Lightwater Residences The Light City, Gelugor
Lightwater Residences位於The Light City, Gelugor，Penang，永久地契High-Rise 住宅地。起價 RM 2,055,000。建築面積 1,152-3,186 平方尺。2-5 房。戶型、設施、周邊配套與完工年份，資料來自發展商。
Lightwater Residences 專案資料
| 發展商 | Jaringan Simfoni Sdn Bhd (IJM Perennial Development) |
|---|---|
| 地址 | The Light City, 11700 Gelugor, Pulau Pinang |
| 產業型別 | High-Rise 住宅地 |
| 地契 | 永久地契 |
| 土地用途 | 住宅地 under HDA |
| 起價 | RM 2,055,000 |
| 價格範圍 | RM 2,055,000 – RM 3,515,000 |
| 建築面積 | 1,152-3,186 平方尺 |
| 房間 | 2-5 房 |
| 總單位 | 262 |
| 棟數 / 樓層 | 34 層 |
| 管理費 | Estimated RM0.53 每平方尺 另加 10% 維修基金 |
| 完工 | 建設中, 2029 |
數字來自發展商檔案和我們的資料庫。
Lightwater Residences 一眼看懂
- 起價：RM 2,055,000，最高 RM 3,515,000 (發展商價單)
- 開價呎價：≈ RM 1,784 每平方尺
- 地契：永久地契
- 完工：預計 2029
- 單位：262，34 層，2 - 5+1 房
- 密度：每層約 8 戶（262 個單位 ÷ 34 層）
Lightwater Residences 評分
六項 0 到 10 分的評分，每項附公式和輸入數字。資料計算，不是推薦；沒有總分。
- 價格 vs 同區：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：5 −（差距 % ÷ 5），限 0 到 10。差距 = 本專案最低開價呎價，對比同一地段其他新盤最低開價呎價的中位數（至少要有 2 個）。持平 = 5；每便宜 5% 加 1 分。
- 軌道交通：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：10 −（步行分鐘 − 5）÷ 2，限 0 到 10。5 分鐘或以內 = 10；25 分鐘或以上 = 0。步行時間用 OpenStreetMap 實測路線；沒有的話，用直線距離 × 1.3、每分鐘 80 米估算。
- 密度：8.9 / 10 — 262 個單位 ÷ 34 層 = 每層 7.7 戶；其他 141 個專案裡有 126 個每層更多. 公式：10 × 本站專案裡每層戶數（單位 ÷ 樓層）比它多的比例。每層戶數越少，分數越高。
- 區域供應壓力：6.1 / 10 — Timur Laut district：在建加計劃 12,167 個單位，對比現有 62,620 個，約 19%. 公式：10 ×（1 − 供應管道 ÷ 50%），限 0 到 10。供應管道 = 在建加已計劃的公寓單位，佔現有單位的比例（NAPIC 存量表）。0% = 10；50% 或以上 = 0。
- 收入可負擔度：0.0 / 10 — RM 2,055,000 ÷（RM 7,745 × 12），Timur Laut 2024 年：約 22.1 年. 公式：10 − 1.5 ×（年數 − 3），限 0 到 10。年數 = 入門價 ÷（該縣家庭月收入中位數 × 12）（DOSM）。3 年或以內 = 10。
- 發展商記錄：未評分 — 資料不足，未評分. 公式：從 10 分起，每個病態專案扣 5 分、每個爛尾專案扣 10 分、TEDUH 違規名單每一條扣 3 分；TEDUH 列出的專案少於 2 個（記錄短）再扣 2 分。還沒在 TEDUH 查過的發展商不評分。
優勢
- Timur Laut district在建加計劃中的公寓供應，約等於現有 62,620 個單位的 19% (NAPIC 住宅存量表，2026 年第二季)
注意
- Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 個公寓單位，報告已售 5% (NAPIC 新推出專案表，2026 年第二季)
- 入門價約等於 Timur Laut 家庭收入中位數 22.1 年（2024 年） (DOSM 家庭收入調查（data.gov.my）)
Lightwater Residences 的開價落在哪裡
開價呎價中點約 RM 1,784，高於檳城新盤的中位數 RM 1,307（本站 7 個有開價呎價的專案）。
Lightwater Residences 周邊市場
- 供應管道：約 19%（Timur Laut district在建 6,547 + 計劃 5,620，對比現有 62,620 個公寓單位，Q2 2026；NAPIC 存量表）
- 新盤銷售率：Timur Laut district 2025 年第三季至 2026 年第二季推出的 2,415 個公寓單位，報告已售 5%（NAPIC）
- 房價收入比：入門價 RM 2,055,000 約等於 Timur Laut 家庭收入中位數 22.1 年（DOSM）
Lightwater Residences 與最接近的選擇正面對比
同區或入門價相差 15% 以內的最近專案，用同樣的事實和同樣的評分。
| 專案 | Lightwater Residences | The Lume 8.6 公里外，價格相近 |
|---|---|---|
| 起價 | RM 2,055,000 | RM 2,250,000 |
| 開價呎價 | ≈ RM 1,784 | ≈ RM 1,307 |
| 建築面積（平方尺） | 1,152–3,186 | 1,722–2,874 |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 完工 | 建設中 2029 | 建設中 2029 |
| 單位 · 樓層 | 262 · 34 | 261 · 48 |
| 每層戶數 | 約 7.7 | 約 5.4 |
| 步行到站 | — | — |
| 價格 vs 同區 /10 | — | — |
| 軌道交通 /10 | — | — |
| 密度 /10 | 8.9 | 9.6 |
| 區域供應壓力 /10 | 6.1 | 6.1 |
