展商 | Persada Mentari Sdn Bhd (E&O Group) |
|---|---|
| 地址 | No 1 Persiaran Marina, Pulau Andaman, Tanjung Tokong, 10470 Pulau Pinang, Malaysia |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 商業地（受房屋發展法令管轄） |
| 起價 | RM 904,000 |
| 價格範圍 | RM 904,000 – RM 2,141,000 |
| 建築面積 | 979-1,356 平方尺 |
| 房間 | 2-3 房 |
| 總單位 | 516 |
| 棟數 / 樓層 | 49 層 |
| 管理費 | 預計 RM0.45 每平方尺 （含維修基金） |
| 完工 | 建設中, 2029 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Maris 一眼看懂
- 起價：RM 904,000，最高 RM 2,141,000 (發展商價單)
- 開價呎價：≈ RM 923 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：516，49 層，2 - 3 房
- 密度：每層約 11 戶（516 個單位 ÷ 49 層）
Maris 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：7.7 / 10 — 516 個單位 ÷ 49 層 = 每層 10.5 戶；其他 141 個專案裡有 109 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：6.1 / 10 — Timur Laut district：在建加計劃 12,167 個單位，對比現有 62,620 個，約 19%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：0.0 / 10 — RM 904,000 ÷（RM 7,745 × 12），Timur Laut 2024 年：約 9.7 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Timur Laut district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 62,620 個單位的 19% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 個公寓單位，報告已售 5% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Timur Laut 家庭收入中位數 9.7 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
Maris 的開價落在哪裡
開價呎價中點約 RM 923，低於檳城新盤的中位數 RM 1,307（本站 7 個有開價呎價的專案）。
| 專案 | 最低呎價 | 最高呎價 |
|---|---|---|
| The Lume | RM 1,307 | RM 1,307 |
| Maris | RM 923 | RM 923 |
Maris 周邊市場
- 供應管道：約 19%（Timur Laut district在建 6,547 + 計劃 5,620，對比現有 62,620 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 個公寓單位，報告已售 5%（NAPIC）
- 房價收入比：入門價 RM 904,000 約等於 Timur Laut 家庭收入中位數 9.7 年（DOSM）
Maris 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Maris | The Lume 0.6 公里外，同區 | Lighthauz 7.5 公里外，價格相近 | Keeperz Suites 7.5 公里外，價格相近 |
|---|---|---|---|---|
| 起價 | RM 904,000 | RM 2,250,000 | RM 864,500 | RM 820,100 |
| 開價呎價 | ≈ RM 923 | ≈ RM 1,307 | RM 1,117 | RM 1,646–1,803 |
| 建築面積（平方尺） | 979–1,356 | 1,722–2,874 | 732–1,001 | 484–581 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 建設中 2029 | 建設中 2029 | 新推介 2030 | 新推介 2030 |
| 單位 · 樓層 | 516 · 49 | 261 · 48 | 671 · 57 | 493 · 21 |
| 每層戶數 | 約 10.5 | 約 5.4 | 約 11.8 | 約 23.5 |
| 步行到站 | — | — | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — | — | — |
| 軌道交通 /10 | — | — | — | — |
| 密度 /10 | 7.7 | 9.6 | 7.2 | 2.3 |
| 區域供應壓力 /10 | 6.1 | 6.1 | 6.1 | 6.1 |
| 收入可負擔度 /10 | 0.0 | 0.0 | 0.5 | 1.3 |
| 發展商記錄 /10 | — | — | — | — |
| 強項 | 開價呎價最低（RM 923 起）; 最早完工（2029） | 最大戶型（2,874 平方尺）; 每層戶數最少（5.4）; 最早完工（2029） | — | 入門價最低（RM 820,100） |
Maris 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 3）; ✓ 最大戶型 1,356 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 9.7 年; – 最小戶型 979 平方尺，RM 904,000 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 19%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Maris：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Maris 嗎？
檳城對外國買家的最低價分幾種：檳島分層住宅 RM1,000,000、檳島有地住宅 RM3,000,000、威省分層住宅 RM500,000。Maris 的價格是 RM 904,000 – RM 2,141,000。適用哪一個門檻要看專案位置和地契類別，下訂前先確認。
Maris 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 904,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 21,120（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 72,320（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Maris 每月管理費
資料寫的收費是 Approx. RM0.45 psf (inclusive of sinking fund)。979 平方尺的單位每月約 RM 441，1,356 平方尺的單位約 RM 610。這個數目已包括維修基金。
Maris 跟檳城其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站檳城起價最接近 Maris 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 3 個樓盤裡，Maris 的起價每平方尺最低，是 RM 923。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Maris | RM 904,000 | RM 923 | 979–1,356 | 2029 |
| Lighthauz | RM 864,500 | RM 1,181 | 732–1,001 | 待定 |
| Keeperz Suites | RM 820,100 | RM 1,694 | 484–581 | 待定 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Maris 的常見問題
Maris 起價多少？
Maris 的發展商開價由 RM 904,000 起，最高 RM 2,141,000。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Maris 是永久地契還是租賃地契？
Maris 是永久地契，土地用途為商業地（受房屋發展法令管轄），發展商是 Persada Mentari Sdn Bhd (E&O Group)。
Maris 有哪些面積和戶型？
建築面積由 979 到 1,356 平方尺，2 到 3 房。
Maris 有多少個單位、多少層？
516 個單位，49 層。
Maris 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2029。
Maris 的管理費是多少？
預計 RM0.45 每平方尺 （含維修基金），按發展商的報價。
怎樣預約看 Maris 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.