| 收入可負擔度 /10 | 0.0 | 0.0 |
| 發展商記錄 /10 | — | — |
| 強項 | 入門價最低（RM 2,055,000）; 最大戶型（3,186 平方尺） | 開價呎價最低（RM 1,307 起）; 每層戶數最少（5.4） |
Lightwater Residences 適合誰
- 軌道通勤族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 沒有時刻表記錄; – 按規則沒有到吉隆坡市中心的軌道路線. 規則：步行 ≤ 10 分鐘 · 高峰班距 ≤ 5 分鐘 · 搭軌道到吉隆坡市中心 ≤ 35 分鐘
- 自住家庭：部分符合 (3 項中符合 2 項) — ✓ 有 3 房戶型（2 - 5+1）; ✓ 最大戶型 3,186 平方尺; – 步行 10 分鐘內列出 0 所學校. 規則：有 3 房戶型 · 最大戶型 ≥ 1,000 平方尺 · 步行 10 分鐘內有學校
- 首購族：不太符合 (3 項中符合 0 項) — – 入門價約等於縣內家庭收入中位數 22.1 年; – 最小戶型 1,152 平方尺，RM 2,055,000 起; – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站. 規則：入門價 ≤ 5 年縣內家庭收入中位數 · 最小戶型 ≤ 700 平方尺 · 步行到站 ≤ 10 分鐘
- 出租投資：不太符合 (3 項中符合 1 項) — – 記錄中 5 公里內沒有巴生谷車站; – 記錄中沒有 1 房戶型; ✓ 區內在建加計劃供應是現有存量的 19%. 規則：步行到站 ≤ 10 分鐘 · 有 1 房戶型 · 在建加計劃供應 < 現有存量 20%。沒有租金記錄，所以不顯示回酬。
符合只是數字上吻合，不是購買建議。
Lightwater Residences：已核對的事實與我的看法
我對這個專案的看法撰寫中。
分析於 2026-10-27 按本頁數字和公開資料生成：NAPIC、DOSM（data.gov.my）、KPKT TEDUH、GTFS 時刻表與 Rapid Rail 乘客資料（data.gov.my）、OpenStreetMap 和 OSRM。開價不是估價。
外國人可以買 Lightwater Residences 嗎？
檳城對外國買家的最低價分幾種：檳島分層住宅 RM1,000,000、檳島有地住宅 RM3,000,000、威省分層住宅 RM500,000。Lightwater Residences 的價格是 RM 2,055,000 – RM 3,515,000。適用哪一個門檻要看專案位置和地契類別，下訂前先確認。
Lightwater Residences 房價以外的費用
| 專案 | 以起價 RM 2,055,000 計 |
|---|---|
| 轉讓印花稅（馬來西亞買家） | RM 66,200（首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM1,000,000 收 3%，以上 4%） |
| 轉讓印花稅（外國買家） | RM 164,400（2026 年 1 月 1 日起住宅統一 8%，適用於非公民和外國公司；永久居民照馬來西亞買家的稅率） |
| 貸款合約印花稅 | 貸款額的 0.5% |
| 律師費 | 首 RM500,000 收 1.25%，接下來 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服務稅；向持牌房屋發展商買房適用較低的收費表 |
Lightwater Residences 每月管理費
資料寫的收費是 Estimated RM0.53 per sqft + 10% sinking fund。1,152 平方尺的單位每月約 RM 611，3,186 平方尺的單位約 RM 1,689。維修基金另外收。
Lightwater Residences 跟檳城其他樓盤比較
本站在同一區沒有其他有價格的樓盤，所以下表列出本站檳城起價最接近 Lightwater Residences 的樓盤。不在同一區的樓盤地段不同，位置、交通和周邊都不一樣。
這 3 個樓盤裡，Lightwater Residences 的起價每平方尺最高，是 RM 1,784。
| 樓盤 | 起價 | 起價每平方尺 | 面積（平方尺） | 完工 |
|---|---|---|---|---|
| Lightwater Residences | RM 2,055,000 | RM 1,784 | 1,152–3,186 | 2029 |
| Lighthauz | RM 864,500 | RM 1,181 | 732–1,001 | 待定 |
| Keeperz Suites | RM 820,100 | RM 1,694 | 484–581 | 待定 |
起價每平方尺是起價除以最小單位的面積，較大戶型和較高樓層算出來會不一樣。
關於 Lightwater Residences 的常見問題
Lightwater Residences 起價多少？
Lightwater Residences 的發展商開價由 RM 2,055,000 起，最高 RM 3,515,000。每一期推出價格都會變，請索取最新價目表。
Lightwater Residences 是永久地契還是租賃地契？
Lightwater Residences 是永久地契，土地用途為住宅地 under HDA，發展商是 Jaringan Simfoni Sdn Bhd (IJM Perennial Development)。
Lightwater Residences 有哪些面積和戶型？
建築面積由 1,152 到 3,186 平方尺，2 到 5 房。
Lightwater Residences 有多少個單位、多少層？
262 個單位，34 層。
Lightwater Residences 什麼時候完工？
建設中；預計完工：2029。
Lightwater Residences 的管理費是多少？
Estimated RM0.53 每平方尺 另加 10% 維修基金，按發展商的報價。
怎樣預約看 Lightwater Residences 或索取戶型圖？
WhatsApp Yee Woei Shyan（REN 46305，IQI Realty Sdn Bhd）+60 10-827 8932，或用本頁的諮詢表格，索取價目表、戶型圖並預約展銷廳。
諮詢與看房預約: Yee Woei Shyan, REN 46305, IQI Realty Sdn Bhd. WhatsApp +60 10-827 8932.